文｜邓浩志

广州和深圳先后宣布执行“认房不认贷”，这绝对算有一定力度的支持房地产市场的政策。但我认为只是中等力度而已，并不能算“重磅”。因为它并没有能够全面释放市场的购买需求，只是针对一个特定群体给予支持。但市场似乎普遍对这个政策抱有较高的期望。

谈几点看法，提醒一下：

1、这个政策可能会全国大范围推行。

但落地之后，主要受惠的只是一线及强二线城市。因为三四线城市早已基本放开了这个限制。远的不说，就广州旁边的佛山，在楼市中算是强二线，甚至准一线城市。他们去年就已经松绑了首付，目前是首套房2成首付，二套房3成首付。对于这类城市，认房不认贷就算落地，影响的只是房贷利率，不是杠杆比例。更重要的是，三四线城市楼市的问题是深层次问题，任何轻量，甚至中量级的政策都不足以让其有复苏的可能。所以认房不认贷不影响当前中国房地产市场的基本格局。

2、一线城市就算落地，受惠的群体也比较有限。

目前影响的只是：买过房，又卖了房，却有贷款记录的这部分买家。这个群体之前算是被调控政策误伤的刚需群体，明明是首套，但却以购买二套房的政策对待，的确抑制了这部分人的购房需求。认房不认贷的推出，对他们的帮助的确比较很大。首付也低了，利息也低了。但他们毕竟不是市场的主流，总量并不会特别的多。更大的群体应该是首次置业群体，二次置业群体，所以就算释放了这部分中间的被误伤的购买力，也不太可能掀起一轮购房潮。

3、会促进卖一买一的置换需求吗？我认为有帮助，但帮助也不大。

新政的确可以对卖一买一起到降首付，加杠杆，降利息的好处。但现在经济这么差，很多人对消费，对投资都非常谨慎。就算给他贷款，他们也未必敢背每月这么大的还款压力。相反，在经济好的时候，只要有加杠杆的机会，大家都非常大胆，非常积极愿意借钱。而目前，正在一个负向循环阶段中。单纯放松还不行，还得额外鼓励。

我认为广州、深圳两地推行认房不认贷，的确起到可以帮助某个群体置业，释放部分市场需求的作用。但楼市总体低迷的大势，近期都不太可能因此而改变。想要市场复苏，必须要有更多的更有力的政策支持。

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