作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

题记|

2023年，湘江两岸被委以重任！

几日前，睿诚研究院与众多朋友们的探讨中，大家提到，当前的环境压力下，长沙的发展有什么新的特点？

当然，这是一个相对宽泛的问题，仁者见仁智者见智，大家的观点有类似的，也有相左的，都可以充分交流和沟通。

其中，近年大家可能都有一个比较强烈的感觉——各区域都在加速抢跑，大小动作层出不穷，仿佛感觉东西南北中全面开花了。

例如，南边的南部新城、北边的大泽湖片区等，不断在发声和布局、起势等，战略规划优化升级、道路和城市配套等加速兑现、产业元素强力招引和落地等，此时，你若打开长沙城市地图，就能清晰感受到扑面而来的炽热温度。

下面，在正式分析之前，先来简单看一下长沙的总体布局。

据睿诚研究院观察，根据《长沙市国土空间总体规划（2021-2035）》，中的“一核两副十组团”组团规划、以及《长沙市2022年“十个重大城市片区”建设工作方案》，这两张大的城市战略性总蓝图，也是当前及未来一段时间内，长沙城市发展的作战底图，二者分别在空间和产业的不同方面，构画出了长沙的发展战略地图。

空间是基础、产业是动力，城市是结果的呈现，三者之间紧密相关。

这两张图综合起来看，很有意思——既有很强的重叠度，也有前后之别，对空间总体规划而言，10大重点片区相当于10个空间组团中的大项目和核心驱动内容，宽度、厚度和深度三者叠加，就是长沙的未来。

也即通常所说的发展战略和规划引领的作用。

但是，无论是10组团还是10片区，其发展并非齐头并进式的平均态势，各自资源禀赋、历史积累、观念视野等有较大差异，虽然政府总体布局了这样的战略，然前进速度、发展效果等方面都会有较强差别。

不平衡性永远存在，无他。

各国家、各城市、各区域，都在激烈竞争，被馅饼砸中的概率，在风起云涌的变化中，早已越来越不可能了。

总体来观察：

长沙的横向发展时代，已经到了一定边界，东边已到春华，西边高铁西城片区尚在发展蓄势中，其动能短中期内难以有效展现出来，从这个角度来看，横轴时代慢慢趋弱，虽然东边的国际会展片区正处于高速发展周期，然从横轴上审视，相对宽广的主城区内单点的力量非常有限，难以代表长沙的最新发展趋势。

回归主城、回归中心，回归新周期等，已然成为了新阶段内各城市优化调整及提质提速的共同模式，今日的超特大城市发力城中村的政策，难道只是强化内需、激活消费等的动作吗？

在大环境急速变化中，国内的大基建经过多年的快速发展，已经建立起来坚实的基础，其边际效应开始减弱，红利在快速走远。

另外，从城市进化的周期来看，就国内而言，上一轮周期，更多是城市快速膨胀式的发展阶段，是城镇化的浪潮助推下，是典型的增量性模式，造就了许多的繁华。

而今，时空大转换，国家、城市和产业等都在不断收缩和聚焦，也即纷纷跨入众所周知的内涵式发展阶段。

四肢与躯干的营养和肌肉已经过剩，再搞下去就会得“三高”，修正和调养五脏，内视心与血，在情志和内循环方面，要进行更多的思考，肌肉和皮发等才不会出现病变。

城市如人，人如城市，都是有机生命体，骨肉血脉灵魂，一脉相通。

有的人横向厚重，有的人纵向壮硕，先天和后天各有不同。

可以改变，也难以改变。

筷子七寸六，人有七情六欲，城市纵有百般变化，也离不开规律的约束。

长沙城市发展特点的众多变化，被牵引、被制约，皆在这个“七六”范畴之内。

好了，大道理就不多说了。

再来看一下长沙的变化：

原来的城市，依托于湘江一桥和五一路这一大横向中轴，彼时为城市发展和长沙“小时代”的核心，横向发展有众多优质元素支撑，后面猴子石到北大桥之南北、至西到梅溪湖、东达汽车东站之四维范围内，代表着过去长沙的发展重心，其发展半径不断东西向延展。

