作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

近期，在与一些朋友交流中，不少人把黑石铺片区类比于河西的梅溪湖，希望在未来的展现上能达到震动长沙的真实效果，有着很高的期盼。

由于曾经的梅溪湖太成功、太强势，早已飞出长沙，在国内类似的片区开发和城市区域发展中，具有重大的影响力。

所以，让许多人以梅溪湖为对标蓝本，来看待一些新的片区的发展，发心甚好。

言语之间，也大有对标梅溪湖的直接的抄作业的观念在里面。

这个想法是否合适？非常值得商榷和探讨

据睿诚研究院观察，梅溪湖的成功，是时代、趋势、政策、模式等众多因素所造就的，从原来的葡萄园，经10余年的发展，已然成为一大知名品牌，一直吸引了众多的市场目光。

但，趋势在快速改变，曾经的上一轮周期中，很多支撑条件已经不再成立和改变了，要再次来轻松复制梅溪湖的模式，已经不太可能。

这一点，即使是梅溪湖自己，在其第二期的发展上，也在发生重大变化。

比如，以前的片区开发的红利、以造城为主的路径等，土地二级开发收入溢价分成和可以拿来融资的模式已被政府叫停、以区域整理+土地出让+房地产为前导的打法也被当前产城人最新的趋势所制约等，趋势、政策、模式、环境等，已然在急速变化，因此，梅溪湖一期的作业已经抄不了拉。

当然，上述朋友的一些说法，更多是从结果上来看的，对其中的机理分析和研究得比较少，也没有什么问题。

即使是望城的大泽湖、开福区的苏托垸，与梅溪湖有一些类似之处，COPY梅溪湖的模式，在最新的环境里，也已经做不到，更别说位于湘江东岸核心区位的近万亩以城市更新为主打的黑石铺片区了。

先，暂且不说两个项目的类别和性质不同，以免被朋友们诟病。

单从项目区位、资源、对城市的价值等特质方面来考虑，梅溪湖与黑石铺的差异就很大，主要表现为：

一是，时代趋势不同，差异较大

2008年左右，梅溪湖就开始启动，就是一个普通的新区域的开发项目，在全国一片大兴新城新片区的发展浪潮中，从项目本体而言，都显得很普通，后来，由于央企金茂将其做成功了，同时，长沙的影响力也在不断彰显出来等，梅溪湖才逐步进入各城市和业界的视野。

很多人，在总结梅溪湖的成功时，多偏于政企合力方面的因素，其实也离不开长沙城在交通、产业、人口和城市等层面的静水流深的众多变化的加持等，诚然，梅溪湖一期在那个时代，能够有效破解众多现实的问题，而为长沙打造出一个经典的震动全国的片区开发类案例，耗费了许多心血和脑细胞等，难能可贵，也需传扬和点赞。

然，所有的功业和成败等，皆为大趋势和小时代融合下的具体产物和表现，梅溪湖如此、未来的黑石铺也将一样。

众所周知，梅溪湖起步时，在全国房地产兴盛之下，长沙正处于东南西北中不断发展和快速扩容的阶段，彼时，在五个方向中，除梅溪湖有大面积的成片土地和优质生态资源等等支撑外，其他四个区域，才感受到国内房地产从沿海一带吹拂到长沙的喜悦，梅溪湖提出的万余亩片区整体开发的模式，感动了湘江。

这是当时的主要背景。

当年，就天心区而言，其心思还在湘江一桥以南到猴子石桥以北之间区域思考，虽有临江优势，但当时政府和城市发展的重点不在此区域，而被蒙尘多年。

其中，一大重要原因是，在大托机场的严苛限高等约束条件下，在容积率和投入产出等方面，以及区域人气不足等，各级政府都暂时把南部新城留白了，以等待合适的时机再发力。

现实的扬长避短，在这一阶段，让梅溪湖和黑石铺的命运截然不同。

二是，发展战略不同，前后有别

整个观察长沙城市的发展，以前基本是重点打造东西两岸的手法，主要依托于有效的人口、畅达的交通及完善的区域配套等，主要是基于房地产视角的战略。

梅溪湖在岳麓山脚下、靠近河西大学城、汽车西站等众多优质要素加持等，又有宽厚的国家级和区域级等片区开发政策的大力支持及厚爱等，原来的方兴后来的金茂，才欣然投资600亿来打造自己在国内的第一个片区类开发项目。

