今年最受争议的社会话题，就是“有钱的越来越有钱，中产群体逐渐消失”。

这事是真是假咱不知道，不过从今年重庆楼市的表现来看，似乎也有那么点道理。简单的说现在的楼市就是：

天价豪宅轮番涨价，刚需二手跌跌不休；

楼市平淡如水，豪宅市场却越发红火。

比如这两天观音桥某豪宅高调宣布涨价3000元/平，把周边二手房拉开三四倍的差距，直接快挣脱地心引力了。

豪宅逆势冲天的同时，重庆的绝对核心江北嘴，最近却出了一宗悬案。

有个知名的神盘，被网友扒出二手房价从2021年最高峰的25000，跌到了现在的一万三，几乎接近腰斩了。

这事越传越邪乎，某外地大V还写了篇文章。

称2018年某投资客在这里以23000的价格买了套两房，如今同户型已经跌到了13000，足足亏了一百二十多万。

1万3是什么概念？

很多西永茶园的二手房也不止这个价格吧，怎么会出现在江北嘴呢？

这个让投资客欲哭无泪的神盘，正是江北嘴有名的神盘：

紫御江山

01.当年江北嘴地王

最高冲破3万一平

2009年10月29日，九龙仓与中海联手以41亿元的价格竞得江北城ABC地块，总体量达到约200万方，一举成为当年地王。

这三个地块足足占据了江北城1/3的开发体量，也奠定了如今江北嘴的楼市格局。

其中A地块为一幢300米的超高层和四幢塔楼组成的地标建筑群，体量约60万平方米，集甲级写字楼、购物广场、五星级酒店于一身，它便是如今的“国金中心”。

2017年开业的国金中心

B、C地块为江北嘴仅有的纯住宅项目之一。

其中B地块紧邻大剧院，位置也更为核心，规划成了一个40万的高端豪宅项目“寰宇天下”。

C地块紧邻朝天门大桥，总体量约80万方，是个集江景洋房、高层、超高层、特色商业街于一体的复合型大盘，它便是今天的主角“紫御江山”。

紫御江山于2011年亮相，总共分为四期来开发，由于体量大期间穿越多个周期，价格也是曲折反复。

2011年底项目首次开盘，开盘价为套内11000元/平，2014年初滨江洋房冲高到套内18000元/平。

随后楼市陷入低迷，高层最低跌到建面6666元/平，2016年才又回到18000元/平的位置。

截图搜狐房产焦点

2018年，号称“江北嘴王座”的紫御江山最后一期天誉开盘，收官价格达到建面18000~22000，依然受到购房者的疯抢。

2021年6月，紫御江山的二手房最高冲破建面3万一平，这也是整个小区最高光的时刻。

从3万2到1万3，这个小区的房价到底经历了怎样的故事呢？

我们还是去实地了解一下吧。

02.体量大位置好

内部情况较复杂

来到江北嘴后，小树围着小区转了一圈，不得不感慨紫御江山的位置确实是太好了。

整个小区沿长江一字摆开，很多房源都能一线观江；旁边既有刚开业的三洞桥商业街，还有刚刚划归鲁巴的江北嘴实验学校，各种顶级资源样样不缺。

就生活的便利性来说，甚至超过了它的老大哥—寰宇天下。

整个小区3.62的容积率稍有点高，走在里面有种密不透风的感觉，不过这也让它的底商过得非常的滋润，连三四层都开满了商家。

一路上都能看到中介门店，至少也有二十来家，说明这里的租售市场也比较活跃。

说这里“三步一个林青霞，五步一个张曼玉”夸张了点，但这里网红很多倒是个不争的事实。

有兴趣可以蹲在门口自己看，确实很养眼。

不过，任何楼盘都是有缺点的，紫御江山也不例外。

转完一圈，整个紫御江山实际上是建在一个山坡上的，内部落差最多可能有四五十米，这也导致了某些组团存在交通不方便的情况。

除此之外，小区周边还有高压线、主干道及大桥等不利因素，这些都会对房产价格产生影响。

了解了小区的大体情况，我们才会明白为什么在江北嘴这种位置，为啥会出现1万3的房价。

03.房价体系稳固

新房癌始终都在

紫御江山总占地达到325亩，共由四个组团构成，根据开发时间先后分别为：

一期紫峰，二期御湾、三期熙岸、四期天誉

整个紫御江山的房价体系，是越到后期二手均价越贵，一期紫峰的价格是最便宜的，比四期天誉足足低了七八千一平。

这种价差，从下面这张二手成交价格走势图上也能明显的看出来。

这样的房价体系在很多大盘都有体现，有兴趣的粉丝可以看看重庆天地、奥园等同时代的大盘，都能看到这种有趣的现象。

虽然现在二手房成交占比是提高了，但山城人民的新房癌一直在。

当然了，便宜也有它的好处，整个紫峰组团也荣登江北嘴成交小区榜第一名，便宜就是硬道理。

除了楼龄的差距外，紫峰组团也存在一些别的硬伤。

从地图上可以看到，紫峰是紫御江山唯一个不临江的组团，内部存在较大的高差；而且周边被朝天门大桥和对山立交、高压线塔包围，部分楼栋可以听到明显的噪音。

在这种情况下，高区看江的房源当然可以卖个好价，但部分朝向不好的房源肯定只能以低价成交，否则没有办法脱手。

两者的价差，怎么也得有两三千一平。

而从历史成交数据来看，紫峰的价格也并没有想象的那么高。

除了在18年和21年两个比较特殊的时间点，紫峰的二手房价突破了两万一平，近几年大部分房源的成交价都在建面15000~18000左右。

事实上，在2022年9月也曾出现过一套13000多的二手房，不过在当时并没有掀起什么波澜。

从近期成交价格来看，紫峰的二手房价大概在13000~14000左右，较正常年份下跌了20%左右，相当于回到了2017年。

简单的说，跌确实是跌了，但没得网上的那么夸张。

04.尾声

看到这里，基本上真相也就出来了。

把历史上高峰期成交的优质房源，跟楼市低谷期成交的差点的房源去做对比，确实可以赚尽眼球，但并不是事情的全部真相。

以早年的入手价来看仍然是赚，不过近两年才入手的就难免亏钱了，果然“买房无技巧，全靠买得早”。

至于后市是涨是跌，咱也不是神仙也没办法去预测了。

决定权，最终还是掌握在业主自己手上。