前几天，福州发布了第六次土拍公告，相比于此前的小规模供应，这一次把近期大部分的热点旧改地块，都一次性上架。

结合近期发布的土拍公告，福州短时间内，就要举行三场，当然从实际的情况来看，也只有第六场关注度最高。

近期旧改话题不断，伴随部分旧改二手涨价后，也出现了鼓楼部分小区业主发出联名信，不愿被征迁，这个事件放在过去算是非常少见，正好结合土拍公告聊聊。

土拍时间：11月18日

供应地块：面积571.69亩，起拍总价168亿元，供应14幅地块，其中13幅宅地，9幅纯商地块。

分析：从数据对比来看，今年虽然土拍次数增加，但是从实际的供应来看，依然是非常低迷。

目前已经完成的三次土拍，合计吸金81亿，后续的两场土拍，起拍总金额69亿，地块也非常一般。

相当于，福州前5场土拍，合计也就150亿。

对比过往：2020年-728亿，2021年-411亿，2022年-374亿。

面对吸金不足的情况下，第6场土拍起拍168亿。

弥补了一整年的空缺，加上大部分地块都处于市区内，对于非本土国企的参与度也有所提高。

在土拍开始前，福州近期对土拍也做出了很多调整，简单概括：全部限制取消。

1、取消商品房指导价

2、取消限价，采取价高得者

3、商业、商务宗地取消应采用公共走廊方式布局的要求

4、取消海绵城市、绿色建筑、装配式建筑要求

从字面就可以看到，以往对土拍的限定条件很多，比如流行的装配式建筑，强制精装比例，溢价率限制15%，竞首付比例，商品房指导价，第四代住宅，一年集中供地3-4次等。

不到2个月时间，全部解除。

这样的调整，相当于变相给拿地房企松绑。

目前最大的关注，即热点地块，在没有限价后，最终会达到多少？

这次的土拍供应，也顺应了近年的主流，大型旧改，直接分割地块，给出纯商+100%安商的设计。

比如目前的省直屏西，南湖旧改等。

除了分割外，对地块条件也做出两级设置，安商地块容积率极高。

以这次的供应为例，安商地块4幅，除了高速外环的回收地块外，剩余三幅近期旧改，全部都是100%安商房。

从起拍楼面价，以及对接价来看，差值1.3W左右。

利润空间还是较大，不过安商房是否能如期回款，也是近期的一个关注点。

从地块的属性来看，近期三幅旧改，容积率都不低，其中南湖旧改，容积率达到5.15。

限高也突破100米，达到130米，可以说是这几年地块指标最炸裂的一幅宅地。

除此之外，省直屏西容积率4.11，扣除幼儿园地块，实际住宅容积率达到4.6。

此前上海西旧改安商地块4.35。

综上，可以发现在目前的旧改，已经回归到最原始的方案，安置房集中，给出爆炸指标。

结合这样的情况，近期鼓楼两个旧改小区，就出现业主联名不愿征迁，都位于河南新村旧改。

一个是海锦公寓，一个是欣泰花园，两个小区的都非危房，房龄20-24年的框架房，部分还加装电梯，对小区做了升级。

目前的二手挂牌也比同样纳入征迁计划的小区来的高。

从目前征迁方案来看，基本能选的就是原地期房，配合公摊补贴，按60平米计算，可以上靠拿到75平米，补贴10W-15W左右。

从房产的价值来看，原地的安置期房，未来在二手的房价，绝对比目前老旧的危房高。

比如南湖旧改，老房二手1.6W，周边的世欧王庄安置房，二手2.2W左右。

这样的价格差，对于大部分拆迁户而言，依然算是红利。

不过对于部分家庭而言，可能就没有那么高的接受度。

按照最常见的方案：旧房换期房，交付后需要装修开销，上靠面积需要额外补10W左右，这两个就接近25-30W。

除此之外，旧改到交付，最少4-5年时间在外过渡。

对于部分老人而言，如果唯一住房，在外租房等难度也不低。

对于旧房换新房，虽然上靠面积，不过按目前旧改方案，容积率限高都不低。

以南湖旧改为例，这种地块的安置房，预计公摊不会低于25%，部分可能达到30%。

对比旧房较高的得房率，最终实际套内面积不一定会更多，加上这种指标，未来居住也并不算便捷。