彼时的南北向范围内，南向的雨花区湘府路以北和以韶山路为中轴两边的区域才是主力区域，西边的湘府路以南到江边的区域还在沉睡。

同期，三叉戟大桥以北，也只有几个项目在点缀，在北风呼啸中瑟瑟发抖。

可见，那时，长沙南北战略尚未孕胎。

小结：

如上所述，本阶段，黑石铺于梅溪湖而言，其差距不可以道里计。

虽然空间距离不大，可时代的鸿沟，令两者大相径庭。

彼时，梅溪湖步步生莲，黑石铺在压抑中买醉。

以上，即为梅溪湖和黑石铺两片区，在上一阶段的不同境遇。

时来天地皆同力，趋势东风+主观努力，造就了各自的精彩。

当前，经数十年的快速发展，在长沙区域，东西两方不断展势推进，有效延展了其半径，东边已至春华，西边已到黄桥，于主城区愈来愈远。

故而，东西两端的能级在逐步缩减，重点资源不断聚合到南北两端和湘江中轴区域。

回归主城、回归湘江中轴，放眼于更广阔的空间，是新一轮周期的重要要求。

因此，睿诚研究院独家分析认为，自2022年开始，长沙快速进入纵向发展时代，需要有效凸显和张扬湘江核心区域的产城人的新价值，进而从更高的角度来构画和推动长沙的大发展。

在纵轴发展时代，湘江北向众多的相关要素尚在积累和蓄势，在许许多多优质资源筑基下，南向的融城片区如黑石铺片区等，在人城产的新浪潮助推下，一步步在展现自己的雄心和“剑气”，而渐渐笑傲“江与湖”。

独孤“九”年多，才成一柄城产之利剑，湘江两岸主角——东岸黑石铺、西岸科学城，充分代表了湘江两岸最新的强劲发展动能。

城市是基础、过去是积累，现在是强体，未来是鲲鹏。

时过境迁，3000年长沙，每一个阶段都有自己独特的深厚思考和方略，譬如，政府近期擘画的打造全球研发中心城市之雄浑号角等，南部融城片区与黑石铺等湘江东岸的核心沃土，以及在城市更新的大趋势下，睿诚研究院认为，黑石铺抄不了梅溪湖的老作业，也无需去参考梅溪湖的核心战法，毕竟天地和手法发生了重大变化。

虽然，从片区开发与城市更新的专业角度来洞察，过往的片区开发中的一些手法，仍然在城市更新的范畴中被借鉴和运用，但是，两者之间的顶层设计思想等，其泾渭分明，如依然套用片区开发的模式，就是刻舟求剑式的不幸了。

