近期榕发哥又分享了几个五四北的二手案例，结合板块新店旧改的天量土拍供应，来聊聊五四北楼市的表如何。

象峰新苑：107平，毛坯高层，126W，单价11721元/平

项目作为五四北靠外环的高层安置房，从二手成交表现来看，可以说跌幅较大。

从平台数据来看：

分析：项目在2021年初，小户型成交高达1.8-2W，大户型也达到1.7W左右。

2022年下半年开始，房价开始走低，成交价集中在1.4W左右，近期这套1.17W，直接刷新新低。

对比2年前的成交，这种非小户型，降价也达到6K左右。

这里面的原因有哪些？

个人感受：

1、整个楼市降温，五四北降温幅度不小，安置房同样无法幸免

2、周边安置房领证增加，比如秀峰雅苑等，挤压项目的溢价

3、区位靠外围，不如地铁沿线的小区，对于刚需配套加持度更高

综上，高层安置房本来老化速度就快，虽然项目一直主打是地铁1号线，不过实际距离也在700-900米，周边外环路隔开，旁边也是相对荒芜。

当初的溢价，也主要是外溢刚需的被迫之选，随着板块整体降温，部分地铁沿线，生活配套更齐全的楼盘，都出现价格下滑后，这种安置房也在市场失去了更多价值。

天空之城：91平，精装中层，181W，单价19761元/平。

项目作为五四北的TOD盘，从开盘以来争议不少，最近商墅的违建又一次热搜。

对于项目而言，分成AB区，分别由保利、万科开发，虽然定位一号线车辆段上盖，但是短期内并没有地铁站。

作为3700多套的大盘，看看项目两次的开盘价格：

2018年12月14日，价格：带精装折后均价约25000元/㎡（含装修2000元/㎡）

2019年8月17日，价格：带精装折后均价约26500元/㎡（含装修2000元/㎡）

项目2018年底首次开盘，就做到不错的表现。

半年后就网签破千套，当时的楼市已经不再高峰，精装2.5W的价格在五四北靠外围的区域，做出这样的去化，可以说保利+万科的操盘还是有目共睹。

后续项目持续营销，按数据记录，2020年底，开盘2年，网签2479套。

面对剩余千套库存，房企也做出降价，送物业费，送车位等优惠，最终清盘成功。

此时回顾，同样定位TOD的大盘，榕耀之城、大东海江山府、万科城市之光。

这个项目要是晚2年上市，可能局面就没有当初那样轻松。

对于项目而言，负面也不少，首先是A区地铁上盖进出不便、还有就是楼盘北部有莲花峰万寿园，一度也被称为墓景房。

当然更大的负面还是定位地铁上盖，结果周边没有地铁站，期望的3号线，直到目前都没有申报落地。

对于超级大盘，在二手市场的表现，一直以来都不算理想，虽然项目交房后二手挂牌都在2.2W左右，不过未满二的税费，实际的成交价并不低。

项目北侧，一个高速之隔的金地五四领峯，以1.45W左右极刚的价格在售，虽然城建配套有一定差异，但是实际距离也不过500米。

500米的距离，差价近1W。

目前二手成交这套跌破2W，算上增值税等，实际依然要在2.1W左右。

对比当初2.5W半年破千套的去化表现，5年时间，对于卖家而言，对比开盘价下跌5K左右，算上利息，办证等支出，实际的跌幅达到40%左右。

对于万科而言，近期风波不少，项目在福州主要在售即同样定位TOD的万科城市之光。

目前4号线过江段推进艰难，项目以精装2.7-3.2W的售价，一直以来去化都排在前列。

未来交房后，二手表现又会如何？

在盘点完两个近期跌幅较大的项目后，简单罗列一下五四北的部分二手成交数据：

分析：从罗列的数据里面，有几个情况值得参考，从大部分楼盘这几年的成交来看，都存在下跌，无非跌幅的差异。

这里面，直接按地铁配套做切割：

地铁盘：蓝山四季、枫丹白鹭、秀峰雅苑、君临香格里、秀峰景山佳园

