去年楼市，印象最深的是高新区，2023年下半年高新区二手全面崩盘，算是典型案例。
不同于远郊盘在前2年已经跌到有价无市，高新区这几年在楼市的表现一直坚挺，特别是国贸学原的热销，如今这个项目也已经交房，正好借这个素材看看楼市情况。
国贸学原2021年，国贸学原一期开盘，推出8栋高层住宅，1134套，备案均价1.9W，开盘要求捆绑15W车位，当天去化1029套。
由于过于火爆，还出现因员工疏忽导致购房者错失选房被投诉的情况。
可以说2021年的楼市回暖期，国贸学原也是当年的网红盘。
随后国贸在高新区陆续拿地，分别开发一二三四期。
目前一二期交房，已经开始在二手挂牌，挂牌均价1.8W左右，这里面不少挂牌信息，都是业主诚意出售，包产权车位，忍痛出售等字样。
选取几个挂牌案例看看：
89平米：高层毛坯，单价1.68W
112平米：高层毛坯，单价1.76W
76平米：高层毛坯，单价1.61W
分析：从目前挂牌价来看，对比当初开盘均价1.9W，很明显亏本出售，基本降价2-3K左右。
如果带上车位的15W，预计降价3-4K。
如果再算上2年半的持有周期+办证支出，亏损35-50W左右，幅度25%-30%。
这几年福州楼市下跌，对于不少项目而言，这样的下跌幅度也不算夸张。
只不过作为当初的热销红盘，做到这样的局面，就略显惨淡。
回到项目本身，从交房后的装修情况来看，这里面的购房者，主要还是以地缘刚需为主，不过体量较大，难免不少投资客出现。
对于这个主打连廊的高层住宅，虽然出现交房的部分争议，但是整体没有所谓的品质太差等投诉。
从实地来看，个人感受太刚需。
最简单的感受，大部分楼栋连廊、阳台，都是采用铁栏杆，部分楼栋没有落地阳台。
虽然是一个影响不大的细节，但是从这几年的项目来看，这样的搭配也就安商房还在使用。
至于项目为何下跌，主要也是因为整个高新区在2023年下半年，房价出现大幅度下跌。
从项目一期到目前四期的销售也可以看到变化，当初1.9W+车位选房，现在1.49W送车位。
可以说即便目前一二期，很多二手已经降价挂牌，但是未满二的情况下，要想真正成交，难度并不小。
这里面除了在售的四期打压外，整个周边的二手同样压制明显。
高新区二手对于高新区的二手，从去年下半年开始，大幅度暴跌，不管哪个楼盘，都无法幸免。
从近期的二手成交和挂牌表现来看，以群友发的一套：中海寰宇天下，74平，119W。
查看二手平台，并非虚假宣传，这套房源精装高层，单价1.62W。
从降价走势来看，2023年8月开始，持续降价，半年时间降价31.5W。
相当于单价下降4.2K，从2W跌到1.6W。
这套房源的走势，最真实的反应了整个高新区2023年下半年的行情。
很明显这个头部次新盘，从巅峰2.4W+，半年时间跌到1.6-1.8W，直接把整个板块的房价打崩了。
回到国贸学原周边，有几个次新大盘，近期成交也是跌破新低。
阳光城翡丽湾：94平，高层精装，1.25W成交
三盛托斯卡纳：89平，高层精装，1.17W成交
这两个项目1年前，还能卖到1.5-1.7W，如今都下跌了4-5K，幅度30%。
目前旗山的融侨宜家、正祥林语墅，成交都跌破1W。
目前来看，这个跌破1W的趋势开始上移，南屿这些次新，是否跌破1W？
从目前来看，可能概率也不低。
很明显，高新区半年时间，就把房价跌到了2016年。
此时再去对比国贸学原1.7W的挂牌，即便区位更好一点，户型更好一点，但是差价达到5K左右，还要未满二的额外支出，可想而知，要想真正成交，项目还要被再砍一刀。
土拍对比最近福州发布了土拍招商，位于金山奥体的高宅巨型旧改，分割地块上架。
纯商地块一、三、四、五，容积率3.0，起始楼面价1.04W-1.1W。
对于这样的巨型旧改，去年也不少见，东区的三远、五四北的西园，最终的结局要么流拍，要么国企底价拿下。
对于这次的高宅地块，纯商合计200多亩，很明显能够成功出让，已经是最好的结局。
这些地块1W出头的楼面价，可以说不止打压金山奥体周边的楼市，对于外围的高新区南屿等，同样明显。
做个楼面价对比：
2020年：国贸学原一期，榕高新2020-03号，容积率2.8，楼面价11595元/㎡
2021年：国贸学原三期，榕高新2021-03号，容积率2.8，成交楼面价10143元/㎡
2022年：国贸学原四期，榕高新2022-02号，容积率3.2，楼面价8909元/㎡
可以发现，目前高宅的楼面价，已经跟2年前的国贸地块基本一致。试想一下，如果这些地块，拿地房企参考对岸的上市价格，1.9W。
对于整个金山奥体，打压力度可见一般。
对于更下游的高新区南屿，力度更进一步。
以当初南屿最大的预期，地铁为例，期望的三号线，也在地块周边。
换言之，南屿的预期兑现，依然抵挡不了高宅的优势。
可以说在土地供应预期上，巨型旧改地块的出让，对于周边楼市影响非常明显。
比如目前南二环的四大金刚，除了压制周边楼市，对于整个下游的城南，都在挤压。
对于五四北的西园，东区的三远，由于被鼓山隔断，主要影响集中在周边。
回到高宅地块，除了打击金山奥体周边外，下游的南屿等，影响同样不低。
盘点总结2023年下半年，高新区楼市的崩盘，可能很多购房者都没有意识到。
记得年底，跟朋友聚餐，说到高新区房价下跌，它虽然住在那边，不过没关注，直到看到对比数据，才发现下跌力度这么大。
相比于其他远郊盘，高新区依靠大学城+产业园的定位，在福州新区里面，算是预期最高的一个。
例来的楼市发展也算是最成功的，经历了长时间的楼市遇冷，依然坚挺。
不过短时间内，大幅度大面积的房价崩盘，确实出乎意外。
只能说，这里面同质化的刚需盘，大量的二手次新，除了吸引地缘置业外，也充斥的不少投资客。
信心被打开缺口后，瞬间就被击垮。
这样的案例在福州楼市，算是非常典型的。
这并不是三江口、帝封江、贵安、南通等可以类比的。
这些区域下跌，觉得情理之中，高新区的短时间暴跌，让个人对市场充满悲观。
2024年，是否还有第二个高新区这样的案例，个人感受肯定会有。
