太久没有楼盘分析，来一篇近期刚土拍，就放出资料，关注度较高的汽车南站纯商-建发瑞云。

建发瑞云：备案名（云熙公馆），地处：台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧

项目占地33亩，规划6栋13-33F高层住宅，合计约246套，主打建面：149-236平米。

2023年11月18日，厦门建发以12.8亿拿下宗地2023-43号汽车南站周边旧改造地块，溢价率41.4%，成交楼面价28734元/㎡，土地面积：33.41亩；容积率：2.0；限高：100米。

地块与规划地铁8号线五一南路站合建方案按照榕地铁总函〔2023〕88号落实，合建费用1000万元由竞得人承担。具体合建方案以市地铁集团确认为准，合建费用超出1000万元部分由市地铁集团承担，合建费用由竞得人与市地铁集团共同核定。

分析：去年鼓台核心区开启供应，厦门建发当天拿下2幅最核心的纯商地块，一幅是高工旧改，楼面价38523，溢价率23%，另外一幅即汽车南站旧改，楼面价28734，溢价率41%。

时隔10天之后的下一场土拍，守正拿下浦下地块，楼面价26592，溢价率17%，最终也交给建发操盘。

最终房企给三个项目分别取名：汽车南站建发瑞云、晋安浦下建发灏云，鼓楼高工建发云启紫宸。

至此，福州首次鼓台核心供应的地块，除了屏西被保利拿下外，剩余全部被建发操盘。

房企在福州的X云，也开始遍地开花：养云，缦云，朗云，玺云，璞云，瑞云，灏云。

回到土拍，当天房企41%溢价率拿地，土拍过程比较激烈，其中兄弟房企联发参与度不低，不过喊到一定程度也接不下去。

对于商住地块，达到这样溢价率，这也是福州土拍限价摇号，随后遇冷之后，3年里面最高的一幅。

2.87W的楼面价，在台江区的比拼里面，高过上海西，仅低于天琴湾。

对于地块条件来说，限高虽然100米，不过容积率仅2.0，单看指标挺优秀。

不过地块整体不规整，紧邻大马路，最终房企给出的布局图，南侧设计33层的两栋高层，预计也是因为周边老旧小区采光要求所致。

只能说社区真实体验低于容积率的表面数字。

地块有个特殊背景，即规划的8号线在此经过，预计未来会被打造成一个TOD盘。

对于tod，这几年热销盘不少，不过这个属性对于刚需而言算加分项，但是对于改善盘，特别是高改，是否是加分，值得商榷。

tod带来了交通的便利，相对应的人流、商业等，都会影响居住体验。

总的来说，地块条件不错，不过受限因素不少。

149平米A：四房两厅两卫，独梯设计，位于5#小高层，四开间朝南，主流大面宽布局，主卧空间较大，整个户型没有太大硬伤，这几年也不少见，唯一不同南面阳台预计做了内包。

149平米B：四房两厅两卫，位于7#高层，四开间朝南，客餐厅南北完全对流，同样南面部分阳台做了内包，预计这个户型得房率低于上面。

169平米：四房两厅三卫，位于6#高层，布局依旧四开间朝南，阳台内包，缺点在于一个客卫是暗卫，一个客卫对着北向阳台，厨房狭长。

172平米：四房两厅三卫，独梯设计，位于5#小高层，采取L型观景布局，这几年出现在部分改善盘的180-210平的产品，产品特色就是动区空间大，4个卧室除了主卧空间都一般，其中一个还是暗卫。

186平米：四房两厅三卫，位于1#高层，主流大面宽布局，149A的升级版，主卧+主卫占据较大空间，同样存在一个暗卫，这个户型做三卫常见的问题。

217平米：四房两厅四卫，位于3#高层，户型单独设计佣人房独立进出，不过电梯没做到隔离，做到南向双主卧的设计，主要硬伤还是存在多个暗卫。

236平米：四房两厅四卫，位于2#小高层，单层独户，双电梯设计，这个产品在福州这几年算少见，采取动静分区，客餐厅搭配两面采光，空间体验不错，卧室区略显不足，除了主卧占据较大空间外，剩余三房规格都比较一般，设计的卫生间空间也比较紧凑，还有暗卫存在。

综上，对于项目的户型效果图，面积段不少，整体的跨度较大，对于客源的选择面也大，大部分户型都采取了主流的大面宽，不会有太大问题，在200平以上的产品，也给出了不一样的设计，虽然有些缺点，但是亮点同样不可忽略。

特别这几年改善第四代住宅过多，这样的产品预计会解决部分排斥新品的客源。

项目位于台江区二环内，周边存在南公园，规划地铁3号线+8号线交汇，未来预计地铁优势较大，项目南侧东侧都是大马路，存在一定噪音粉尘影响。

项目周边以老旧小区为主，南面设计高层住宅，对于项目其他楼栋的采光视野都存在一定影响。

对于汽车南站这个区位，最大的困扰是认可度，特别是高改的客源，如何看待。

如果只是刚需、刚改的产品，这个区位绝对算得上不错。

只不过对于更上游的购房群体，个人感受没有过于稀缺的属性。

项目还未上市，即便对外的放风价也不太真实，加上没有指导价，做个简单对比：

1、建发璞云：楼面价2.68W，售价4.85W+40W车位

2、建发朗云：楼面价2.6W，售价4.8W+40W车位

3、国贸天琴湾：楼面价3.04W，售价5.5W+70W车位

分析：如果仅仅以楼面价做类比，项目2.87W楼面价，精装售价预计5W-5.2W左右。

个人瞎猜：采取高低配，33层的两栋高层，预计4.7W左右，180平以上的5W左右。

当然这仅仅是类比，实际的售价依然还是看市场的蓄客情况。

目前从存量盘销售来看，竞品基本就是上海西的天琴樾，以及建发自身刚拿地的另外两个。

可以说房企可以通过操盘周期，来规避这些竞争。

除此之外，地块更大的杀伤是项目北侧的状元小区地块，已经上架准备土拍，地块面积43亩，容积率2.51，纯商定位，起始楼面价：24506元/㎡。

项目如果操盘周期被迫拉长，不排除这幅地块被其他房企拿下，成为竞品。

当然今年鼓台是否还会继续推进旧改，看上去概率也是极高。

此前群友截图了官方回复凤凰新村，预计启动旧改，这幅地块体量不小，届时冲击力更大。

综上，对于房企而言，这幅地块体量不大，后续隐藏对手不少，最好的方式依然是高周转上市，靠价格走量，毕竟房企在福州已经有溢价，即便楼面价2.87W，卖上海西的售价，同样有较大利润存在。

对于购房者而言，个人建议地缘改善考虑，面积不要买过大。

项目位于汽车南站，区位尚可，后续有地铁预期，纯商定位，门槛尚可，户型设计较主流，加上非第四代住宅，对于地缘改善是一个选择存在。

劣势在于，部分楼栋采光需注意，周边配套对于高改没有稀缺性。

近期福州发布新的建筑规约，扩大了阳台的面积，对于项目而言，已经领取了规划许可，无法享受。

这个可能也是对项目高周转的一个被动伤害。

总的来说，项目中规中矩，存在部分特色户型，总体感受定位：地缘改善盘。