文/邓浩志

近日，广东省发布了《南沙深化面向世界的粤港澳全面合作条例》，最重磅的内容莫过于提出：按实际需要，按照“能放则放”的原则赋予南沙相关省、市管理权限。按照有关程序经国家同意后，可以将承接的国家管理权限依法调整由南沙人民政府及有关部门行使。条例同时还提出了：优化创新生态，促进科技创新的；推动产业发展，建设现代产业体系；深化开放合作，拓展发展空间；强化协同港澳，建设城市发展标杆；加强综合保障，营造有了发展环境等一系列内容。

这次是南沙又一次收获政策上的重大利好，在利好不断增加，基础设施不断提升的大背景下，南沙将成为广州，乃至粤港澳大湾区发展最快的一个区域，几乎是毫无疑问的。

虽然南沙综合前景诱人，但南沙楼市最近两年的表现似乎并不如人意。2023年，南沙无论是新房还是二手房，成交价都有10%左右的下调，楼市下行的这两年，累计跌幅不小；另外，南沙新房住宅库存在23个月左右，全广州最多；南沙土地成交也十分低迷。最近新的利好政策，能否扭转南沙楼市的颓势呢？

我认为接下来要看以下几点：

一是南沙购房政策是否有望进一步松绑，因为

目前南沙虽然限购政策偏宽松，但仍和广州主城一样有限购，这对购买力释放产生抑制。

二是要看产业和人口的短板看能不能补上。过去几年，南沙各项基础设施建设速度都非常快，部分成熟的板块，如金州蕉门等，已经具备完善的配套和宜居的环境。但南沙在产业及人口引进方面仍有不足，导致片区的刚需性购房需求不足。这也是制约南沙楼市复苏的关键。

一直以来，佛山楼市都属于一手房占绝对份额的市场，二手市场从来都是个补充。因为佛山无论城市化程度也好，还是商品房发展阶段也好，都处于需要大量盖新房，以满足不断增长的居住需求。而2023年，佛山居然出现了二手成交量大于一手的情况，实属罕见。我认为可能由以下几个原因造成：

1、房企债务问题频发，导致客户担心保交房问题，市场更愿意买确定性强的二手房；

2、新房一大部分位于远郊，最近两年楼市回归居住需求，投资资金撤出后，远郊强调投资属性的新房成交大幅回落。核心城区面向居住需求的二手房，成交量基本保持稳定；

3、新房不断交付，二手房供应也在增加。而新房开工量持续减少，新房供应也在持续减少，最终也降低了成交量。

但我个人认为，佛山楼市长期基本面并没有改变，未来房地产市场的总量仍会是很大的，这个房地产调整周期过去之后。新房市场规模还会回升。