作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

01

新闻摘要

近期，据众多官媒或企业官微等报道，其中三则主要动态摘录一下：

◢7月14日，长沙城发集团发布苏托垸片区城市设计（控规层面）招选公告、苏托垸片区产业策划招选公告。

苏托垸片区北至楚家湖路、北二环星沙联络线, 东西南均至捞刀河, 总用地面积14.03平方公里（21045亩），其中南部保留永久基本农田1.68平方公里，纳入城镇开发边界有8.74平方公里，主要集中在北部。研究范围还包含苏托垸以北中岭一号相关用地（约29公顷）。

依据合理投资、力争平衡原则，初步考虑实行“南北分区，城市化与逆城市化结合”的开发建设模式，北部组团为城市化开发，南部组团为都市田园综合体，北部组团范围约4.7平方公里，南部组团范围约9.3平方公里。

◢6月1日，开福区委书记罗玉环，区委副书记、区长高伟到辖区重点片区开展现场调研，提到：

苏托垸片区将按市区共建思路来打造，分为北部现代化城区和南部都市农业区，北部定位为生态湿地公园，集亚热带水生动植物保护、亲子休闲、科普和研学旅游为一体；南部计划于2024年提质改造示范点周边道路，建设排水通道，结合农村特色打造乡村振兴示范点。

◢4月23日，据微开福透露：

苏托垸片区目前正加快推进与湖南水产科学研究所确定水科所项目合作事宜，计划于今年底完成片区概念规划编制，2024年启动规划编制工作。未来，将打造北部首开区示范点和南部乡村改造示范点。

据睿诚研究院观察，可见区政府与项目实施主体，已然开始加快了苏托垸片区的推进步伐，逐步从10年来的更迭中展露自己的身影，和发出可其实慢慢落地的声音。

02

主要历程

2013年6月7日，据潇湘晨报报道，在《苏圫垸湿地将成北城新标签》一篇新文章说到：

“在过去一段时间中，苏圫垸区域内，城中村、农田、荒地、水塘、河滩并存，土地资源的闲置与粗放利用现象较为严重。近年来，该区域周边地段的城市建设相继开展，并日趋成熟，各项基础设施配套建设也基本完善。对于苏圫垸的重新升级规划也被提上议程，2012年10月开福区委、区政府和长沙市城乡规划局正式启动了苏圫垸概念性规划国际竞赛，今年5月，专家评审会上排位前两名的设计方案也浮出水面。“智慧北湖”正在成为苏圫垸新的城市标签。”

这或许就是苏托垸片区最早的比较正式的规划动作了，距今将近11年，不可谓起步不早，然，其中，因各种原因，变迁颇多，一直是走走停停的，片区定位、规划方案、产业结构等，回顾过往，在众多客观因素的制约下，似乎都没有找到自己可行的且清晰的发展路径，而让该片区“养在深闺无人识”。

楚家湖的缇亚纳湾等几个项目搞完后，过程中经历了万达和万科要来做片区整体开发的变化，最后都不了了之，令人唏嘘。

似乎，房企，对进驻该区域缺乏动力。

上述潇湘晨报新闻中也提及：

“因为境内湖泊、水塘、河流密布，水系丰富，作为难得的位于中心城区的城市‘绿肺’，苏圫垸湿地重要性已经受到各级政府高度重视。在《长沙市城市总体规划（2003-2020）（2011年修改）》中苏圫垸湿地就被确定为长沙市八大湿地公园之一。

从区域站位来看，苏圫垸湿地位于长沙市开福区，西临芙蓉路，南有捞刀河蜿蜒穿越，北为长沙沙坪小镇和高岭组团，东边与长沙县接壤。这块位于大城北东二环两厢的广袤湿地，也是长沙市城市中心最后一块可供成片大规模开发的‘处女地’。”