对比部分维护不错，加装电梯的老小区，这些新的安置房，可能也仅仅是交房那几年，价值会更高，实际随着年限增加，问题不会太少。

很明显，面对旧改货币红利消失后，拿安商期房红利也在消失，目前的旧改只剩下高层鸽子笼。

对于拆迁户而言，很容易对比，比如南湖旧改。

拿钱，前几年五里亭的后浦村，拿钱货币奖励6819元/平，自己拿钱，货币奖励是0。

拿房，前几年周边拿国贸榕上，小高层+共享刚改小区配套，自己拿房，高层鸽子笼。

综上，对于近期旧改发布后，部分小区二手上涨，但是对于拆迁户而言，真正的套利空间并不大，未来这些打着安商房壳的纯安置高层住宅，最终会定价多少？

聊完安商地块，聊聊这次的重点纯商地块，这次供应9幅纯商地块，数量不少。

高工小区：37亩，容积率2.5，起始楼面价：31241元/㎡。

这幅地块也刷新了近年宅地起拍楼面价的新高，配合目前没有限价的基础，最终会拍出什么样的楼面价？

能否打破此前阳光城拿下的龙庭路95号？

当然看到这幅地块后，可能大家的关注都觉得楼面价又创新高，面粉更贵了？

不过从其他剩余地块来看，可能并非如此。

省直屏西：

宗地2023-41号，面积49亩，容积率2.67，楼面价22360元/㎡

宗地2023-42号，面积17亩，容积率2.5，楼面价20558元/㎡

这两幅鼓楼二环边的纯商地块，容积率都不算太高，起拍楼面价只达到2-2.2W。

地块一路之隔，即保利天悦一期，二手挂牌高达5.5W+。

周边的保利天悦二期，当年楼面价达到2.8W。

从目前土拍市场来看，这个空间通过溢价填补的难度不小。

如果最终底价成交，这个楼面价也就相当于目前东区的价格。

对于省直屏西，除了这次供应的两幅外，还有地块三未上架，可以说还有库存。

可以说省直屏西，最终的价值，也一定程度影响着两个保利天悦。

最终保利是否会拿下，再来一个保利天悦三期？

南湖地块：宗地2023-45号，面积111亩，容积率3.57，起拍楼面价18333元/㎡。

相比于安商地块，纯商地块容积率有所降低，按照网友之前的分享，地块一内部还有划分：

地块A：51亩，容积率2.86，地块B：54亩，容积率4.71。

很明显，如果最终情况属实，南湖的纯商最终会被打造成一幅改善，一个刚需。

这幅位于二环内的纯商地块，起拍楼面价也只有1.8W。

前2年二环外的五里亭纯商地块，起拍楼面价达到1.8-2W，比如和樾风华2.05W，星悦颂1.81W。

可以说简单对比之下，除了南湖纯商容积率偏高外，起拍楼面价与五里亭持平，甚至更低。

台江：宗地2023-43号，面积33亩，容积率2，起拍楼面价20316元/㎡

东二环：宗地2023-47号，面积16亩，容积率3.3，起拍楼面价20013元/㎡

对于这两幅区位不错的纯商地块，从楼面价来看，同样只有2W左右。

做个简单的对比，东二环周边地块楼面价：

1、天琴湖：起拍楼面价22644元/㎡

2、揽湖郡：起拍楼面价22584元/㎡

3、建发朗云：起拍楼面价23021元/㎡

可以发现，这次的纯商地块，对比之前更靠外围的地块，楼面价并没有过多上涨，甚至部分地块的楼面价比外围更低。

可以说这样的起拍楼面价，有两种情况：

1、激烈拿地，溢价率极高，带动市场热度

2、拿地平缓，溢价不高，传递低迷信号

在近期密集市中心旧改后，福州也在短时间内，把大部分地块一次性上架，从最终的发展情况来看：

1、安商回归最原始的纯安置房模式，容积率指标较高。

2、纯商供应持续加剧，大部分地块起拍楼面价都低于此前。

3、市中心的批量供应，后续如何打造产品定位也是考验。

4、土拍取消限制，能否带起新一轮土拍热潮，难度不小。

综上，对于低迷了2年的土拍，能否在11月依靠市中心的供应，不算过高的楼面价，吸引撤退房企重归福州，打造出一场有一定热度的土拍，值得关注。