悬而未决的靴子落地了。

开局一张图，看看这会儿，对房地产最新的定调是啥样的——

光这么看可能没感觉，再贴一张近三年的，对比下。

大概能看出如下几个点吧。

隐身的“房住不炒”

说实话，自从2019年以来，房住不炒在zzj会议出现得十分频繁，但并不是每一次都会出现。

有的时候，在这个会议上没有出现，但随后的中央经济工作会议，又出现了……

怎么去判断这次是不是“诈胡”？

看时间点。

2018年、2019年底，zzj通稿未提房地产，2020和2021的年底，房地产出现了，但“房住不炒”没有出现，到了2022年底，房地产再次在通稿里隐身了。

在年中，7月份的会议通稿里拿掉了“房住不炒”，确实是个意外。

取而代之的，是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

既然已经少见地提到“供求关系”了，那炒不炒的就不重要了。如果按照经济规律来，现在重心就一个——

减少供应，或者增加需求。

一二线城市的供应是一时半会儿减少不了了，毕竟这大半年来，优质地块卖得飞起。

那怎么增加需求呢？

是该打开工具箱看看了。

其实工具箱里剩下的牌也不多，打一张就少一张。

当然了，可以掰碎了打，但事实证明，太碎了，能起到的作用约等于无，反而白白浪费了出牌机会。

接下来，核心城市的“因城施策”，该勾肩搭背地走上一波了。

不一样的城中村改造

前两天，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》超火的。

今天，会议通稿中，“积极推动城中村改造”又出现了。

有人高呼“棚改2.0”，期待像2015-2017那一波一样，全国上下，批量制造购房需求。

但很少有人看全，这一轮所有表态中的城中村改造，都和“保障房建设”牢牢捆绑在一起。

这说明，这一轮城中村改造，公益属性会占很大比例，主导者大概率是地方政府和央国企，而上一轮棚户区改造里，企业是绝对的主导，其中民企占了很大的部分。

这个区别，会呈现出本质的不同——

1、改造方式不一样。

就像前几天表态的那样，“坚持稳中求进、积极稳妥”，很可能以渐进式的更新和微改造为主，纯粹逐利型的大拆大建，是不太会有的。

2、资金来源和运营方式上，上一轮棚户区改造，主要靠政策性金融机构支持，用货币化棚改创造需求，再靠卖地卖房获得收入，形成一个完整的，相对快周转的闭环。

而这一轮的表态呢？文件中是这么说的：

“积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”

也就是说，鼓励居民出资，从“开发模式”向“经营模式”转变，租赁收入、停车场、临街商铺等“新业态”的运营收入，将会成为主要收入来源。

3、在城市更新过程中，将城中村转化成保障房会是一条非常常见的路径，当下的成功案例之一，或许可以参考sz的统租房。

这不，在今天的通稿里，还提到“盘活各类闲置房产”呢。

这一切，当然可以提升一个城市居住的整体舒适度，也可以提供更多的住房保障。

但对于商品房市场而言，这到底是在创造需求，还是在创造另一种形式的供给呢？

房地产的位置在哪？

最后，还要提醒一点。

房地产在整个会议纪要里的位置。

它依然被归在“防范化解重点区域风险”里面，而不是被归在“积极扩大国内需求”里面的。

在拉动消费这一part，提到了5个待提振的核心需求，分别是：“汽车、电子产品、家居、体育休闲、文化旅游”。

家居和房地产算是能挂上钩，但不买房，租房也可以做到，上面说到的城中村改造和保障房建设，同样也可以做到。

为了防范风险，下半年的商品房市场当然是需要回暖的，但是风险一旦解除了呢？

好了，不能多想。