终于允许降低房价了，而且还是省会城市了，虽然说是西部的城市，但是毕竟也是也算是一个信号了，而且现在517新政满月后，一线城市还没有太多的动作了，目前还是在观察政策的效果以及后续的政策准备中，所以现在其他二线的动作也是大家会关注的地方了。

就在前几天，兰州出台了一系列的救市操作，当然在市场上没有产生太大的水花，因为传统的限购、限售、提高贷款额度等松绑的操作，大家已经见怪不怪了，因为连一线城市都松绑了不少，广州现在几乎等于不限购，外围郊区基本放开了限购，市区就只要半年的社保就可以操作了。当然，之前的操作都是在给大家降低门槛，并没有提及房价的下降，这也是很多人在考虑的问题，为什么要给房价托底呢，直接降低房价不是更加干脆吗。而此次兰州的新政是直接取消了新房价格的备案，兰州住建局的说法是，房企在办理商品房预售许可证时，不再需要到市发展改革委申请办理价格备案，也不再受备案价格的限制，购房人和房企可自行协商确定成交价格。

说的很清楚，以后的新房交易不会再受到备案的管控了，你想涨价或者降价都是你开发商的自由了，你如果想涨到10万一平，只要有人愿意接盘，那也是可以的；反之如果你卖1千块一平，只要你房企能承受这个亏损，那也是可以卖出去的。这个备案价的取消可以说跟之前的楼市还是非常不同了，因为这轮楼市的高峰期是在2021年，而之后各地的政策都在不断的传统式的松绑，但是对备案价的口子几乎都没有官方层面的松绑，因为不会让销售价格低于备案价，当然有的地方可能往下松绑了一点点，但是备案价的说法还是依然存在的。

也有一些城市的备案价的调整周期在缩短，过往可能需要半年以上，现在可以一季度就进行调整，但是这也不是特别自由，现在市场每个月都是一个样子了，三个月后可能又是另外一种局面了。现在开发商是非常渴望去库存的，而买家不愿意积极买入，二手房的以价换量已经是比较早就开始的事情，但是新房碍于备案价的限制，所以导致销量反而被二手房抢去了不少，加上过往烂尾和期房等等的原因，也造成了新房需求的减少是大于二手房的成交了。因为二手都是现房，而且不用担心烂尾的风险，新房的风险和开发商潜在的暴雷是连在一起的，肯定大家不敢轻易去接盘了。

而兰州这次的政策其实已经在动摇新房的价格体系了，把价格的涨跌完全的交给市场和客户身上了，涨和跌大家都要都要做好心理准备，而且从当前的下调周期来看，后续的下调还是可能性更大一些的。因为兰州现在的市场还是比较紧迫的，各方面的数据可以说不算特别好。

从库存量的情况来看，根据保利和润的数据来看，截止到4月底，兰州的有效显性库存为252.5万平方米，去化周期为12个月，而有效的隐性库存为873.1万平方米，去化周期为41.4个月，很多人可能不理解显性和隐性的库存，其实隐性的库存就是房企没有完全对外公布的新房，而显性库存就是已经拿出去在市场流动的，大家都能看到的库存量。因为兰州还有个特殊的地方，有的城市是主城区的库存量不多，是郊区拖了整体库存的后腿，但是兰州主城区的隐性库存也有414.6万平方米，去化周期也达到了26.7个月。

所以就算现在一套房都不建了，整个兰州也要花了三年多的时间才能卖掉库存，而且之前我们也清楚，库存量超过36个月的城市已经不被允许卖地了，这也是很多二三四线城市接下来要面临到的重要课题了，如果一方面没有土拍收入了，但是一方面还得继续开支去做各种预算的话，那巧妇难为无米之炊，地方的缺钱已经是摆在台面的事情了。

而现在收购存量新房的操作已经下放到县级以上的地方了，可以看出来，现在对于存量新房的去化压力有多么之大，近期也陆续有不少城市开始出台地方收购存量新房的试点了，后续进一步大面积铺开的脚步也会加快了，拿打工人来说，后面不买房的话，选择租房的稳定性和性价比会高于买房了，因为跟地方直接租这种保障房，不用担心房东赶人走，也不用担心房价的下跌和房产税，没有房贷的压力，很多人的消费也能有所提升了，当然，这是建立在后续存量房业主要去交房地产税的基础上了，因为土拍的收入必须要找到另外的方式进行替代，不然地方的财政是不可持续的，光不是三四线城市体制内的收入和奖金从何而来，都要打个问号了。

而说回兰州的情况，1-5月兰州新房的成交为9289套，同比是减少了28%，均价只有8609元一平，同比也是下跌了4%，二手房成交1.42万套，同比是减少了1%，成交均价为1.05万一平，同比是减少了3%，可以看出二手房挤压新房的趋势还是比较明显的，而现在取消新房备案价，对新房来说是一个显性的机会，就看接下来开发商愿不愿意下场去死磕二手房了，只有降价达到甚至超过二手房的幅度，才可能在这轮楼市中出圈。

而作为省会城市，兰州去年末常住人口442.51万人，比上年末增加了0.98万人，而2022年的时候增加了3.1万人，也可以看出来，省会城市的吸引力也下降了很多，当然，从甘肃整体来看，去年末，甘肃全省常住人口2465.48万人，比2022年末减少了26.94万人，而2021年七普发布的时候，相比六普的人口来说，已经下降了55.5万人，可以说人口流失大省的情况还是比较清晰的。

所以楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口，不管是从当下兰州的库存量还是人口的净流入情况来说，这时候如果还想保住高房价不下降还是十分困难的，新房的以价换量才是最佳的选择了，而省会的打样也给很多三四线城市一个信号了，如果比兰州人口和库存都更差的城市，就更加没必要继续坚守所谓的备案价了，因为现在限购限售等操作基本都在各个城市之间打破了，相当于一线在虹吸二三四线，二线虹吸三四线，如果三四线还不尽快打破价格壁垒，那本地的有钱人和改善需求大概率都会被吸引到更好的城市中进行置业和购房，那只会造成本地的二手房的继续挂牌增高和堰塞湖的局面，就会更加不利于去库存了。

而地方如果把这些新房收回来也是个头疼的问题，因为有租房需求的人在这些三四线城市来说是稀缺的，总不可能地方自己租给自己吧，所以还是要培养愿意留在自己城市的有效需求和购房者才是长期之道，因为自己本身经济实力不够吸引人的时候，就不要轻易的去东施效颦了，就像上海和北京在新政之后，销量是有比较明显的上升的，但是不是所有的城市都是北京和上海，就光光户口的价值也不可同日而语。

而且北京和上海楼市的基本面都是不错的，能虹吸底下所有城市的购房需求，但是二手层面也还是逃不过挂牌和以价换量的操作，接下来，一线肯定还会小步快跑的出政策，因为广州已经快接近裸奔了，但是效果大家是看在眼里的，现在广州卖地都非常谨慎了，身怕拿出一些不好的地块无人问津甚至流拍，每个城市都要认清自己的定位和实力，切不可盲目自信，当然也不要妄自菲薄。