最近楼市表现不太理想，新盘去化低迷，二手特价不少，外围板块大有崩盘的趋势，加上部分安商二手面市，整个楼市信心太差。

今天就来举几个利好的例子，恢复一下信心。

项目二手平台公示成交三套：

其中最典型的一套来自，369平的中层，单价11万/平，总价4068万。

成交周期仅9天，对比挂牌价下调32万。

另外两套成交房源，单价也达到8.6W-9.6W，总价2500W左右。

成交周期以及挂牌价下调幅度，都比上面那套来的差一些。

对于这个福州近年供应最典型的江景豪宅，从开盘至今，没有过多对外，保持一定神秘的色彩。

伴随两江四岸，沿江地块原则上不新建住宅，这个条约出台后，项目的稀缺性更上了一层，加上融侨暴雷，更是称得上房企遗作。

回到项目本身，三栋超高层住宅，其中2号楼是楼王。

豪宅产品在价格上一直都有比较明显的差异，比如江景资源等。

对于上面那套11万的房源，在不考虑因为其他债务问题和数据出错的情况下，简单分析一下溢价原因。

从房源面积369平，可以直接定位楼栋，位于2号楼的楼王西端。

另外2套位于旁边两栋，目前二手挂牌的房源，也都是旁边两栋。

楼王仅有的一套331平高层，挂牌单价也达到12.8万/平。

从项目挂牌，就可以发现这个豪宅楼王在二手也是断供，所以稀缺属性不低。

除了外滩壹号外，从融侨外滩ABCD区，近几年的成交走势来看，虽然目前楼市低迷，不过二手成交的表现来看，并没有出现太明显的波动。

近期成交的房源，单价对比历史也没有明显降低，部分甚至还有所上涨。

除此之外，项目隔壁的水乡温泉别墅，近期成交一套，单价高达14万/平。

如果仅从数据对比来看，这套案例，对比之前成交，上涨5-9万。

当然对于豪宅别墅，这里面牵涉的溢价因素过多，就不做实际参考了。

聊完外滩等二手表现后，顺便聊聊土拍情况，福州近期发布第四次土拍公告。

与上一场土拍情况差不多，住宅用地较少，也不亮眼。

一幅位于三远纯商，一幅是东大100%安商房。

分析：从土拍公告来看，集中供地消失，近期土拍每个月一次，预计剩余2个月，还有2次土拍。

后续的供应基本是采取频率高，单场供应少的模式。

三远在短时间内全部供应，从这次土拍来看，商住用地面积109.32亩，容积率2.8，起拍楼面价约11486元/㎡。

对比上一场榕发底价拿下的两幅，容积率3.1，楼面价1.3W左右。

可以说最后这幅，价格最低。

这样的节奏与当初南二环四大金刚非常类似，最早土拍1.7W，随后1.5W，1.3W。

至于这样一幅百亩纯商，最终是否由国企继续拿下，也算是一个关注点。

对于这幅地块，特别说明：规划地铁8号线下穿该地块，竞得人施工前按规定办理地铁保护审查意见。

目前福州地铁第三轮，传言四起，大概率的线路：3号线、8号线、4号线2期，6号线西延、S1线。

至于最终如何，可以等定案了再说。

除了三远外，本次鼓楼旧改的东大新村，也正式上架，面积46亩，容积率3.97。

地块全部配建安商房，从近期旧改来看，除了安置东大旧改外，高工旧改也安置这里。

伴随着官方对拆迁安置的切割，东大的100%安商房，容积率高达3.97，高工成为最受关注的纯商地块。

对于高工在旧改后，又多了扩征地块，最终地块面积合计达到37亩，容积率也给出相对优质的2.5。

按群友分享的截图，高工预计土拍起始楼面价3.5W。

对于这幅鼓楼的纯商地块，预计后续2场土拍就会上架。

此前天琴湾楼面价3W，上海西楼面价2.68W，届时成交楼面价会达到多少？

土拍近年都存在地块限价，近期关于限价解除的传言很多，从这次土拍也可以看到影子。

对于这次的两幅住宅用地，都给出特别说明，若报名超过3家，按价高者得。

对比以前限价+竞配建，到限价+竞首付比例，再到目前超过3家直接价高者得。

换言之，热门地块已经全面解除限价。

对于目前土拍市场，虽然解除，不过大部分地块都是低价成交，限价意义也不大。

目前真正的效果，可能会在高工地块体现。

届时会拍出多高的楼面价，是否会提振信心，值得期待。

对于这幅地块，最容易的联想，就是周边同样定位大平层，价格坚挺的阳光白金瀚宫。

依靠一附小+大平层的混合搭配，这个豪宅盘成交单价在7-8W。

至于高工地块，按目前看大概率划片华侨小，学区溢价低不少，唯一优势就是新盘，房企可以打造更优的产品。

除此之外，近期市中心其他旧改里面，还有一幅关注度较高，即台江的汽车南站地块。

地块规划：面积36亩，容积率2.5。

从旧改安置方案来看，给出的就地期房选项是状元小区地块。

很明显这幅地块，跟高工地块一样，容积率不错，纯商定位。

综上，高工+汽车南站，这两幅市中心的优质纯商地块，按照目前市场，豪宅盘依然坚挺，部分溢价也极高，也给优质供地带来一定的信心。

此时配合目前土拍限价解除，届时会拍出多少楼面价，以及拿地房企，会给出什么样的产品定位，会是一大关注。

按目前预期来看，近期的上海西改善盘，门槛预计跟这两幅还是有差异。

对于目前在售的国贸天琴樾，相对来说也算短期压力有所缓解。

至于后续旧改是否持续推进，比如凤凰新村、河南新村等，是否会给出同质化的改善项目，也依旧难说。

从近期楼市发展来看，在交易市场上，已经对限购、首付比例、房贷利率等，都做出了放松。

目前开始对供应端，取消商品房指导价，解除土拍限价等。

可以说政策已经在全面解绑。

后续能否通过个别地块，或者个别城市，“带出”楼市信心，值得关注。

福州在持续低迷的新盘去化，以及外围特价不断的氛围下，也急需一场土拍盛宴来恢复信心。

届时能否如愿，一起拭目以待。