继续楼市二手贬值话题，福州的板块不少，其中有两个比较特别，一个是奥体，一个就是会展。

这两个板块都是围绕公建而开始建设开发，如今从发展来看，都不算理想，房价都经历过巅峰，目前对比巅峰下滑不少。

今天就来聊聊会展中心，板块很简单，就两个次新盘，短期内都出现了较大幅度的价格下跌。

海峡国际会展中心于2010年5月竣工投入使用，占地2000多亩。

同年底福州土拍举行，一次性供应了周边三幅地块。

世纪金源：以17.45亿竞得宗地2010-53号林浦二期地块，面积289.21亩，溢价率20%，楼面价3636元/平

世纪金源：以17.95亿竞得宗地2010-52号林浦一期地块，面积297.52亩，溢价率20%，楼面价3629元/平

个人买家：以14.5亿竞得宗地2010-51号潘墩一期地块，面积177.68亩，溢价率63%，楼面价5028元/平

土拍备注：宗地2010-51、52、53号地块，商品住宅户型建筑面积120平方米以下的建筑面积须占商品住宅总建筑面积的70%以上。公共租赁房户型套内面积分别为40平方米、平方米两种，50所占比例各为50%，由市政府指定单位按3300元/平方米回购。

分析：一天时间，会展就成功出让764亩地块，看到这样一场拍出巨型地块的场景，很容易联想。

比如近期的城南、五四北专场，亦或前几年帝封江的一次性出让。

从当时土拍来看，地块还有面积段的限制，最终热度不算太差。

拿地的买家也是个话题，世纪金源拿下近600亩地块开始造城，后续还拿下了罗源、贵安，开发了两个巨型大盘。

当时房企在福州还看上了东二环2800亩的巨型地块，最终面对争议，未能如愿，当年地块被拆分，首幅被保利拿下，即保利香槟国际。

相比于世纪金源，个人买家更加神秘。

按消息来看，个人买家：吴华德、刘建忠。

刘建忠在当年，作为个人买家，在那一年也是非常出彩。

以个人名义在城区拿了三块地，分别是金融街D6地块(即华浦·华尔街)、江厦小区东侧地块(即爱琴海)、城南潘墩小区一期地块（即中发印象外滩），总价超28亿元。

后来的发展，华浦·华尔街上架法拍，金山地块在依靠万达拿地后卖给了红星美凯龙，至于最后的住宅地块，从股权来看，中发置业背后的控股德兴集团-实际控制人即吴华德，这是一家龙岩的房企。

对于世纪金源开发的闽江世纪城，在2014年入市，按网络数据，项目开盘以来都很火爆，蝉联2014年度、2015年度福州销冠王。

项目合计9073户，分成三区：A区临江苑：39栋、5696户，B区临湖苑：27栋、2577户，E区克拉公寓：2栋、800户。

项目的房价也从当初1.39W，一路走高在2016年突破2W，2020年项目二手部分房源突破3W，可以说这个超级大盘，贯穿上一轮的整个楼市周期。

对于中发印象外滩，项目2015年入市，分成多期开盘，截止到2020年，才全部分批领证上市，领证周期长达5年，比隔壁的超级大盘还多2年。

项目分成AB地块，其中A地块502套，B地块共2045套，其中配建500套政府回购公共租赁房。

房价也从15年的1.6W，一路走高到2016年底2.5W，巅峰期逼近3W，还搞出捆绑2个车位的做法。

时间来到2023年，两个项目的二手成交，都出现了较大幅度下滑，下面看看详情。

闽江世纪城A区-75平米：

2023年10月，中层简装，单价2.2W，总价167W

2022年1月，中层精装，单价2.89W，总价219W

闽江世纪城B区-75平米：

2023年6月，高层精装，单价2.49W，总价189W

2021年12月，高层精装，单价3.03W，总价230W

从这个小户型来看，对比前两年的成交，都下跌6K左右，下跌20%。

对于这个超级大盘，房源成交也较多，从成交明细来看：

项目二手在2018-2021年，基本中高层房源成交均价在2.7-3W，2022年开始二手出现下跌，均价来到2.4W-2.6W，2023年A区成交来到2.2W，B区来到2.4W。

从走势来说，下跌5-6K，虽然时间长达5年，但是真正集中下跌的周期在近2年。

对于中发印象外滩，近期中层毛坯，直接跌破2W，虽然户型朝向比较特殊，不过对比2年前的成交，跌幅也到6K。

相比于闽江世纪城，印象外滩交房偏晚，二手成交也偏少，从均价来看，2021年2.4W左右，目前个别房源2W左右。

相比于当初开盘高峰期均价2.5W+，甚至出现捆绑车位等。

目前的二手成交，跌幅对比起来，可谓更大。

对于会展中心两个新盘，从高位到目前二手下跌严重的走势来看，涉及的因素也较多。

首先从区位来说，会展位于南二环东南侧，按常规的划分，属于三环内，不过南二环自身距离市中心就算较远，会展的区位相对来说，也相对靠外。

对于整个城南而言，最大的优势就是地铁。

目前来看，4、6号线在此交汇，对于印象外滩而言，距离交汇站600米左右，还算不错。

对于闽江世纪城，虽然4号线近在咫尺，不过被河隔断，也出现过维权，依然无解。

特别A区，最近的6号线都达到1.2公里，目前6号线并没有进入市区，所以便利度也很一般。

至于划片，虽然给出麦顶分校，但是这几年的成绩表现也一般。

除此之外就是，两个项目体量都不小，超级大盘在福州楼市里面，就没有过于坚挺的表现，一旦遇冷，抛压过大。

当然除了这些硬性因素外，整个南二环的楼市才是最大的影响。

会展中心，当初的热销，以及2016年开始冲到2.6W-3W的价格，在当时已经对标东二环、奥体等。

这里面，除了房企的营销外，更大的原因在于，当初整个南二环都没有过多供应，对于区域内的部分拆迁户或者地缘客，可选项并不多。

这几年随着，三叉街、郭宅、后坂、江边村等旧改启动，整个南二环供应了大量房源。

江南CBD等板块也应运而生，当初祥浦苑2.4W开盘，做到盛况摇号，最好的承托就是区位更外围的闽江世纪城。

当时项目二手高达2.8W-3W，直接倒挂4-6K。

后来2021年，南二环的郭宅、后坂的海纳新潮、福州府等，都做到精装2.7-2.9W的售价。

整个南二环板块，都走向巅峰。

随后的发展大家也很清楚，二环内的北园东升，供应了四大金刚，精装2.7W在售，去化低迷。

当初郭宅、后坂，交房的次新，目前基本都是亏本出售，加上部分二手安商，以极低的价格打压周边。

整个南二环的楼市看上去都很惨淡。

此时的购房者，面对区位更优的二环内，很明显当初因为供需承托的会展板块，显得吸引力更是偏低。

如今即便出现价格下跌，但是整个大板块的楼市依然一蹶不振，可以说前景依然不佳。

对于会展板块的发展，其实算是目前南二环的先例，板块也给出了商圈+学区+地铁的配套。

最终的发展，世纪金源+美凯龙等，没有过多记忆点，所谓的麦顶分校只有牌子没有成绩，地铁又出现隔河相望。

每年的峰会等节日，板块反而成了最火热的时候，只不过那时候又要封路，不知道算利好还是利空。

综上，会展板块虽然规模不大，但是也有一定代表性，看上去配套齐全，实际的体验并不算理想。

目前南二环，依靠在建SM+万达，近期引入麦顶分校，背靠地铁1号线，看上去配套非常相似，不知道未来的表现，能否兑现预期。