真的是神操作！刚刚下证，高新曾经的“网红盘”业主便疯狂抛售……

据相关数据显示，仅3天时间，该小区的挂牌量已超200套！而这个小区，便是曾经红遍高新的苏宁雲著。

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3天挂牌200+套！

业主曾扬言卖3万+/㎡？

4月11日，高新区不动产登记大厅顺利办结了苏宁雲著项目1-13幢住宅的不动产首次登记。

该项目此前受资金问题影响，该项目施工进展缓慢导致延期交房。2022年6月，苏宁雲著项目被纳入“保交楼”项目范围，住宅于2023年1月开始交付，至2023年3月底全部交付。

01：3天猛挂200+套 业主开始抛房？

刚刚下证，业主便开启了“疯狂式”挂牌卖房！据悉，目前贝壳系统目前挂牌房源已超200套，对外展示房源也有146套！

苏宁雲著项目位于高新区天谷四路以南、天谷北路以北、云水一路以东、西三环以西。小区占地超过143亩，地块在丝路软件城算得上大体量，整盘规划住宅13栋、保障房1栋、幼儿园1栋，规划房屋总户数1928户，纯高层布局。

3天上架200+套，超10%业主抛房离场！

02：业主曾经扬言卖到3万+/㎡！如今……

根据挂牌信息显示，苏宁雲著二手房的挂牌价为2.3-2.5万/㎡，小区2019年开始对外销售，均价约1.77万/㎡，价格优势明显+软新优质地段+优质教育，项目首开两日劲销6亿，在楼市引起过不小的轰动。

但小区开发商品牌、物业服务、交付品质都一般，与纯改善盘相比确实存在差距。

项目曾有一段“停工期”，复工后业主扬言卖3万+/㎡，引来一批网友纷纷吐槽，如今从挂牌价看，一批业主的“暴富梦”是破灭了！

值得注意的是，对于苏宁雲著的业主，2019年买入时，西安楼市首套首付30%起，且是高利率，虽然小区均价17771元/㎡，但叠加贷款利息成本等，目前卖2.1万/㎡才不会亏；

而对二手房业主而言，小区满三未满二，还有增值税和中介费，最终的入手价也不低。

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卖房or试水？

这波业主是“赢家”？

迅速挂牌200+套房源，业主是真的抛房撤场吗？

一方面，终于拿证，一批真卖家着急出手也实属正常；

另一方面，也不排除业主挂牌试水，按照当下的挂牌价，市场接受度如何？买房人是否接盘？如果流动性差，卖不动，挂牌价可能还会下跌！

针对小区当下的挂牌价，网友也是纷纷发表看法：

有网友直言“烂尾楼”，表示旁边商业（苏宁广场）黄了。该商业体建筑面积为35万平方米，规划有高端商业广场、写字楼、酒店等，其建筑体量为赛格国际购物中心的二倍，目前刚出正负零（建筑投入超过4亿元），已停工三年。

也有网友讽刺：2.6万/㎡？能卖1.8万/㎡就欢天喜地了！

新房方面，整个区域在苏宁雲著之后，开启了高端化路线，大宽厅设计、第四代住宅大露台、社区景观、外立面……新房的售价也以2.3万/㎡为门槛，中建山海均价23000+左右，大面积保利云谷天汇，最后一栋备案价为26606元/㎡；价格最高的“地王”项目高科云天，均价3.3万/㎡，总价790万起步，品质改善楼盘。

二手房方面，根据诸葛找房数据显示：苏宁雲著周边的小区二手房挂牌以1.7-2.1万/㎡为主，东方米兰小区（2.1万/㎡）、复地优尚国际（1.7万/㎡）、鸿锦城天逸（2万/㎡），区域内房龄比较小的二手房小区是招商臻观府，挂牌均价3万/㎡，入手成本比较高，带看及成交数据表现一般。

对于买房人而言，从产品方面看，作为次新房小区，苏宁雲著面积最小108㎡，其次为121㎡、129㎡、144㎡、164㎡，小面积3米层高，2T4户连廊结构，大面积3.15米层高，2T2户。整个小区的设计，中规中矩，入手成本可控，和区域内在售新房房价拉开一定差距，还是有市场的。

但在当下的楼市大环境下，不少二手房业主降价离场，业主试水现象并不少见，绿地新里城·兰亭公馆、 绿城桂语兰庭等小区，在交付、取证后都挂牌了不少房源，苏宁雲著最终真实成交价，只能等市场验证！

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挂牌量近13万套！

西安一批业主亏本离场

不可否认，二手房成交价一方面取决于小区周边的房价走势，另一方面，与整个市场大环境密切相关。

目前，西安的二手房挂牌量为129314套，库存量依然处于高位。

价格方面，据70城房价数据，截止到2月，西安二手房价格环比已经连续下跌10个月，且降幅以0.4-0.5%为主。

而根据中指研究院发布的《2024年3月百城房价指数》，3月二手房环比下跌0.44%，样本平均价格为15329元/㎡，且跌幅和2月相比也在扩大（2月跌幅0.33%），楼市“以价换量”现象明显，且不少小区还有降价空间。

如果扒一扒历史成交数据，西安很多小区的二手房价格，从2021年到现在，都有不同程度的下跌，尤其是老旧小区、非核心地段小区、无优质学区加持的一些小区。

而且，两三年前市场卖的最火，市场占比最高的小区，现在跌的最猛。比如曲江，就是降价很明显的区域，2021年上半年，紫御华府的一室小开间户型成交价冲到了160万左右，单价一度毕竟4万元/㎡，而上个月一室户型成交价仅约86万左右。中海凯旋门也从巅峰时期的3万左右跌到2.2-2.3万/㎡。

成交量方面，二手房网签量在连跌4个月之后，终于逆转，3月网签量大幅飙升。2022年8月开始，西安官方开始对二手房网签数据进行公布，目前网签量最高的是2023年3月12151套，其次是2023年4月9662套，上个月的网签量，则是公布数据以来的“第三高”！

对于大部分购房者来说，买房既要看大环境，也要关注房子自身的质素，不管是自住，还是投资，在自己的预算范围内，要尽可能选择优质资产，避坑捡漏！