二手房是最能够真实反映市场情绪的。

今年以来，二手房成交量节节高，但以价换量的情况还在继续，二手房挂牌均价还在走低，明显不如去年。

2023-2024年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

除了部分小区房价企稳甚至创新高，可以说，绝大部分小区的二手房价格还在低谷，房东们还在亏本卖房。

那么问题来了，成交量是涨上去了，整体行情还要跌多久？

晚卖1年少1万/㎡？

南京一批小区成交价还是不如去年

最近，南京一批知名小区曝出新成交。好消息是：这些房子依然具有流通性，有人愿意买单；坏消息是，价格都不如去年。

南站一批热门小区，成交价维持在3.2-3.6万/㎡之间↓

就以万科九都荟为例，去年还能卖到4.5-4.6万/㎡，晚卖一年少1万/㎡不夸张。↓

禄口被群嘲的翠屏城，如今成交价稳定在8000-10000元/㎡，去年价格基本9000-10000元/㎡。小区房价跌幅不大，本身基数小，跌也有限，总不能归0吧，目前7k+已基本是底部。所以，别看翠屏城降价早，跌得快，但买翠屏城的投资客，钱可能是亏得最少的……↓

胜太路的金辉金陵铭著，往年高的时候能卖4.7万/㎡，去年底可以3.8万/㎡成交，现在3.5万/㎡左右，房价还在缩水中，但近期幅度在收缩。↓

江核的华润国际社区C区新成交了一套一楼非标户型，单价很低2.3万/㎡，不具备参考价值。↓

正常楼层的成交价还在2.5-2.8万/㎡之间，比去年的3-3.6万/㎡少了5k-8k一平。

不得不承认，最近成交真的很火热，但也仅仅是“量”，并非“价”。因为大部分小区的价格相较去年都低了一截。晚卖一年少6k-1w一平是常态。

房票安置、回收二手房、下调利率……

多地放大招！

上个月，得益于市场需求量集中释放，加上房东们价格确实够诚意，一波高成交疯狂刷屏。但现在进入4月份，第一周成交量1583套（含高淳、溧水），环比下滑34.1%，连涨6周后首次环比转跌。需求释放完进入收缩阶段，成交热度也有所下滑，接下来热度如何维持，很关键。

最近，政策端持续发力，可以说能用上的都用上了，以前没有的也在想办法跟上，各种大礼包在疯狂派发中。

第一大办法，不是说没钱买房吗？现在就发钱！

1、央妈又放水了！高达5000亿元！

2、南京各区发布房票安置新政，鼓励大家去买房

秦淮区发布房票安置新政，全市商品房、安置房通兑，且公寓、商办都适用。另外，购买商品房最高奖励5%，购买安置房最高奖励10%。购买的新房若不超过房票票面金额，免征契税；购房价格超过房票票面金额的，对超额部分按规定征收契税。政策执行期为2024年4月25日至2025年4月17日。房票有效期为12个月，自开具之日起算。

今天继主城秦淮区发布房票安置之后，栖霞区也跟上了：持房票购买本区商品房，给予被征收人房票面额使用部分10%的购房奖励；持房票购买本市栖霞区孟北、栖霞区百水、雨花台区绿洲片区市级安置房的，在安置房申购优惠幅度的基础上再给予被征收人房票面额使用部分10%的购房奖励；被征收人持房票购买本区安置房的，在安置房申购优惠幅度的基础上给予被征收人房票面额使用部分10%的购房奖励。细则自2024年4月28日起施行，有效期至2025年4月17日，适用于在此期间作出征收决定的项目。

第二大办法，为了给买房人省钱，很多城市开始批量取消房贷利率下限了

此前，央行对房贷利率作出明确规定，各地的房贷利率，首套不得低于LPR-20BP。现在取消下限，就可以降得更多，别说减去20个基点，现在30个、40个基点也能降！一切就凭各地自己评估自己了。

据新华社财经、珠海特区报报道，中山、珠海、东莞、佛山等15个城市已取消首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。

截至目前，南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山等城市从4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此前，东莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。

另外，银行的下一轮存款“降息潮”也要来了。这也是为降利率在做净息差。因为存款利息降了，房贷利率才有空间降。只有银行“买进便宜了”（存款利息降下来），“卖出去”才能便宜（贷款利息降）。

第三个办法，不是说二手房库存压力大吗？多城出面回收二手房！

涉及城市：山东日照：政府补贴20%房款，效果显著；江苏海安：以旧换新100套，首批业主成功置换；河南郑州：以旧换新，计划完成1万套，可享受30%契税补贴；无锡：以旧换新，仅限梁溪区特定二手房。

一份预测报告被疯传，

中国房价还要跌多久？

那么房价还会降多久？到底什么时候价格才能有点起色？

这确实很难说，毕竟楼市市场化的经验只有短短20多年，加上这20多年里从未有过像现在这样大幅下降的过程，没有经验、没有参照周期，怎么预测？

最近，网上有张图正在流传，是一份由国际投行高盛发布的关于中国房价触底时间的预测报告图片。虽然高盛官网上未见此图，但也具备一定参考价值。

在这个图上，统计的样本除了中国还有美国和日本。

日本房价：从1991年~2002年一路下跌， 之后基本企稳，但在底部震荡了10年，直到2013年房价才继续上涨，主要受持续放水的推动。虽然一直到现在，日本的整体房价也未超过历史高点，但东京的房价还是创造历史新高了。

美国房价：2006年开始房价下跌，第二年引发次贷危机，2008年升级成国际金融危机，直到2011年底，房价才算基本稳住，之后便一路上涨，直到现在也持续在涨，持续通胀，并且刷新最高房价记录。也就是说，整体下跌行情其实持续了5年。

中国房价从2021年三季度见顶，之后一路下探，截止目前已经跌了2.5年。按照美国的经验，房价还要跌3年，如果参考日本，房价还有七八年接着降。

但这样简单加减方式的推理是否合理，我们无从考证，这就像难以预测一个人到底是活到70岁还是90岁一样难说。但现在政策端持续发力，降库存、大放水、降利率、降供给……该用的都用上了，有专家预测会比美国的5年更短更快，但也有人认为这是一个很长很复杂的过程，5年根本搞不定。

个人认为，现在的楼市已经不单单是房地产一个行业的问题，毕竟现在降的不止是房价，还有收入、各种物价各种生活消费……只能说什么时候收入涨了、物价涨了、不是tongsuo而是通胀了，整体行情一定会上涨。

过去的经验告诉我们，想的再远都没用。因为谁都无法预测未来，就像多年前人人都认为“买房即赚”，如今信心也随风散去了。未来怎么样，未来会给答案。现在只有一点值得肯定，从劣质资产换到优质资产，才是良策。