楼市最终要靠谁来入场买房,现在来看,城里的刚需定力太足了,出了两三年的政策了,很多人还是无动于衷,因为买涨不买跌和观望的情绪还在他们心中酝酿,而现在的政策还是传统的降低门槛的操作中小步快跑,而城里的人不给力,现在只能继续刺激农民朋友了,作为最广大的一个群体,如果能刺激这群人入市买房,那市场的需求何愁去不掉呢。
就在近日,安徽的凤阳县出台了重磅楼市新政,鼓励农民进城买房,而且福利还不低,如果有涉及到需要安置宅基地的本县农村居民,只要自愿放弃安置并进城购房的,就可以一次性拿到5万元的购房奖励了,如果是购买新房的,受益财政需要给予购房者实际缴纳契税的50%补贴,可以说只要你去买房就有钱拿了。而无独有偶,江苏的南通也出台了类似的政策,只要自愿退出农村宅基地进城购房的,给予一定额度的奖补,具体标准由全市各地自行制定。还有4月份的鄂州也出台了针对农民退出合法宅基地后购房补贴操作。现在这个政策目的也是十分明显了,其实就是要拉农民朋友们入场进行接盘了,因为农民为什么有底气不进城买房,很重要的原因就是有宅基地这个东西兜底,如果宅基地也拱手让出去的话,那不就得乖乖进城去买房接盘吗。
而且现在来看,农民如果能大量进城买房,肯定对新房的去库存有很大的作用,但是其实鼓励农民买房已经不是新鲜事了,前几年就有类似的操作,只是说从宅基地方面入手的,近期还是更加密集的出台了,之前还是直接给农民一些购房补贴或者优惠等,现在是想釜底抽薪,直接把宅基地这个退路也拿掉,那就不得不去买房或者直接进城租房消费了。其实拿我老家的县城来说,现在很多50后、60后的农民朋友们,之前在县城买房了的,现在又回到农村去生活了,或者是一直想卖掉县城的房子了,因为他们的孩子可能已经用不上县城的房子了,而自己住县城还也不如住农村舒服,而且农民的养老金基本是聊胜于无的,只能靠自己种地或者孩子给的抚养费生活了。
所以现在鼓励农民买房只能说还是无奈之举,因为很多三四线或者县城现在的楼市基本都是裸奔了,能出的政策都已经出完了,能吸引过来的人也都吸引了,而今年还是一二线的主场,这些城市的政策都是虹吸三四线和底下县城的购房需求,所以对三四线和县城来说,现在只能说死马当成活马医了,农民的收入和月供已经不在考虑范围内,只要手上有点首付的,再加上给到的补贴能买房的话就是好事情了,因为农民是不太可能直接去一二线买房的,所以这部分的人群,一二线是很难吸引走的,所以要不就留着钱给自己养老,要不就是投进去买房。
而如果农民都回去住宅基地了,那县城的房子可以说变成鸡肋了,对一二线的人来说是食之无味,对有宅基地的农民来说也是可有可无的存在了。因为现在去库存的压力已经传导到了县城这个级别的地方了,之前住建部就说要让地方去收购存量的新房,并且是从县级为起始的,所以库存量太大,县城的财政肯定很难去吃掉这么多的新房,在还没有新的资金进来之前,肯定还是吸引一下农民进来买房,毕竟现在首付和利率都低了很多,手上有钱的农民说不定还有机会再多买一套。
而根据易居研究院的数据来看,4月份,百城重点城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月,非常明显,三四线的去化周期是非常长的,因为现在库存超36个月的话就不被允许去卖地了,过去城镇化的持续开展,农民就是很大的一个接盘侠,但是现在进城买了房的部分农民也成为了抛售卖县城房产的一份子了,因为他们可以退回到农村住自己的宅基地,而县城的城镇居民就退无可退了,除非卖掉县城的房子去农村租房,但是这是不太现实了,没有在农村生活习惯的人很难适应那边的生活,而农民朋友们从小就在农村长大,很多都是为了孩子上学或者落户才来县城买房,而现在孩子长大了或者不留在县城了,县城的房子留着确实用处不大了。
拿城镇化率来说,截止去年底,咱们城镇化率已经达到了66.16%,而农村常住人口从2010年的9.66亿下降到了2023年的4.77亿,这个后果大家都看到了,一方面是分散在去全国各地的数以万计的自然村落,常住人口逐渐凋零,甚至变成了空心村;另一方面则是留在农村的居住人口中,老年人的数量不断增多,成为典型的老龄化村落,留守老人也因为子女的外迁沦落为了空巢老人。所以现在还希望继续再苦一苦农民朋友了,只要再进来1-2个亿的农民买房,市场支撑就会再来一波高潮了,因为统计局数据来看,农民2023年的人均可支配收入达到了2.1万元,虽然看起来不多,但是首付只要15%,如果加上存款的话,买上一套县城小几十万的房子还是有希望的,如果放弃宅基地的话,又能有好几万的补贴,对凑首付也是助了一臂之力。
而根据统计局的数据来看,5月三线城市的新房价格环比是下跌了0.8%,降幅已经环比扩大了0.2个百分点,而同比的降幅更是达到了4.9%,环比也是扩大了0.7个百分点,二手房的跌幅同比也是达到了7.3%的,可以说不管是二手还是新房的话,对三线城市来说都还没止跌的信号出现,因为大家现在对于三四线的预期已经是明牌的状态了,没有投资的增值空间下,可以说只能是接近躺平的状态了,而且存量二手房库存目前还是在加大的情况下,短期内是看不到上涨的理由的。
而如果这时候把宅基地放弃掉的话,估计多数的农民是不会干的,因为宅基地一旦放弃就很难再拿回来了,而商品房现在是随时可以买入的,拿一个非常稀缺的宅基地去换一个随时可能贬值的高层商品房,相信这种事情,农民不会傻傻的接受的,当然,如果把一二线核心区的房子去换三四线农民的宅基地,估计可能性还大一些,但是地方肯定没有这个能力了。