11月结束，又可以水一篇月度新盘网签总结，本月整体来说没有过于突出案例，后面临近年关，房企是否会给出特价优惠值得关注。

11月新盘网签：834套，环比10月减少8套。

11月二手房：3336套，环比10月减少236套。

分析：在9月新低后，10月出现反弹，不过11月没有延续，截止目前，福州已经连续3个月网签低于1000套，这也是5年来首次。

对于新盘的网签数据，除了自身楼市低迷外，没有安商房集中网签也是一大因素。

作为对比，二手房虽然环比下降，不过依然在3000套以上，连续三个月3000套以上的走势，相比于去年同期，数据依然足够亮眼。

这也是目前整个福州市场的体现，新盘数据低迷，二手数据尚可。

为了更好理解新盘的数据，个人统计可售商品房网签数据如下：

本月环比上个月，减少147套，其中台江区是重点，主要原因在于上海西改善盘，建发璞云已经接近清盘，连续多月的销冠，本月不再提供数据。

回顾福州这一年楼市，上海西两个项目，在近几个月合力保障了数据不至于太难看。

本月鼓台核心地块已经成功出让，明年可能还能再次保驾护航。

以前靠安商房的水分，现在只能靠核心改善盘了。

分析：本月销冠依然来自上海西，国贸天琴樾88套问鼎，本月新备案两栋住宅，也是短时间内集中网签。

虽然项目的网签数据不错，连续4个月排在前列，但是库存依然还有260套，还需要保持这样的数据再来4个月，才可以做到清盘。

近期鼓台地块已经成交，房企无一收获，后续是否会采取联合开发，概率不低。

对于国贸而言，本月可以说是高光。

排行榜前列，一半都是房企相关新盘。

第二名，五四北的纯商和颂锦原，本月开盘，发出热销海报，精装均价2.4W，目前网签60套，去化率44%。

虽然网签数据离海报宣传还有一定差距，不过目前的市场，非改善盘做到这个网签，也不算太差。

至于后续，是否能保持住，有一定难度。

除这两个项目外，国贸的合作盘，城南星璟原30套，天琴湖29套，同样排在前列。

从上半年保利在东区突围，再到本月国贸霸榜，当然还有建发低调清盘。

虽然楼市低迷，但是目前的保建国三大房企，在福州的日子过的其实很舒服。

作为对比，其他房企的日子相对艰难。

万科城市之光本月40套，金山的TOD大盘，开盘不到2年，合计网签1064套。

今年11个月合计445套，虽然争议不少，但是依旧强势。

对于金山的在售项目，本月建发玺云14套，库存20套，接近清盘。

金山也就剩下城市之光在售，不过实际库存还是高达1204套。

按今年的去化周期计算，还要30个月，2年半才能清盘。

相当于2026年6月，项目卖完。

这已经是福州卖的数一数二的大盘，最终的表现。

其他的可以联想，比如南二环的四大金刚，本月合计27套，再一次输给城光。

除了这些项目外，马尾第四代的中建元亨府38套，继上个月52套后，两个月网签90套，同样亮眼，至于能否延续，难度不小。

剩余的项目里面，基本都在20套以下，基本也是常见的那些存量盘。

至于安商房方面，本月海纳新潮出现集中网签，剩余项目没有过多放量。

在供应方面，本月只有五四北和颂锦原是新上市，其他楼盘加推也不多。

在土拍上11月举行了三场，近年少见，成交可以说失衡严重。

除了鼓台核心地块做到溢价成交外，城南、五四北两大专场，大部分地块都临时取消出让，可以预见明年的楼市，核心区会是主流，外围上市楼盘预计还是很少很慢。

综上，本月楼盘排行榜，相比于上个月，各个楼盘基本都呈现数据下滑，其中排在前列的项目，被外来房企垄断，对于土储较多的本土国企而言，依然谈不上好消息。

分析：本月东区合计139套，相比于上个月180套的反弹，出现一定程度下滑。

本月板块销冠被天琴湖拿下，今年开盘以来合计378套，作为东区目前唯一在售的第四代住宅，虽然争议也不少，不过去化表现算亮眼了。

当然库存还有329套，按目前去化周期，还要10个月清盘。

板块的榕发誉湖郡，同样第四代住宅，近期也即将上市，是一个直接竞品。

绿城桂语映月，在上个月解封后，本月24套，势头不错。

近期项目放出特价海报，吸引部分目光，配合实际库存272套，还要1年以上，除非后续特价不断。

中海晋安湖叁号院，本月21套，今年项目合计234套，月均20套上下，非常平稳。

对比去年的开盘情况，今年项目做到了一定反弹，这里面原因很多，周边没有过于直接的竞品是一大原因。

不管周边存量新盘，还是新上市的，要么刚改盘门槛过高，要么户型不如它，要么得房率不如它，要么不是纯商。

当初最争议的古建筑，当去化有了反弹后，也就不再被全网刷屏热议了。

可以说，打败争议最好的手段就是卖的好，比如水晶榕著、九里晴川就是两个典型。

剩余项目，保利相关的云上，和樾风华，目前开始进入尾盘阶段，对于云上而言，虽然商品房尾盘，不过还有人才房待售。

除了这些项目外，剩余项目，虽然很多看上去库存不高，但是结合去化速率，清盘周期依然很长。

以首开为例，三个项目，合计413套库存，不过每个月网签都很一般，其中安商房香颂去化压力最大，近期又发生安商房隔离的矛盾，更是雪上加霜。

至于联发，君樾府虽然体量不大，可惜连廊端头138平，门槛过高，加上目前纯商稀缺性一般，去化压力还是不小。

新上市的大东海玺樾、榕发揽湖郡，开盘表现都不理想，后续去化压力极大。

综上，东区整体的去化，同样存在失衡，目前在售新盘库存合计2698套，按今年的去化表现，需要1年半左右。

当然除了去库存外，板块还有几个项目准备上市，除此之外，本月土拍，二环内的南湖已经出让，加上三远的天量供应，如果操盘房企进度有所加快，明年东区的库存依然不小。

分析：对于南二环而言，本月建总领筑开启分销，项目没有纳入统计，因为去化也实在很差，数据基本忽略不计。

目前来看，建总江南尚璟是存量里面去化最优的一个，不过从合计来看，也是低于预期。

至于后续开启分销后，能否带动去化，有一定概率。

剩余两个同质化的项目，除了刚开盘数据尚可外，后续几个月，月均都在10套以下。

按照1300多套的库存，跟城市之光接近，城市之光按目前去化，要2年半。

这两个项目按目前去化，要10年。

很明显建总开启分销后，剩余两个项目预计不用多久也会做出相应调整。

回顾整个南二环的楼市，特别是北园东升周边的二手市场，其实跌幅并没有想新盘那样夸张，但是整个新盘的定价和去化，却远低于预期，甚至变成了一种过于悲观的表现。

只能说板块生不逢时。

从上个月的楼市网签数据来看，整体依然不理想，二手市场成了相对亮眼的地方。

当然即便目前楼市遇冷，不过房企的操盘还是存在极大差异。

保建国为首的三大房企，在福州虽然拿地不少。

目前回顾，大部分地块都做到高去化的程度，仅有部分个例出现去化较差的情况。

当然这些房企，近3年都没有在南二环拿地，也让这个板块的楼市营销，更加影响市场氛围。

从供应来看，明年福州核心区，还会有不少新盘上市，预计去化难度尚可。

对于购房者，目前楼市失衡严重，面对意向区域，无非是多比对库存，有些区域目前看，真的不降价都难。