从十余年的轴线来分析，过去的梅溪湖，是城产人的路径；现在的黑石铺，是人城产范式。

发生了180°的大改变，在城市一二三产布局和项目一二三级的联动上，已然产生了深度的裂变。

在城市文脉和湘江东岸核心的众多能量的缠绕下和重叠中，岳麓区梅溪湖于麓山和湘江而言，只是一个细部层面的表现，难以扛起互相文脉的主旗。

其底本来自于城市的内生力量，有所局限。

不像湘江东岸的如同城市肋骨般的黑石铺那样，梅溪湖底蕴的厚度还差许多。

其次，从区域价值和动能来审视，黑石铺的高度不甚一样。

大家或许有同感——梅溪湖只是长沙的梅溪湖，而黑石铺并非湘江的黑石铺。

这是何意？

在更高层面的经济发展圈或带上面看，“梅溪湖和湘江”两个词语的高度就相差甚远，仿若湘江骨肉的黑石铺，在文化和城市等综合方面，其地位与能量，已超过梅溪湖很多。

湘江东岸核心区域的万余亩优质土地，其承载的价值和使命更多，已然跳出来长沙的范畴。

如果，还将思维放在长沙一域之内，黑石铺必将继续被梅溪湖碾压。

这也是我们睿诚研究院所说的“黑石铺并非湘江的黑石铺”之主要含义和话外音。

再者，从国家级的城市更新等上观察，东南西北中，东及南得产业和城市发展之先发优势，走在了许多内陆城市的前面，但从国内城市更新的主体历程来看，珠江两岸和湘江左右，有异曲同工之妙，都在上世纪90年代起步，过程中历经了村集体自留地、城中村、棚改和有机更新等变化，珠江代表东南区域的轨迹、湘江是中西部嬗变的鲜活见证，各有其妙、各有个性化的故事。

个中的变化，就不再罗列。

最后，再从产城和城市更新的角度来简单归纳一下。

前者，上面已经阐述颇多，此略。

在目前的城市更新国家战略的大要求下，梅溪湖二期要回到城市更新的范畴中来，早先的片区开发模式遭遇新的冲击。

相对来看，一张白纸似的黑石铺，其能量及其活力，在最新的趋势下，反而如鱼得水，大有反超之势。

在新的时代，大家又处于同一新的起跑线，但其中的内容和推动力量又各自不同，导致龟兔赛跑中的身份和角色在快速转换，黑石铺再也不是那只喜欢睡觉的兔子了。

在长沙区域的城市更新的大局中，天心区的政府平台公司+央企（及联合体），政府+社会资本方的打法的首先落地，就长沙大型片区类城市更新项目的实操而言，是独一份，其特色十分鲜明，已然在湘江两岸形成领跑之势。

而梅溪湖二期，在区域打造和城市更新之狭隘的方面，当下并未架构出科学、清晰和独特的官宣性战略，似乎左也成、右亦可，在最新的趋势中多少有点纠结。

如果从旧新周期来分析，梅溪湖一期是居到城到产的路径，二期在人城产的急剧碰撞下，在挥别过去模式的时刻，亦有依依不舍的感觉。

在迟疑中，被他人渐渐赶超。

其中，有一点要说明一下，在产业资源不断进入白热化的竞争中，梅溪湖二期的一些想法也难以有效实现，也需要优化调整。

不讲全国等，在长沙，各区域各项目都已刺刀见红了。

从今年南部新城的主要推动力上观察，其顶层模式与梅溪湖模式相左——走的是以产筑城的道路，比如，在项目还未发力前，奥体小镇、国家医学中心等产业项目就在此区域排兵布阵，完全不同于梅溪湖一期的打法，也有别于梅溪湖二期的行为等。

由此可知，黑石铺片区，在具体的实操理念和手法上，与梅溪湖核心打法日行日远，虽然在工程实施方面有一定雷同处，但这不是长沙区域的特征，全国内在具体的技术层面大同小异。

其主要差异即为，工程模式，以前是核心支撑，现在仅是手段或工具。

其间的价值及地位，不甚相同。

综上所述，所以，睿诚研究院独家认为，黑石铺片区抄不了梅溪湖一期的作业，也需有效打破梅溪湖操作手法的信息茧房的束缚，而基于当下和未来来寻找自己的科学策略、发展模式。

毕竟，时代趋势、空间结构、资源要素、各自基础和优势、历史使命等急速更替，如此，方能令二者成为不同时代之“瑜亮”。

最后，在项目结果的最终呈现上，湘江东岸大尺度的黑石铺一带，在城产规划和城市设计方面等，“湘江客厅”的定位恰如其份，明显与梅溪湖是两码事。

文脉核心、东岸要地、大尺度临江面、横向的纵深空间等，与广州的珠江新城有一些共同点，小蛮腰、广州大剧院、与珠江垂直的城市中轴等经典手法，不知是否能为黑石铺所参考？

因为，长沙两岸的横向的步行类中轴基本没有，即为道路所割裂，零零散散、气场不足，难以彰显出湘江的大气。

目前来看，黑石铺才具有现实的厚重基础，如果又搞成以城市道路平均发力的网格状和豆腐块等，湘江也将会“哭泣”吧。

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