今天继续闽侯楼市的话题，周末刷网络咨询看到售楼部降价维权，就发生在这里，加上近期板块的成交案例，房价进一步下跌，下面聊聊。

近期闽侯几个外围盘，出现特价刷屏的案例，代表就是：

竹岐金地自在城8888元/㎡，送装修送车位

南通中铁江湾悦城7777元/㎡，1-10楼楼层任选

竹岐国贸上江原，6500元/㎡起，特价房

这几个案例里面，竹岐两盘依靠地铁2号线，吸引力更高一点，不过在特价上存在一定套路，比如上江原所谓的6500，仅仅是洋房1楼。

对于南通的中铁江督府二期，推出7777中低楼任选，看上去价格很醒目，不过从这个楼盘的走势来看，这次力度也不算太大。

项目在年初已经推出过8888特价的优惠，相比于上一次下降1K左右。

如果以这个降幅对比闽侯，以及高新区的二手走势来看，只能说也算合理区间以内。

只不过房企放出特价后，给出分销，被中介刷屏，带来一定关注度。

以这个南通周边的二手房价为例：

世茂璀璨滨江：88平中层，挂牌单价9903元/平，总价88万

福晟钱隆樽品：77平中层，挂牌单价8442元/平，总价65万

从案例来说，目前南通边角地带的次新二手，已经跌破1万，而且还仅仅是挂牌，实际成交还要下跌。

所以如果以周边次新对比，实际的特价其实力度并没有想象的夸张。

只不过都喜欢带入当初所谓高位1.5W的价格去做对比，放大效果而已。

虽然降价力度没有想象中的夸张，不过对比当初高位，这些外围盘最少都跌光了首付。

近期厦门同安保利天汇，从2.7W跌倒1.7W，被业主维权的案例刷屏楼市，最终网络信息反馈：卖的30套全部退单，每单赔偿5W。

这也是楼市下跌过程中，一个比较容易出现的情况，即早期高价业主砸盘。

对于福州也发生了相关维权，从网络信息来看，来自竹岐的国贸上江原。

除了降价维权视频外，还有一个购房者对定金问题，持续发布视频的案例。

对于这个闽侯竹岐的洋房TOD，虽然这次6500是一楼，不过对比去年，同样的低楼层特价也要1W左右。

一年时间，也跌了40%左右。

很明显此前进场的业主，短短1年时间，不止是首付跌没。

对于这种降价维权的事件，个人感受：情理上理解，毕竟一套房子，特别这种刚需房，对于很多家庭而言，付出的太多，短时间的房价崩塌，心理承受考验太大，不过在市场交易来说，一切行为都是市场说了算。

即便这次维权，所谓的国企要守住价格底线，但是卖不动的房子，不降价实际意义并不大，熬的过今天不降价，也熬不过明天。

至于那位退定金失败的购房者，这种案例其实也不少，特别目前市场难卖，退定金更是难上加难。

对于闽侯，最典型的就是高新区，这几年走势很抢眼，在售新盘也不算多，当初国贸学原首开去化破千套的数据，也是福州楼市一绝。

近期项目三期发出特价海报：1-5F以下，13999元/平，5楼以上15999元/平。

分析：对比之前的特价海报来看，优惠价1.8-1.9W左右。

对于这次特价，实际优惠力度，大概下降2K左右。

所谓的13999，实际也是1.4W低楼层，效果并没有想象的大。

特别在整个高新区楼市持续下跌的背景下，这样的跌幅也仅仅是顺应市场而已。

下面顺便看看高新区的二手情况。

近期也写过几次，代表就是高新区的天花板，中海寰宇天下，从2.4-2.6W，到目前跌破2W的个别成交。

除此之外，再看看近期高新区的其他成交案例。

万科又一城：9月成交一套，76平精装，中层，单价1.8W，总价137万。

对比上半年同样的楼层户型，单价2.17W，对比2年前，单价2.33W。

相当于半年下跌3.7K，两年下跌5.3K。

对于这个依靠旗山湖的项目，一直以来小户型的房价都比较坚挺。

当初三期被限价上市，采用捆绑车位+全款优先的选房，做到开盘日光，成为了典型的倒挂盘。

从最终二手表现来看，所谓的倒挂，也在楼市下跌后，荡然无存。

中海观澜府：9月成交一套，124平毛坯，中层，单价1.48W，总价185万。

2018年，中海以可售楼面价1.16W拿下高新区这个配建安置房的地块。

2019年，项目1.82W上市，做到高去化，最后两栋住宅甚至采取捆绑精装被投诉。

虽然交房后，挂牌也在2W左右，不过随着楼市下跌，最终这个存在安置房的次新，成交跌到1.48W。

从价格走势来看，对比4年前的开盘均价，下跌近4K。

如果把办证，房贷利率等加入，跌幅最少35%以上。

融侨观湖：9月成交一套，80平毛坯，高层，单价1.58W，总价127万。

对比上半年的成交案例，中层毛坯，单价1.82W，下跌2.4K。

2016年底，融侨以实际楼面价1.4W拿下这幅高新区地块，其中触发限价后，竞配1.98万方配建房。

2019年，平层楼栋1.9W备案上市，后来采取捆绑精装4K，项目2021年还把独栋保障房变成商品房对外销售。

从这样的成交表现来看，对比当初售价同样下跌不少，套上办证+利率等，跌幅最少30%左右。

阳光城翡丽湾：9月成交一套，95平毛坯，中层，单价1.34W，总价129万。

对比上半年，毛坯低层，成交1.59W，半年时间下跌2.5K。

对比2年前，毛坯高层，成交1.8W，2年时间下跌4.6K。

这个位于南屿的大盘，依靠高新区万达，以及规划的地铁三号线，单价也相对坚挺。

不过在这轮高新区下跌潮里面，一样不能独善其身。

从下跌的幅度来看，2年下跌25%，幅度也不低，对比上半年，短时间内也下跌15%左右。

通过上面的二手案例，可以发现高新区的楼市巅峰在2021-2022年，真正楼市大跌也就在这几个月时间。

不管是当初的天花板中海寰宇天下，还是坐拥旗山湖的倒挂盘万科又一城，还是前几年热销的中海观澜府、融侨观湖，以及坐拥预期不错的翡丽湾等。

无一例外，都在下跌，幅度最少都有15%左右，部分幅度20%以上。

此时结合二手的全面下跌，再去对比上面那些所谓的特价新盘。

比如刷屏中铁江督府二期，7777任选中低楼层，对比此前的8888特价，下跌幅度也就12%。

国贸学原三期的1.6W中，对比此前1.8W优惠价，下跌幅度也就11%。

此时可以发现，这些所谓的特价盘，如果仅仅对比短时间内的特价优惠，甚至不如部分二手下跌的幅度。

只不过新盘在中介和房企的渲染下，给整个楼市的感受是下跌很厉害。

这样的厉害程度，也仅仅对比前2年高峰期进场的价格。

所以此时的购房者，可能会发现一个问题，这些看上去下跌的新盘，真正的价格可能还没到底。

那些在售楼部维权的业主，可能还要面对一个更残酷的现实：即便不砸盘，目前特价也不一定有多好卖，这些特价盘，可能还要跌。

综上，闽侯以及高新区的楼市，在这一年的下跌相对来说比较突出，目前来看外围新盘放出特价，部分高位业主维权，但是从二手特价成交表现来看，可能目前的特价，还没到底。