地产风向标，还得看保利。
昨天，保利发展公布2023年业绩报，作为行业排名第一的老大哥，保利的成绩单受到了市场的广泛关注。
涛哥也看了下保利的相关数据，应该说在行业面临巨变的2023年，保利整体实现平稳发展，并且多项指标位居行业前列。
保利的成绩有多引领？涛哥列几个数据大家感受下：
1）全口径销售4222亿，行业第一，也是唯一的4000亿级房企；
2）营业收入3468亿，增速龙头房企第一，并且预收房款同样远超其他龙头房企；
3）在手货币资金1480亿，内房股第一，有充足的“粮食储备”应对市场波动；
4）境外美元债全部清偿，头部房企中第一，率先了结全部美元债，消除风险；
5）权益拿地金额1359亿，行业第一，为持续领先提供了货值保障；
6）全年交付29.1万套产品，稳健房企中第一，展现出强大可靠的产品兑现力；
可以看到以上6个第一，每项含金量都很足，从业绩表现、财务安全、投资拿地、产品交付等——
诸多维度上均稳居行业头部，不愧为地产品质时代的引领者。
今天，涛哥就来跟大家聊聊，保利发展这份2023年成绩单到底成色几何？
1
业绩高质，构建坚实底盘
近几年，随着房地产市场环境的巨变，房企纷纷从追求“增长速度”转变为追求“增长质量”，跑的稳比跑得快更重要。
从行业大势看，2023年房地产销售规模11.7万亿，同比下降6.5%，克而瑞数据显示，百强房企总销售金额降至6万亿，同比下降18%。
在低迷的市场环境下，保利发展表现出了足够韧性：
全口径销售金额4222亿，行业排名升至第一位，也是唯一的4000亿级房企。
并且，相比于规模体量的领跑，保利发展的增长质量更加值得市场关注。
首先，权益高质量：权益金额持平、权益占比提升。
克而瑞数据显示，2023年保利发展权益销售额3057亿，同比基本持平，权益占比约72%，提升5个百分点，这就意味着其归属股东的销售金额持平，业绩含金量提高。
其次，回款高质量：回笼金额、回笼率保持高位。
2023年保利发展销售回笼4304亿，全年回笼率高达102%，实现“有现金的销售”，为公司经营发展及抵御行业波动提供了坚实基础。
第三，深耕高质量：核心城市业绩及市占率提升。
房企纷纷回归一二线的大背景下，在核心城市的深耕表现更能体现企业竞争力，也意味着未来业绩的确定性。
2023年保利在38个核心城市的销售金额占总业绩的88%，38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。
目前保利发展市占率超过10%的城市有27个，去年在广州、上海单城销售业绩均破500亿，在北京、成都、西安、佛山等多个城市销售破100亿……说明其产品受到了核心城市客群的广泛认可。
核心城市业绩与市占率的领跑，成为保利长期稳健发展的最强护城河。
此外，保利发展2023年实现营收3468亿，同比增长23.42%，增速位居龙头房企第一。
更值得注意的是，其预收房款超过3737.7亿，远远高于其他龙头房企，对未来营收和盈利表现提供了强大的支撑。
总得来说，在市场艰难的2023年，保利发展不仅实现业绩领跑，而且业绩结构与含金量相当高，在核心城市的优势有目共睹，构建了长期发展的坚实底盘。
2
资金高位，财务安全稳健
2023年至今，由于部分头部房企面临经营风险和舆论的冲击，导致整个行业信心严重不足。
很多人担心国央企会不会也受影响，是否能保持安全？
事实上，保利发展是行业内最早关注到高杠杆隐患的公司，2017年时任总经理的刘平，就已在年会上提出“适度杠杆”策略，严控负债。
正是因为保利一直有前瞻的行业判断，提前做足准备，这两年才能稳健站在行业头部，保持业绩稳定平滑，实现安全与发展的完美平衡。
一方面，在资金端，有强大的现金储备和造血能力。
2023年末，保利发展在手货币资金1480亿，位居内房股第一，可以说有最强的粮草储备，足以应对未来的市场变化。
同时保利发展2023年实现经营现金流139亿，连续第六年为正。
这说明保利发展自身经营能产出稳健的正向现金流，可实现自身造血的正循环。
属于本来粮草就充足，还能不断的产粮，所以才有资本进一步投资和发展。
另一方面，在债务端，债务规模及负债率持续下降。
截至2023年末，保利发展有息负债规模降低271亿至3543亿。
期末扣除预收款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28倍，“三道红线”始终保持绿档水平。
而且保利还是头部房企中第一家完成全部美元债清偿的，既没有美债偿还问题，也不用担心汇率损失，一身轻松。
因此保利发展现金充足、负债率低，也没有麻烦的美债，真的是自身足够坚挺，完全想不到能有啥风险。
基于良好的财务治理和安全性，保利受到金融机构的青睐，综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。