南北人气等孱弱，沉寂了较长的时间。

因此，睿诚研究院认为，上一个阶段，是长沙横轴性发展的大时代。

近年，这个趋势被打破和急剧改变，以湘江为纵向的发展阶段，不断破位出圈，催热了千年的湘江水。

浏阳河的九曲十八湾，终将汇流于湘江；

奔流不息的江河湖溪等，也必将扑向大海。

产城人的变化，又何尝不是这样呢？

那么，为何说长沙已快速进入以湘江为纵轴的发展时代呢？

睿诚研究院独家分析认为，主要表现在三个方面：

◢1、天地轮换，趋势使然

上述，在大背景大规律下，已然做了许多分析。

仅就目前国际间的最新产业趋势等角度的主要特征来观察，前一阶段是“城”时代，以大基建和房地产为重大动力；当下，是“产业回归”的时代，诉求产业升级换代、诉求老城和新城不同元素的再造焕新、诉求城市发展动能的的更迭、诉求城市品牌的跃迁、诉求人本思想对世界的驱动力等，每一个城市都在主动或被动被快速改变。

大趋势下，长沙也在进行深度思考和打造自己的新一轮发展方略。

横轴时代，有其基础；

纵轴阶段，有其动力。

无论纵横，皆为趋势的策动。

纵向上面，望城大泽湖、开福的霞凝港和金霞新城、西岸的湘江新区与湘江科学城、科创走廊及大王山、东岸南部融城片区、国家医学中心、奥体新城和生态绿心公园等等，湘江两岸的纵向型元素和力量日益增多，和慢慢有效聚合起一股强大的气息和势能。

在产业发展和整合方面，完全不同与于横轴时代的模式，水为血脉奔流不息，产为经脉可通达全身，城市中轴、文脉中轴、产业中轴、人居中轴、烟火中轴等，从南到北，以湘江为核心的纵轴，芙蓉江水深千尺，千年湖湘养我魂。

东西逐渐逼仄，南北有充分尺度，补全短板、借纵向增量快速破局，才能实现上述空间和片区的大手笔规划蓝图，需要全城为上来发展。

一言以蔽之，睿诚研究院独家认为：

“横”是过往，“纵”是序曲。

◢2、产城轮动，需要协同

孤阳不生，孤阴不长，万事万物皆有联系，仅在空间、阶段、结构、时点等方面不同而已。

在古往今来的产城发展大系统中，产城相依，人城相扶，三大要素的有效协同，才达成了天地的大美和城市的持续繁荣。

规律是灵魂，产城是体魄，二者必然协同。

在城市发展的层面，亦如是。

往昔，基于湘江、基于河西潆湾镇到长沙火车站之横轴，两者在一个小空间内达成过去的协同；现在，内城、外城、中心城区与10大片区和组团，以及老城区全国范围内的产业空心化有效补缺等，内不强、外无力，协同必然无力。

聚焦湘江南北之纵轴，用新的优质的产业元素等来重构长沙核心区域和推动老城区的发展，既是产业结构完善下的需要，也是老城区的功能和价值等的迭代的需要。

譬如，在长沙，原来老城区的产业在不断改变，城市消费类或文创等类轻型产业，逐步成为其主流，原来的产业不断趋“轻”，基本变成了第三产业的聚集地；同时，外围的第二产业的势能尚在发展，核、中、外三个圈层，中在消费化、外在蓄势中，难以推动长沙城市的切实发展。

有布局和战略指引，于一定时期内的协同效应形成不了，要花费时间的积累。

聚焦中心、聚焦湘江南北中轴、聚焦高端服务业、聚焦科创类进二强三的产业资源，既是对原来老城区产业的一个有效补仓，也是长沙以高新产业制导未来发展的必然选择。

毕竟，城市的竞争，在全球性的产业强市、强区和强国的宏观趋势中，长沙也不可出现能逆趋势而动的失误，洞察局势和敢为人先，一直是湖湘文化的精魂，已烙印于3000年血脉中。

