2023年，福州不少板块，不少房源出现了房价大幅下跌，年底没有太多素材，正好汇总水一篇。

高新区这几年作为福州较为火热的板块，房价一直坚挺，不过今年房价直接出现大幅度下跌，不管是安置房，还是商品房，亦或地铁盘，无一幸免。

这里面代表盘很多，选择几个案例回顾一下：

中海寰宇天下：板块的房价天花板，前几年2W+的成交价，让很多人震惊，其中最典型的89平三房，最热销。

今年下半年开始，房价直接跳水，跌幅6K左右，幅度达到25%。

高新苑：高新区地铁安置房的代表，前2年部分有证的60平两房，被炒到2W的单价，后来有证房源增加，隔壁两个安置房也开启交房，整个炒作短时间内就崩盘。

目前成交价来到1.1W左右，对比高峰期，接近腰斩。

融侨宜家：高新区旗山周边的次新，近期高层精装，成交价直接跌破1W，对比前几年下跌7K左右，跌幅43%。

分析：今年高新区，以及整个闽侯，可以说房价全面下跌，闽侯几个远郊新盘，不约而同打出XXXX任选，当时看上去觉得价格够低。

如今看到次新成交后，可能会发现所谓的XXXX任选，实际性价比也不高。

对比前几年，新盘热销，配套逐步落地，地铁规划+撤县划区，高新区的楼市异常火热，也成为众多新区里面最吸引人的一个。

今年板块土地低迷，除了被个别房企低价拿地外，毫无亮点，新盘的去化也看不到热销的景象。

当然这一切在其他板块，同样如此，只不过高新区的跌幅，远比不少板块来的大。

这里面最突出的原因，板块当初依靠预期，带来了过多的炒作，房价存在虚高。

楼市遇冷后，预期信仰不再，房价短时间内出现缺口，就带来一系列的连锁暴跌。

今年除了高新区外，作为房价新贵的东二环，同样在二手表现里面，出现房价下跌，不同于高新区的无一幸免，板块波动体现在几种房源上面。

1、伪东二环

阳光城檀悦：项目作为东2.5环的代表次新，近期中层精装，成交2.28W，对比高峰期2.9W，下跌6K多，跌幅22%。

中联东郡：项目作为东3环的代表次新，成交价来到2.1W，对比高峰期2.8W，下跌7K，跌幅达到24%。

2、小户型伪学区

保利香槟国际：项目最典型的超级大盘，小户型下半年成交2.88W，对比高峰期3.56W，下跌7K，跌幅20%。

香开新城：项目77平米，近期成交2.57W，对比上半年3.33W，下跌8K，跌幅24%。

3、老旧安置房

鹤林新城：板块最典型的安置房项目，近期成交1.65W，对比高峰期2.3W，下跌7K，跌幅30%。

分析：对于东二环今年的下跌，大体分成这三类，这些项目的缺点也非常突出。

伪东二环的次新，一直以来配套都不充足，东侧鼓山隔断，周边除了省儿童医院外，其他生活配套都非近距离，前几年依靠东二环的崛起，这里也成为溢价偏高的区域。

如今板块热度退却，这里配套短缺，人口密度不高的问题也开始显现，加上东区目前在售新盘不少，能够接盘的客源，更加短缺。

对于核心区的小户型，今年榕博小，提前三年的政策发布，直接成为压死骆驼的最后一根稻草。

本来就没有过多数据支撑的学区信仰，在今年中考数据面前，毫无亮点。

相比于六年一学位的长期锁定，提前三年的打击力度更大，特别针对非学区房。（可以自行联想）

以保利香槟，香开新城为代表的小户型房源，在政策打压后，成交难度加剧，下半年短时间内，也出现了房价下跌。

除了这些项目外，板块的安置房、安商房，也开始在二手房乱杀，房龄偏大的鹤林新城，虽然一直房价低于核心区次新，不过目前成交价，已经跌到一个新的下限。

除此之外，板块部分安商房，还未开始密集成交，不过从部分挂牌来看，对比新盘的售价，差值不小，后续也是一大看点。

除了高新区、东二环外，福州金山，整体楼市同样下行，这里面不少老房龄，以及划片金山小的房源都出现了一定幅度的下跌。

除此之外，就是近年上市的新盘，在交房后，对比前两年巅峰期售价，二手跌幅较大。

名城紫金九号：今年交房后，成交价在2.8W左右，对比2021年巅峰期，备案均价来到3.2W，除此之外，还要额外加价30-50W，最终售价搞到3.5W左右。

如今交房后，对比巅峰期，二手直接下跌5-7K，幅度达到20%。

龙湖天序：金山的安商房项目，当初新盘售价巅峰期高达3.2W-3.3W，依靠房企的园林景观+气派大门，让很多购房者进场。

项目交房后，在二手房的表现，还未见到安商房砸盘，商品房就已经大幅度降价成交。

前几个月的成交均价2.7W左右，如果加上近几个月的楼市表现，预计成交价还要再低不少。

对比巅峰期，下跌大概6-8K，跌幅25%。

分析：对于金山这两个绿轴的新盘，交房后在二手对比巅峰期大幅度降价，可以说是非常典型。

一个安商房、一个纯商，在没有周边在售新盘降价挤压的背景下，还如此大面积降价。

只能说明2021年福州的小幅回暖期，溢价也虚高的可怕。

这两个项目也只是代表，整个同时期的不少新盘，如今局面基本都如此。

比如，三环边的旭辉江山云出、东二环的和光尘樾、南二环郭宅后坂的那些新盘等。

除了这些项目外，福州这几年的安商房，也开始在二手房崭露头角，这些房源都以较低的成交价，打击同项目的商品房。

榕发乌山郡：项目依靠划片怡山小，过渡杨桥中，加上鼓楼断供，安商房交房后，不但没有降价，成交价达到4W左右，不过目前安商房，直接挂出2.7W。

对比商品房的价格，直接下跌1W，不管最终成交价如何，已经打垮商品房信心。

滨江正荣府：项目依靠清华附中，商品房在高峰期额外捆绑车位，价格达到3W+，如今二手，安商房成交价直接来到1.7W，可以说商品房还未成交，价格已经被击碎。

分析：对于安商房的低价，除了这两个项目外，还有不少案例存在，这些安商房对比商品房售价，差价基本在1W左右。

目前还有不少安商房未办证，明年预计这个情况还未持续放大。

届时那些安商房扎堆的区域，最终二手会给出什么样的价格，值得关注。

至于安商房周边的商品房，是否会被严重波及，可以观察看看。

今年福州楼市，二手房成交数据非常亮眼，比去年多卖了1W套。

看上去信心满满，只不过在房价表现上，很多项目、很多板块，都出现不小幅度的下滑。

这里面每个区域，每个项目，都有各种各样的原因。

除了楼市降温影响外，其他原因也很值得购房者思考。