2015年11月，开福区商务和旅游局在起公开发布的“苏托垸湿地公园项目”之简介和招商公告中，在该文件中将其发展目标描述为：

“五、项目建设内容及发展目标

根据长沙城市整体规划，苏圫垸城市湿地将把生态湿地公园的打造与生态宜居社区的建设融为一体，创建人与自然和谐的立体滨水城市。片区三分之二的区域将进行生态保持和保护，仅有三分之一的区域用于建设。目前，项目正在对“智慧北湖水韵新都”的概念性规划方案进行综合深化设计，2014年启动控制性详规的编制。围绕“生态北湖”的目标定位，将苏圫垸打造为环境优美、生态和谐，产业创新、购物休闲，滨水一体的城市新名片，形成高端产业聚集、高品质住宅汇聚、高度生态和谐的城市新增长极。”

当然，过程中，还有许多变化，基本大同小异——重于规划动作和讲故事、实则是难以践行纸上谈兵罢了，就不在此处罗列了。

简析：

开福区苏托垸片区10余年的发展更迭，据睿诚研究院独家观察，纵观上述变化，可看出三点：

其一，市区等相关政府，大力发展苏托垸和北城的雄心，已然10年磨一剑，起步较早

比如，2011年纳入长沙8大城市湿地公园、2012年启动片区的全球规划招标、2014年启动详规编制、2015年大力推动项目招商等，整体来看，早先的行动颇多，在对该片区的思考上，积累较多。

其二，从特色资源禀赋出发来规划片区的定位和产业等，也有一定的前瞻性

基于生态资源发力，融合产业和城市的模式，没什么大问题。

2013年9月23日，长沙晚报报道：

“打造经济社会发展升级版，在‘六个走在前列’大竞赛中打头阵、作表率！”省委常委、市委书记易炼红在开福区调研时如是要求。

未来几年，开福区将致力于打造金融强区、保税特区、物流名区、商贸旺区、工业兴区等“五个特色产业区”，为打造“升级版”奠定坚实的产业基础。除金融强区以外，后四个特色产业区都落在北部新城，即捞刀河、苏圫垸以北。

这是当时的一些思考和说法，在区域发展战略和产业布局上，亦有很多深厚的思考。

到前几天，长沙城发集团提出的“北部组团为城市化开发+南部组团为都市田园综合体”的二分法的模式，睿诚研究院认为，这个新战略的提出，在空间、产业和推进方式等方面，既有继承，也有创新，毕竟区域核心资源本底离不了，新时代的趋势又汹涌而至，需要面向未来去精细构画苏托垸片区的发展路径。

比如长沙北中心、金霞新城片区、过去物流商贸等产业的升级提质等，时代在快速焕变，又囿于该片区特殊的城中村、农田、荒地、水塘、河滩等并存的现实情况等，一二三产的布局等，在资源禀赋和进击未来的立体结构中，做出了新的安排，具有升维和较强的现实价值。

睿诚研究院觉得，这个规划方案，较之以前的两个主要版本——最初，以湿地公园为核心驱动+后来，业态杂糅缺乏分明的结构和次序，都未能成为可落地的实践蓝本，虽然有复杂的土地要素的干扰、城市发展未提上日程等的影响，但从空间和产业规划上看，从“一核改变成五元”，在通行的人产城的核心逻辑里，皆为彼时的思考。

苏托垸片区走得比较缓慢，可能也有这些方面的原因。

小结：

诚然，一个片区的有效发展，跟区域、城市、国家等的发展趋势密不可分，以前，相对偏远的苏托垸片区，并非那时长沙城市的主流区域，有效的产业支撑要素也很限等，虽然10年前就开始发心发力，但其效果并不好。

国内很多城市的类似片区的发展轨迹，都差不多，也非长沙和开福区就能改变的。

03

为啥迟到？

综观开福区苏托垸的变化特点，十年磨一剑，至今年才得以慢慢进化和实质性落地，而令捞到河北岸的城产等浪花弥漫于湘江，而渐渐展现出其雄姿。

那么，为什么会姗姗来迟呢？

睿诚研究院认为，主要在客主观等方面掣肘不少，而难以真正走上前台和有效化蝶。

1、客观层面：时代不甚给力，而流变

其实上面，已经做了一些分析，下面，再简单提一下。

10年前，房地产等经济，处于高速发展阶段，监管层也欲将该片区推向前台和市场等，可是，那时在长沙区域内，捞到河以北区域的发展受制于非主城区、交通、产业和人口等，其开发效果不尽人意。