横纵是协同、老城和新城也是协同、一二三产业亦是协同等，产城变化下，当下，长沙以纵向和基于产业优化升级的科创及研发类的业态等，补缺、强化和升级长沙产业发展的元素各高度，在更高的维度上，达到了更全面的协同。

加上，最近省政府提出的“打造长沙全球研发中心城市”之最新战略的收拢，让各产业的协同跃升到国际层面。

◢3、市场变化，归核取暖

市场大变化下，在房地产、商业、城产等趋势交织中，土地、性质、商住、业态、主体、资源和价值等层面，核心区域刺刀见红、偏远地带千里无鸡鸣，中间很纠结，资本等为抗风险和实现自己的有效价值，房企、产业方等各类产业链条上的不同主体，纷纷如过江之鲫一般，互相结成生态性同盟，对具体项目的选择渐渐趋同，归于城市核心，立足于靠谱等，是当前各主体的共同取舍心法。

故而，导致，长沙区域在各个空间内，众多主体和资源等，如鱼类一样洄游进入湘江两岸核心。

主动、定期、定向、集群等运动特征，通过鱼类这一生物学现象，也可以看出城市的众多变化。

比如，目前的房企等投资行为，也有很强的鱼类洄游之特点。

大环境波翻浪涌后逐步趋向稳定，选择哪一个水道、游向哪里和在哪里找到温暖等，少部分有偶然性，绝大部分是必然性。

湘江，长沙母亲河，滋养了三湘四水3000余年，是城市和文化等的核心高地，横向的旱地极其有限，水域地带才具有无穷想象空间。

是城邦的生发地、是产业的聚集区、是开门担水的烟火点等，艰难时期，需要依靠人力来改天换地，方显英雄本色，所以，回归本底，才有精彩。

归核于湘江南北纵轴，在母亲河的温暖呵护中，溶解当下市场的一些寒气，是长沙新阶段大发展的一大凭依。

按物理学方面理论和生活体验等，即使在数九寒天之时，水中的温度也比陆地要高好几度和更温暖。

各主体聚拢于城市核心和以湘江两岸为抗寒区及避风区等，是生物学或城市经济学等的共同表征。

湘江两岸，吸引众多产业和主体等的目光，有其深厚的底蕴和支撑点。

最后，总结一下：

“横”行天下终有尽时，平面和上下的纵深之广度和深度等，二维+三维，90°变化中，能够容纳更多的要素和故事。

就长沙城市发展来看，古长沙原来在湘江东岸，后面扩张到河西潆湾镇一带，是典型的横向发展模式，以前，在南北向也比较弱，曾经望城区域的靖港古镇的繁华，也只是昙花一现，未能与南城的众多港口一起保持住自己的繁华，在历史的风雨冲击中，长沙区域内的水运经济一步步下行和衰落，依托于陆地和城市的产业，自明清时期已降，就渐渐取代了水运经济。

其南北向的产业的气脉日行日弱，百余年来，南北向底气匮乏，走得比较慢，因此，在上一轮周期内，南北有效支撑很少，东西成为了主流，而形成了横向的发展时代。

历史上看，东西强、南北弱，在近年的产城变化中，众多政策和闲置的增量性空间和土地，在最新产业发展趋势和要素的整合上面，以及区位优势等层面，以其强大的发展动能，在湘江两岸及其南北西东，不断雄起和展势。

令，长沙和湘江，出现了不同于以往的气象和特点，改变了长沙数百年来的空间和产业的演进模式，而代表了最新的产城的发展趋势。

湘江，是历史的湘江，也是现在和未来的湘江；

长沙，是产业的长沙，还是城市和人居的长沙。

会当水击三千里，产城变化代代新。

以上，为睿诚研究院独家观点，基于规律、察于变化、感于趋势、拨于迷雾等，立足于专业而成一家之言，诚与君交流。