凭借充足的现金储备，保利才有能力持续拿地，2023年拓展总地价1632亿，权益地价1359亿，同比提升26%，拿地规模行业第一。
同时能坚持分红，并且将未来三年的分红比例提高至40%，既展示企业自信，也给整个房地产资本市场注入了信心。
3
产品高能，引领品质时代
2023年初，保利发展董事长刘平在行业内首次提出房地产“品质时代”来临。
此后保利迅速推动产品与服务体系升级，在产品制胜的时代赢得了先机。
去年，保利发展全新推出“天悦和”三大产品系十二大子品牌，截至2023年底全国已落地新产品系项目79个，产品体系进入成熟向上阶段。
涛哥在各地也看过一些保利新作品，产品力确实有了巨大飞跃，不仅获得市场的认可，也引发很多同行的参观学习。
比如广州保利天瑞，作为演绎当代中国文化自信的天字系产品“天瑞”开山之作，打造精致奢华的东方美学国风府院，开盘半年热销约80亿，成为保利去年全国代表性作品之一。
广州保利天瑞实景图
今年的上海保利世博天悦，作为上海世博滨江绝版天平层，凭借一线江景资源和超前的产品力，近期首开291套房源，总货值102亿，吸引超330组认购，光认购金就达到12亿。
上海保利世博天悦实景图
此外还有上海保利海上瑧悦，作为悦字系产品“瑧悦”首发之作，以中国美学为根基，再造不被定义的东方人文藏品，去年累计热销超30亿。
上海保利海上瑧悦实景图
以及和字系产品“和著”样板之作杭州保利和著薇棠轩，以“健康，自然，高级烟火气”为主题，去年9月至今热销600多套，成为杭州纯洋房销量Top1。
杭州保利和著薇棠轩实景图
与三大产品系相对应，保利还推出“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌，让业主体验更定制化的美好生活服务。
这样一套全新的产品和服务体系，充分体现出保利在率先提出“品质时代”后：
躬身入局在产品品质和服务品质上付诸实践，引领行业产品进步，展现央企责任担当。
同时，2023年保利还完成29.1万套产品交付，在交付量同比增加12%的情况下，客户满意度也在不断提升。
通过强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制，对交付节点、交付品质乃至后续服务高标准严要求，实现保利发展综合交付力的领先，荣获中指院和亿翰智库年度交付力榜单第一。
4
团队高效，经营能力更强
在看得到的业绩、数据及产品背后，真正支撑保利高质量发展的，是一支长期磨练而成的：
党管优秀团队。
涛哥平常跟保利的朋友交流也比较多，发现整个保利非常市场化，工作效率高、敢于创新突破、坚持使命必达，完全不像大家传统印象中的国企。
本质上这是因为保利发展是一家继承军旅文化的企业，高效、高执行力是基本作风，同时保利发展又是一家白手起家的公司，从一开始到现在都非常市场化。
据悉，近年保利发展聚焦建设世界一流企业，推动内部改革，全面做强自己，提升组织能力，其经营管理的内功在持续增强。
这两年，保利发展内部构建起“发展之树”体系化建设理论体系，并分解落实到各子公司，核心目标还是为了向客户提供“好产品、好服务、好生活”。
来源：保利发展社会责任报告
在大运营方面，保利发展积极打造项目全生命周期管理体系，通过深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等，推动开发效率进一步提升。
2023年，保利41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月，项目管理提效已取得显著成果。
在产品方面，行业近年都在降本增效，保利认为降本增效绝不是一味的降成本，这可能导致产品品质降低，而是要让研发聚焦客敏感点，坚持成本与市场、客户、产品多方的适配。
在组织方面，保利发展自成立以来，一直坚持精简、高效的管理架构，人员规模管理上按照人岗适配、人事相符、适度从紧的原则，人均效能在行内保持领先。
数据显示，2023年保利发展地产板块员工人数6308人，人均销售金额6693万/人，处于行业第一梯队。
面对当前行业变化带来的挑战，保利发展更加重视人才管理问题，通过调度资源和调整机制，加强高潜高能人才的选拔、培养与任用，激励并保留核心骨干。
从涛哥观察看，这几年行业内头部企业纷纷调整组织架构，但保利发展却保持了组织相对稳健，没有发生很大变动，人才队伍的稳定性和忠诚度高。
并且这么多年，行业内风风雨雨，很多企业都曾遇到过这样那样的组织问题，但保利却始平稳如一，这与其军旅基因和党管队伍的治理模式分不开。
总的来说，保利发展2023年成绩单——
在业绩、安全、产品、团队四个维度上都取得了不俗的表现与进步。
六项第一、四高全能的背后，是基于保利发展长期的坚守与积淀，也是优秀团队共同奋斗的结果。
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