文/邓浩志

1月5日，央行和金融监管局提出，支持住房租赁供给侧结构性改革。还提出要加大住房租赁市场发展的支持力度，这会对租赁住房市场发展产生什么样的影响？这肯定是好事，这对加速租赁市场的发展会起到积极的推动作用。

至于租房会不会更便宜？市场会有什么变化？这些暂时还不能判断。因为从中央提出发展租赁市场到现在，已经超过10年时间了，在这个过程当中，租赁市场发展经历了：发展长租公寓市场，各地建设保障性的租赁住房，还有就是最近的金融支持，租赁市场发展经历了三种不同的方式。

第1种方式，经过若干年的验证，基本证明是不太可行的，长租公寓几乎都没有进入良性运营的轨道。或者出现了如“蛋壳“为代表的过度金融化，最终爆雷。或者是如多数房企经营的长租公寓品牌，一直苦苦挣扎也未能实现盈利，最后成为了企业沉重的包袱。

第2种方式，大概是5年前提出的，以北上广深为首的一批大城市都承诺大力发展保障性租赁住房，但由于这几年受到疫情影响，经济下行影响，地方财政也是捉襟见肘，结果这个计划在最近几年也未能有效的大规模推进。

目前提出的金融支持方案到底支持力度有多大？范围有多广？资金到位之后，发展模式如何选择？建设主体如何协调？等等问题都有待进一步落实，后续情况仍需进一步观察。当然如果大城市能够大量建设各种租赁住房。那对于年轻人，对于新市民，都将会有更多的选择，不一定非得买房，也可以选择租房，在租金方面也会优惠很多。当然，选择租房的人多了，也可能就会对商品房市场会有一定的冲击。而以上各种好的结果，都将取决于大规模保障性租赁住房建设最终能否开展、能否顺利落地。

我个人认为，以目前房地产市场的基本面，暂时还不具备培育具有房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的条件。现在不只是缺乏资金支持其发展的问题，而是住房租赁这个市场由于利润极低，不足以产生足够的市场机会，从而导致参与的企业多数比较难以存活。所以租赁市场的未来，要么维持过往的分散交易模式，要么政府把它作为半公共产品，地价为新市民和年轻人提供。但后者将对地方财政造成极大的压力，目前大规模推进的条件尚不成熟。

1月4日，呼和浩特启动“五万大学生留呼”专项行动，只要符合条件的大学生留呼，租房每月补贴300~1000元，补贴不超2年；购房则给予2~10万不等的补贴。

最近两年，楼市低迷，很多城市出各种奇招，怪招希望恢复市场，而过去几年，各大城市又在全力争抢人才，甚至人口。诚然，短期内要楼市止跌企稳，必须放大招，狠招，否则仍将螺旋式下滑。一座城市要能持续发展，也需要留住人才，增加人口。能够留住人才，人口，房地产才有发展机会。

但怎么留住人呢？这也是庞大的系统性工程，购房补贴这种办法顶多只是系统中的一个小小的动作，小小的添头。还有许多时间长，见效慢的工作要做，比如就业机会，收入水平。再比如政府的管理能力，办事效率，还有城市的交通，医疗，商业配套水平。更有城市的环境，生态等等。所以，城市管理者不能只着眼见效快的短期政策，更要有长远眼光，长期打算，在城市综合竞争力上下功夫，沉住气，一点一点积累，才能最终留住人，吸引人。