近期，不少中介博主，开始涉及二手房拍摄，以此来促进成交，其中也涉及到相关费用等。

这也是自媒体和房产的一次结合，从福州整体情况来看，砍价力度一般，导致流量都不出众。

昨天，群友分享了一个挺有意思的案例，也是来自带看，房源来自二环内的世欧澜山。

法拍：起拍价680W，面积241㎡，带豪华精装，备注：被执行人占用，承诺拍卖成交后30天内搬离。

在网络平台，查找房源信息，也发现这套房源：

2021年6月，房源挂牌，总价1230W，随后多次降价涨价，整体价格在1200W左右浮动。

直到2023年10月末，房源才最终大幅度降价57W，达到1080W。

关于这套房源，近期在网络有一定流量，不过仅时隔不到2个月，这套开价1100W，打工人无法企及的房源，被法拍，起拍价对比挂牌，直接少了400W。

通过这套房源的表现，也折射出目前不少二手房的残酷现实。

降价力度不够，不止浪费时间，还有很大的资金成本，自身资金压力一旦崩溃，法拍的降价力度远超自身。

对于世欧澜山，除了这套法拍外，这3年也不乏其他房源，仅仅这次房源的5号楼，就有4套。

按备案数据来看，5号楼，60套房源，全部都是241平米的大平层。

目前已经有4套是被限制房源，加上法拍历史记录的4套。

这个项目的这栋大平层，已经有8套房源，涉及到资产风险。

这几年刚需盘不好卖，改善盘卖的不错。

中介朋友圈：原本以为这两年经济不好，才知道是我经济不好。

如今来看，可能也不仅仅是我经济不好！

回到项目本身，世欧澜山按产品定位来看，依然只能算改善盘，那些200多平的产品，很明显又是当初典型的鸡头凤尾。

虽然地处二环内，不过周边并没有过于出彩的配套资源，加上房龄年限增加，按均价4W计算，总价都达到近千万。

这几年福州改善盘供应持续增加，不管是产品户型设计，还是社区定位，可以说产品力都不是早期项目能够媲美。

当然近期，市中心旧改启动，福州的土拍持续供应，即将拍卖的地块里面，就有多幅优质改善地块。

高工小区：37亩，容积率2.5，起拍楼面价3.1W

省直屏西：66亩，容积率2.6，起拍楼面价2.2W

南湖地块：111亩，容积率3.57，起拍楼面价1.8W

汽车南站：33亩，容积率2，起拍楼面价2W

晋安浦下：51亩，容积率3.0，起拍楼面价2.2W

从数据来看，仅后续的2场土拍，福州二环周边，就会供应298亩纯商，建筑面积58万方左右。

如果按套均150平米计算，能达到3800套左右。

这些地块，除了高工外，剩余地块，起拍楼面价都在2W左右，对比以前，面粉价并不算高。

后续此前发布的旧改计划，比如河南新村、凤凰新村等。

如果明年继续推进，后续的二环内的供应还会持续增加。

结合近期部分定位改善袖珍盘的表现来看，比如鼓楼西的左海璞宸、保利天珺、以及华林路的建总雍璟等。

看上去这些袖珍盘，去化压力都不大，部分甚至预期还不低。

不过从已经开盘的网签来看，并不理想，部分所谓需要关系的项目，甚至还打出不少广告。

可以说真实情况并不如想象的轻松。

最近几天大家都在聊关于高工地块最终楼面价如何的话题，确实这幅地块被寄予了太多使命。

按照2019年底，鼓楼二环内的纯商，福州源精装4.3W开盘，最终摇号无法做到日光。

回到如今的楼市，从去化表现来看，很明显刚需盘的热度比当时还差。

不过改善盘的溢价+热度，明显强于当时。

今年的上海西改善盘，基本都以精装4.85W左右上市，建发璞云还做到短时间的热销。

这里面折射出，两个产品在这几年走出的不同表现。

当然这样的不同表现，其中涉及最大的影响，可能并非是经济变化，而是供需关系。

伴随前几年外围板块的改善供应，价格持续走高，变向承托起二环内的改善次新。

按照目前的供应来看，明年一整年，福州二环内纯商都不会缺货，届时所谓的改善盘，预计不会少。

那些溢价的改善次新，以及新上市的改善盘，还能否保持目前不错的热度，预计难度不会太小。

至于那些改善盘的业主，目前来看受经济影响，并不会比所谓的刚需盘来的小。

今年法拍持续增加的背后，也折射出了很多购房者的资金压力。

相比于在二手市场，唯唯诺诺的降价涨价，可能法拍才能给予更残酷的写照。

综上，目前二手市场，存在少数诚意卖家，那些钓凯子的卖家，可能只有法拍才能让他们醒悟。