2023年结束，来聊聊12月的网签数据，后面在水一水一整年的网签，本月的数据存在较大迷惑性，下面就从实际出发看看。
网签汇总12月新盘网签：1779套，环比11月增加945套。
12月二手房：3010套，环比11月减少326套。
分析：下半年福州新盘网签进入低谷期，在12月数据迎来大幅度反弹，环比上个月，直接翻倍。
可以说在最后一个月，给出这样的数据，对于低迷的楼市而言，具有一定的信心刺激。
对于二手房而言，今年的数据一直比较抢眼，12月出现小幅下跌，不过依然达到3000套。一整年3.7W套，环比2022年2.7W套，增加1W套的表现，足够亮眼。
当然对比2021年的小幅回暖，达到4W套，依然还未超越。
这也是这一整年的楼市表现，二手数据远强于一手。
当然对于新盘的数据，一直以来存在安商房等水分，对于12月出现爆量，很明显存在异样。
从各行政区的数据来看，仓山区959套，对比前3个月200多套，新增700套左右，这也成为爆量的主要原因。
回顾仓山区上个月的楼市，并没有新盘热销的消息，很明显这样的暴雷，来自安商房。
通过数据对比，11月个人统计的安商房，海纳新潮安商网签423套，12月，星璟原+海纳合计162套。
对比官方数据，11月的安商房预计被归纳到了12月，所以引发了本月的新盘数据爆量。
为了更好的对比商品房的网签，个人统计如下：（存在偏差）
通过商品房的网签数据，可以发现12月合计723套，环比11月只新增26套，基本忽略不计。
综上，通过数据拆分解析，12月的网签漏洞很清晰，新盘并没有出现大幅度波动，仅仅因为海纳新潮等安商房的集中网签所致。
楼盘明细
分析：本月销冠依然来自上海西，国贸天琴樾98套问鼎，本月新备案3栋住宅，至此项目的全部楼栋已经全部领证上市。
今年销冠基本被上海西两个项目霸榜，随着建发璞云热销后，天琴樾也开启霸榜。
从数据看，国贸天琴樾，连续5个月网签都不低于40套，近3个月数据持续走高。
当然这里面很大一部分原因在于，后续两个月新备案了不少楼栋，对于项目而言，都是采取提前销售的策略，一备案就立刻短时间网签。
从目前来看，剩余162套库存，按照月均72套的表现，也就3个月不到就能清盘。
最终是否会如此，预计周期会偏长一些。
排在第二名的项目，来自金山三环边的万科城市之光，本月53套。
项目争议不少，近期一个销售的承诺保价，让市场发现这个三环盘卖得价格并不低。
从今年的网签表现来看，合计498套，月均41套。
作为非改善盘，还是超级大盘，加上地铁停滞等负面，这样的表现，可以说福州销售的典范。
对于金山目前楼市，改善盘玺云，本月12套，库存8套，也基本接近清盘。
城市之光虽然卖得不错，不过库存依然达到1000套以上，要想清盘，还要持续2年半。
对于项目近期一直拿来跟南二环的四大金刚做数据对比，本月四大金刚合计47套。
依然输给城市之光，连续4个月，三盘合计都卖不过单盘。
排在第三名的项目，来自马尾的第四代住宅中建元亨府，本月43套。
项目从10月开始，网签突飞猛进，3个月合计网签133套。
在马尾的改善盘，给出这样的突出的网签表现，确实惊人。
除了这些项目，本月领证的改善盘建总雍璟，网签33套上榜，南二环的江南尚璟同样33套。
作为本土国企的建总，开启分销后，也做出了表率。
除此之外，东区的桂语映月，开启现房销售，网签29套。
综上，本月的新盘网签数据，改善盘的表现最为突出，不管是上海西、还是五里亭、亦或南二环、马尾东江滨等。
卖最好的都是改善盘，这个现象也有点意思。
东区
分析：本月东区新盘网签139套，与上个月持平，低于今年的高峰期。
本月保利云上人才房开售，开启网签后，33套领跑。
除此之外，桂语映月在冻结3个月，10月解冻后，数据表现尚可。
三个月合计94套，本月29套领跑存量新盘。
虽然走势尚可，不过已经开启现房销售，但是库存依然达到243套，按目前的还算亮眼的表现，也要10个月才能清盘。
当初同时间的改善盘，建发养云、保利天悦二期、建发和玺等，都已经是清盘二手在售。
桂语映月成了唯一，卖到现房的改善盘，对于当初4W+的售价，也成为跌幅最明显的一个。
除此之外，中海晋安湖三号院，本月25套，C地块也启动交房。
项目今年迎来反弹，一整年网签都非常平稳，20-30套上下。
虽然走势相比去年不错，不过库存依然高达519套，按这走势，还要卖2年左右。
卖成现房，也是板上钉钉。
本月除了这些项目外，东区其他在售新盘，都出现了数据下滑，其中今年开盘表现不错的第四代住宅天琴湖，本月14套，库存还有315套。
近期的东2.5环快速路也正式启动，项目北侧同样的第四代纯商，誉湖郡也已经领证上市。
可以说项目后续的去化压力也不小。
除了这些项目外，剩余的新盘去化更加惨淡，月网签都在10套以下。
其中首开操盘的三个项目，端礼著5套，香悦2套、香颂2套。
可以说东区最惨房企。
至于剩余的大东海玺樾、榕发揽湖郡，开盘以来月均数据都非常差，可以说刚需盘在目前东区也不一定好卖。
本月，本土国企操盘的福厝远山拾里、榕发誉湖郡，都领证上市。
2024年，左海星悦颂，榕发拿下的三远、南湖纯商地块，预计也有可能上市。
届时东区库存预计也不低，操盘房企也逐步变成本土国企，这样的景象很熟悉，即目前的南二环。
南二环
分析：本月建总江南尚璟，以33套领跑，这也是四大金刚进入存量销售后，项目连续5个月领跑。
有这样的表现，并非项目多强势，而是另外两个过于低迷。
作为库存1400套左右，同质化的两大新盘，左海望悦、北源云筑，连续多月，网签个位数。
很明显这已经不是卖成现房的问题。
目前，还未上市的新投·映南台，户型图等也已经对外，产品定位基本一致，很明显这个区域的刚需产品，未来会厮杀的很厉害。
如今南二环这个新盘低迷的表现，也彻底打垮了板块的信心。
在前两年，南二环的郭宅等项目，做到热销后，在板块对比里面，五四北成为舆论碾压的存在。
目前五四北存量盘的去化，鲁能三期本月29套，刚上市的和颂锦原，本月24套，上个月60套。
除此之外，东区的保利云上、金山的城市之光，在价格2.8W左右的区间，去化都彻底打垮南二环。
在这一整年的去化表现后，南二环的新盘，在同价位比拼里面，已经成为卖得最差的区域。
这样的差异表现，放在2年前可能根本想不到，不过如今已经变成现状。
这里面的原因很多，值得购房者思考，也值得官方思考。
其他板块，是否会步入后尘，也值得思考。
盘点总结从12月的网签数据来看，新盘迷惑性很大，看上去数据大面积反弹，实际仅仅是安商房的闹剧。
从存量盘的表现来看，改善盘去化远强于刚需盘。
2024年，鼓台土拍供应后，改善新盘还会有不少，届时楼市的行情是否会发生转变，值得关注。
对于目前库存偏大的南二环、东区，整体来看近期的表现依然不理想。
新的一年，这些板块是否有其他变化，值得购房者思考。