这不同于同期的梅溪湖片区，在区域位置和相关配套等方面，未能获得市场的认同而逐步搁浅及变生肘腋等。

即使是梅溪湖，也是惊险不少，苏托垸就更不用说了。

曾经的万达与万科，为什么不断转身离开？

都充分反映出了彼时的客观支持要素不足的尴尬局面。

前述的土地要素、交通等，就不再赘述，皆为当时的现实制约。

2、主观层面：强烈的时代印记，而偏重于宏观层面的思考

如上，第一代的以生态湿地公园为驱动的方案、到第二代以物流商贸等为底本的规划，在苏托垸、开福北和全长沙之间进行了许多思考，前者以房地产模式为动力、后者以第二产业的诉求，具有明显的时代特征。

此处，大家可以情景代入来体会一下：

假设，按第一代的方案，如果成功，则可能也不太会有第二方案的出现了。

这就是不同阶段趋势和时代的印记和干扰。

虽然，也畅想了许多未来的景象，但这一切都是基于当下趋势的对未来的描绘。

因而更多是在战略层面进行的构想，如上，许多现实的条件并不能有效顶起来。

另外，大家也可以反过来思考一下：

为何会出现长沙城发集团的第三个方案？

为什么把城市化放在北边、农业放在南部？

难道城发集团，不想在长沙北中心和捞到河之间再打造一个生态休闲生活带吗？

因为，前两个方案对此费了很多笔墨。

不是不想，而不能也。

从捞到河以北一直到金霞片区，稀稀拉拉的人口和配套等，靠农业、第三产业的方式，已然失效多年，产不兴、人不来、城脱节，农业观光做得再好，可能也难以拉动人口向北进军。

在长沙北中心和金霞新城等的最新规划下，苏托垸以北区域，与北中心和金霞新城众多产业和城市主要要素仅一路之隔，如果，把都是田园业态放在两者之间，又将打破产城气脉的有效通达，为自己的发展又带上了一道枷锁。

本来，捞到河就形成了屏障，如果把都市农业再加塞进来，纵向上看，鹅阳山的保利1094步履艰难，往北推进其难度将更大。

北“城”南“田”的布局，至少在相关产业整合和协同上，能带来更多的价值。

而，不再仅仅局限于所谓的生态、物流等角度，推动城市有效向北发展，和打破以前的魔咒等，已不再只是苏托垸和开福区的问题了。

跳出束缚、升维视野，找到更加科学合适的策略，才是苏托垸等的有效心法，否则，前面的沉浮，依然会再次上演。

在众多各类的最新的牵引力下，苏托垸如果还不能展现合适的身姿，似乎就会更加焦虑了。

再者，从开福北的整体产业布局图上看（如下所示），苏托垸是其立足点和基础，破不了苏托垸的多年的困局，再往北移，中间保利独木难支，金霞也必将会影响。

04

写在最后

综合上述不同角度的相关分析，“天生丽质”的苏托垸，于不同时代的急剧嬗变中，一步三回头、走走停停、几经更迭，乃至，有网友说，苏托垸是长沙最看不懂的片区。

据睿诚研究院观察，历史跨度较长、不同阶段趋势所诱、以及近年的人城产模式的牵引等，苏托垸片区三个时代的特色都十分鲜明，曲曲折折中，多少有点“怀才不遇”的感觉，让人泪目。

它不像南部新城黑石铺一带的命运——受限于机场限高，同时，也有许多雷同之处——时势使然，不断御风振翅，而纷纷去往更广阔的天空。

未来，将渐渐让长沙南北双中心和整个城市，发展到另一个新的高度。

其时已至，其势渐成；

产城强推，近悦远来！

一切皆有可能，未来可期。

一家之言，敬请斧正为谢！

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