前不久，云南房网写了一篇文章，题目是《昆明应理直气壮地为全国盖房子》，建议昆明市充分利用气候、环境优势，吸引国内退休人群来昆明定居，卡位抢占旅居市场。

文章上线后许多人留言说，昆明的住房大部分早就被外地人买走，用不着呼吁。的确，根据多家研究机构的数据，购买昆明新房的主力人群并不是昆明本地人，而是外地人，占比早就超过一半，但这些人绝大多数并不是许多人以为的省外旅居人群，而是在昆明定居、工作的非昆明户籍人群。

昆明房地产市场客群来源构成（克尔瑞数据）

根据克尔瑞等机构的统计，昆明住宅购买者中云南州市人群约占34%，省外人群约占27%，加起来占比超过60%。在刚刚过去的2月份，外地客户甚至占到了总量的70%。但这六成以上的外地购房者，绝大多数其实是80后，约占其中的40%以上。如果按年龄来划分，30-40岁年龄段的外地购房者买走了昆明三分之一的房子。

2月份昆明新房客户来源及年龄构成（克尔瑞数据）

业内资深营销专家说，退休以后来昆明买房的人其实并没有想象的那么多，占比不超过5%。在昆明买房的大部分外地人，不论户籍在州市还是在省外，其实基本都已在昆明工作生活多年，往往是因为子女上学才在昆明买房，这是真正的刚需，所以这几年昆明的“书包房”大多都卖得很好，就是这个原因。

按年龄段来说，最小的80后今年也已经有35岁，最大的已经44岁，正好是子女上小学或初中的年纪，买房以后既解决户口问题又解决学位问题，所以称为昆明的购房主力人群。

昆明优质学位房十分畅销（图为过去两年昆明销冠楼盘书香云海）

但大量买房的外地80后基本都不在体制内工作，大部分在企业就职，受昆明经济结构以及经济增速的影响，在昆明的外地80后人群这两年遭遇失业、降薪等威胁，购买力受到很大影响，不得不从过去首选购买一手房，转向购买二手房。

统计显示，昆明二手房的销量在去年就已经是新房的两倍，今年，新房和二手房的销售占比甚至达到3:7。之所以如此，除了新房面临兑现、交付等一些列不确定风险，二手房看得见摸得着之外，价格是主要原因，今年1-2月昆明新房均价为13842元/平米，而2月份二手房成交均价只有9299元/平米，二者相差达4500元/平米，二手房的价格优势非常明显。

昆明一手房和二手房价格走势（克尔瑞数据）

根据克尔瑞的统计，过去一年昆明二手房的总体价格降幅超过20%，远超一手房，虽然从去年下半年开始二手房降价速度放缓，基本稳定在9000以上，但如果购买力进一步萎缩，昆明二手房成交价格就有可能跌到9000元以下，这将严重威胁新房的价格稳定。

现在的问题是，支撑昆明房地产市场的主要力量是外地来昆明工作的80后，可是昆明过去两年经济增速很低，新增就业岗位少，薪酬水平下降，这既限制了外地在昆明的80后、90后人群的购房能力，也造成昆明人口流入放缓，进一步压缩了房产接盘人群数量。

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