我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，想投资一套房产，请问松岗的畔山御景花园值得考虑吗？对比中海西岸华府如何？这两个楼盘在什么方面存在差异？这两个选谁更好？或者有没有其他推荐？

深叔：你好，这两个楼盘小区品质都不错，绿化率高，但不值得投资，原因在于没有商圈和片区概念带动，且临近高速，噪音大。宏观层面上，这两个楼盘都是松岗中学的学位，教育资源优质，投资价值差异不大；微观层面上，畔山御景花园的小区品质略高于中海西岸华府。相邻板块对比，沙井比松岗在大空港辐射上更有优势，比松岗提前受益，因此也可以考虑沙井的万丰海岸城和深圳外国语新桥校区。

提问：深叔，你好，名下无房无贷，目前首付是100万，想在南山、福田买房，请问我还有机会在南山、福田地区购得不错的房子吗？

深叔：你好，目前阶段，50万首付几乎是深圳最低的上车级购房门槛，但是这样的楼盘的整体质量不佳，地理位置与交通都相对不便。总价180万左右是目前南山、福田入门级房产的基本门槛，而100万以内想要在这两处买房，只能是纯刚需客户。整体来说，首付100万买到的基本都是单间或者一室一厅的，面积在20-30平米左右，周边的基础设施与交通等都比较不错，各位购房者可以根据自己的偏好与实际需求进行购买。

提问：深叔，你好，请问深圳龙岗买房，需要关注哪些板块呢？

深叔：你好，龙岗最好的板块就是坂田片区，这个片区离龙华、布吉、福田都比较近，同时这个片区它有很多家上市公司，就意味着有很多的工作岗位，有工作岗位就会有更多的人来到这个地方，现在开通的地铁五号线，未来规划27号线，华为总部就在这个地方，不夸张的说，龙岗50%的GDP都产生于这个板块。第二，核心区就是龙岗的大运片区，这个片区聚集了多所名校，这个地方属龙岗的高端，目前开通的地铁14号线、三号线、16号线，多条地铁线都是经过这个地方，第三就是龙岗中心城核心的板块，第四个地方就是宝龙，这个地方跟坂田有点相似，这属于深圳市政府重点打造的区。

提问：深叔，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？

深叔：你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。

提问：深叔，你好，有两套房产，一套后海公馆，一套阳光海景，后海公馆已出手，换成了海境界的地方，差价700万，目前有现金200万，请问怎么能降低差价手续费？阳光海景的房子是否要出手？

深叔：你好，首先，关于如何降低海境界差价费用的问题，有这样的方案：一是二押阳光海景。通过抵押融资，但是由于楼市对经营贷二次审查较严格，所以建议把这个方案的优先级往后排。二是全款购买海境界，按照国土局计税价过户，过户后抵押，这样就可以不置换阳光海景。其次，阳光海景建议继续保留，原因在于：1.具有投资价值，在租金回报率、学位、地段上都很优秀；2.其他房子如翻身碧海等，需要时间上涨，且机动性低；3.两套房产最好有间隔期。最后，后海南和后海北相比较，后海南的海景界、澳城、后海理想雅园的楼盘品质都不错，且配套还在提升中，后海北的楼盘仅有学位优势，且楼龄过大。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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