作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
最近，有不少朋友前来交流和探讨长沙有机更新的事情，大都觉得长沙的有机更新项目特色鲜明，且运作得比较成功，充分反映了老长沙的独特风貌和气象。
有多人，问到：
长沙的有机更新是怎么做的？
经历了哪些过程和思考？
有哪些主要的可以借鉴的模式？
存在什么问题？
等等
其实，我们在近期的老旧街区的相关文章中，已经做了一些探讨和分析，并主要以典型街区案例解读的形式推送了一些文章，单篇来看或许显得有点散，可能一些朋友抓不住其中的要点，因而提出希望我们能对长沙的有机更新历程和具体实践等做一个总结性质的研究，以便于大家把握其中的要略和特质。
有鉴于此，睿诚团队觉得也非常有必要对长沙的有机更新做一个专题性的总结，而能为大家提供一个有价值的参考。
据睿诚研究院独家观察，从国内不同城市的类似情况的比较上看，长沙的有机更新主要呈现出三大特点：
其一，集中于老城区的历史街区的改造
除太平街、潮宗街和铜官三大古街之外，还有约12条历史街区，都于2000年后逐步开启了改造和更新的历程，过程中在治理手法和运营模式等方面也发生了一些变化和调整，而慢慢展现出了现在的效果，对于复兴湖湘文脉、激活老城区的商业和产业等起到了有力的支撑。
另外，河西的锦绣拾光工业遗迹的改造，也可作为长沙有机更新中的另外一类的典型代表，并且该项目曾经是政府用来作为长沙有机更新试点的项目，比较独特。
除此之外，其他的有机更新的项目，如城中村、旧厂房改造等，多为房地产模式了，在更新领域的影响力很小，只留了一鳞半爪，故而也难以拿出来说事。
这些比较集中的模式，和其他城市差异很大。
当然，按有机更新的内涵，老旧小区的改造，其实也可归为有机更新的范畴，但是，也缺乏十分鲜明和有影响力的案例，不说也罢。
另外，补充一点，因其集中于老城区和历史文化属性等，因此，在区域分布上，以天心区、芙蓉区和开福区为主打，皆在二环线以内，这个特点与其厚重文化属性一脉相通，就简单提一下，具体的将在纪要推出的长沙有机更新研究报告中进行详细阐述。
其二，注重于文化类项目的改造
如上，因为大多是历史文化类街区项目，又集中于老城区等，此类项目本身就带有深厚的文化和历史光环，修旧如旧，以文化为项目底色和张力，成为了长沙有机更新的另一大特点。
众多人文故事和历史文物类景点等的加持，强文化属性浓如烈酒，馨香四溢。
但，客观上也反映出长沙有机更新的相对单调，没有某些城市那样的丰富多元。
其三，开发和改造手法，多以政府为主导
因为其强文化性、过去不能房地产化等原因，市场类主体前期参与的兴趣很低或基本不会去参与，业主类就更不用说了，基本都是公益性和城市性的操作模式，在规划、拆迁、施工等阶段都为政府平台公司来实施，前期在项目的招商和运营上也多是由政府主导。
后期出现了街道负责管理运营的一些变化，个别项目找了运营商而委托出去，如太平街、
如芙蓉区的白果园等。
上述的锦绣拾光工业遗产改造项目，则完全是政府平台公司连续全程运营的典范。
小结：
经睿诚研究院分析，由此可以看出，长沙区域的有机更新，因类似项目太集中于老城区，且深具历史和文化属性，是湖湘文脉的精神存留，先天具有强烈的公益性质，其隐含的意思也即投入和产出在一定时间内难以有效平衡，故而形成了以政府为主导的操作模式，社会资本和业主等其他主体不愿或不敢参与其中，这一点非常清晰。
可以简单总结为——政府全程主导+个别街道或社会资本方负责后期商业运营的实操模式。
其次，在改造手法上，在留改拆方面，以留为主、局部改造、拆违复建为补充，是典型的有机更新的路径。
基于历史，立于城央、重于产业、活于时代，这就是长沙区域的有机更新的大体写照。
以上，是我们对长沙有机更新实操经验的一些归纳，如需了解更多，可参考我们即将推出的《长沙有机更新典型实践研究报告》，敬请期待。
在该报告中，我们将对长沙的实践进行全面的总结和分析，具体简介如下：
◢主要价值：
1、长沙区域有机更新实操模式及其经验的首次专题性总结
2、可丰富国内有机更新的实践视野，而找到不一样的路径
3、可作为观察重点城市历史文化街区更新改造的有效参考
◢内容框架：
01前言
02发展历程概述
03总体发展特征
04更新理念和模式
05主流区域主要更新手法
06典型案例实践
07存在的主要问题
08发展趋势展望
注：此为本研报资料的基础框架，部分内容和细节可能会有变化，以最后定稿和发布内容为准，其最终解释权归睿诚研究院所有
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