我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，名下有套小户型自住，目前想在置换一套偏刚改的房子，我家里有一个四岁的主要考虑前海地区，预算800-1000万，希望能够长期持有且未来有一定的升值空间。

深叔：你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。

提问：深叔，你好，请问龙岗的价值怎么看？

深叔：你好，龙岗先说定位，龙岗区是深圳东部中心，它辐射粤东粤北发展的一个重要节点，是打造深圳都市圈的重要组成部分，未来它的发展呢是一定有潜力的，最核心的就有三个板块，坂田、大运、龙中和布吉这个三个片区，龙岗的各种资源都集中在这三个区，但是其他地方大型商业配套就比较欠缺，目前龙岗价格第一梯队大运和中心城坂田都在5万以上，其他地方基本都是四字头，甚至还有三字头的楼盘，如果想要地段好，有地铁，然后又商业，还有好的学区资源，那就是大运板块5到8万的价格

提问：深叔，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

深叔：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。

提问：深叔，你好，刚需，预算130万，准备在福永上车两房，请问福永的发展情况如何？有没有潜力？看中的万福人家、凤凰花苑、时代景苑不知道如何选择，时代景苑是04年的房子，可以购买吗？

深叔：你好，福永能承接宝中、翻身、碧海的溢出需求，前海规划带动了整个西部片区的发展，临近的福永、沙井等也因此获益，但是目前西部房价水分较大，除了宝中其他片区可能都会横盘；福永涨势并不明显，原因在于城市界面被工业区分割，基础配套差，所以楼盘成片能弥补配套的华强城是比较受欢迎的；福永是宝安的科技产业后花园，其中立新湖板块具有潜力，自然资源丰富，长期来看，值得看好。在福永上车，考虑到以后置换，不建议选择房龄过大的房子。

提问：深叔，你好，目前的首付最多是200万，总价500万左右，想在南山、福田、罗湖地区购房，希望能够有较为不错的基础设施条件，哪个片区比较适合我呢？

深叔：你好，总价在500万左右及以内的2-3房户型，南山、福田、罗湖主要有以下片区可供选择。首先就是南山区-南油及南头片区，虽然整体老化较为严重，但是商业、交通、学校、医疗等基础设施十分完善，可以选择的楼盘数量也不少。其次就是福田区-梅林片区，交通便利，环境优越，但是500万左右的楼盘整体较为老旧，户型也较小。而在福田区-皇岗片区，地铁便利，但是房子的容积率高，户型也不太好。罗湖区-百仕达及翠竹片区，周边交通便利，学校林立；罗湖区-布心片区为工业区，环境较差，但是随着旧改推进，城市界面将会改善；罗湖区-黄贝岭及新秀片区商业氛围浓厚，居住氛围不佳；罗湖区-莲塘片区环境优越，商业、学校、医疗配套也日趋完善，整体不错。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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