非地铁盘：国际公园香槟公馆、赤星新苑、北尚A区

这里面的楼盘，除了国际公园是相对次新外，剩下就是老房龄商品房，或者是房龄较新的安置房。

从价格走势来看，地铁盘不管是老房龄还是安置房，整体的降幅10%-15%，非地铁的外围盘，部分房源跌幅达到40%。

对于成交案例，样本依然不够充分，不过对于楼市购房也存在指导。

按五四北这些存量盘来看，基本定位都是刚需客源，从这几年楼市降温后的项目价格变化来看，地铁这样的硬性资源，依然是刚需盘较好的一个保障。

当然不是保障不跌，而是保障跌得幅度小一点。

部分次新安置房，虽然房龄更新，但是随着时间推进，高层+人流复杂，对比周边房龄更大的商品房社区，未来的降价力度预计更大。

除此之外，结合天空之城、三盛国际公园这些次新案例，在二手的表现里面，对比开盘价的降价力度不低。

从所谓的保障角度来说，新盘可能还不如部分有一定房龄的二手。

对于五四北，目前在售新盘并不算多，大部分以前几年的存量盘为主，当初高位拿地的泉头，也随着时间推进，库存有了较大缓解。

近年在土拍市场里面，板块的表现相对耀眼，不管是绿城海棠映月、还是建发璟园，还是近期开盘的和颂锦原，当初拿地全部都是触发限价。

眼看开发殆尽，新店的旧改启动，供应天量土地，在土拍市场，也没有采取所谓的分批，而是一口气搞了一个五四北的专场。

从地块供应来看：

第七次土拍，五四北供应13幅地块，其中商服用地2幅、安置房2幅，纯商9幅。

纯商面积合计390亩，建筑面积72万方，合计起拍价79.77亿。

按套均100平计算，9幅纯商可以供应7200套房源，相当于两个天空之城的体量。

从楼面价来看，基本都在1.1W左右，没有太大差异。

从地块区位来看，罗汉山地铁站周边的两幅，宗地2023-55，56号，相对来说更加优质。

其中宗地2023-55号，容积率1.7，限高60米，指标较优，起拍楼面价也仅1.1W。

这样的低容积率地铁盘，很容易联想到此前秀山的海棠映月，建发璟园。

从地块航拍来看，靠山地块，背后存在庙宇，这算是一个较大的负面。

当然相比于其他几幅桂山村地块，在更优指标和配套的情况下，这幅地块可能也算是最优质的一幅。

从近期城南地块土拍情况来看，虽然城南地块有地铁加持，楼面价1.06W左右，还有所谓的十九中一贯制加持，最终的结局是土拍前全部取消。

可以说如今的外围地块，被国企兜底已经算是幸运，更悲惨的结局可能是多次上架无人应拍。

对于五四北的这些地块，目前来看预计会有过半地块最终结局是取消流拍。

这样的预期，好处在于不会立刻挤压整个板块，不过大面积的供应，无法成交的背后无非就是降价出让。

对比五四北近年的土拍数据：

板块在2017年土拍迎来高峰期，不少地块都拍出2W以上的楼面价，同时这些地块很多还是外围。

后来板块集中供应大量安商房，近年楼面价也达到1.7W左右，2023年降温后1.3W。

这次的地块全部在1.1W左右，已经跟当初的安商地块楼面价差异不大。

目前的局面，这些纯商地块，即便楼面价更低，但是能成功出让都有难度，很明显后续面粉价不会太高。

这样的基础下，一旦上市不好卖，房价下调的空间也不低。

五四北板块这几年在楼市的表现不算抢眼，部分外围滞销盘，也一度拉低板块信心，加上板块天量安商房建设，目前已经开始逐步挂牌，以战坂安商房为例，高层毛坯，成交单价1.49W。

目前部分安置房、次新房，都出现大幅度价格下跌，结合板块的局面来看，可能还未见底。

新店超7000套房源待供应，战坂前几年的天量安商房，在二手市场蓄势待发。

地铁沿线的部分纯安置房，也在办证互相厮杀。

可以说对于五四北的刚需而言，后续可能还有更多优质二手选择。

对于购房者建议而言，配套是重点，不是地铁盘可以忽略，同时慎选安置房。