我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，已婚，孩子3岁，现在在考虑要不要买学位房，请问现在是入手学位房的时机吗？因为暂时没有学位需求，有些犹豫。如果买学位房的话，应该选择哪些区域的什么房子？
深叔：你好，虽然在教育方面的投入正在加大，教育改革也在进行，但学位缺口存在、学位供需失衡的现状不会在短期改变，可以考虑这些区域的学位房：1.南山区，建议关注第一梯队的学校，即南二外海德、南外高新、南外文华、南实麒麟。学位房建议优先考虑有海德学位的“海德三宝”以及有南外高新学位的13个小区。2.福田区，拥有多所名校，教育资源优质。学位最优质的是百花片区，香蜜湖片区学位略逊一筹，但在居住舒适度和环境上更优质。3.宝安区，唯一名校是宝安中学，宝中学区可以兼顾学区和自住。
提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？
深叔：你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：
第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。
第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。
以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。
提问：深叔，你好，在盐田买房自住+投资，主要是投资，盐田未来升值潜力大吗？
深叔：你好，盐田一直以来不受重视，主要是由于人口不足、地段不好、远离发展核心，交通不便等因素。现在地铁八号线开通将会改变这个局面，让盐田成为名副其实的关内地区，基于这点，盐田楼市也将迎来巨大转机，地铁沿线附近的新盘以及二手房，均价大多高于当地甚至接近深圳均价，对于想要在深圳盐田置业比较建议购买地铁沿线的房子，但是鉴于盐田缺少核心产业支撑，不太建议投资。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：深叔，你好，请问罗湖的房子该怎么选？是选择西区好还是罗湖东区好？这两个板块哪个区域的增值空间更大？
深叔：你好，首先看看交通方面，整个罗湖的轨道交通是非常完善，有一号、二号、三号、五号、七号、八号和九号线，罗湖西区优势是地段。商业以福田一路之隔，地铁一个站呢就到福田，罗湖西区主要以商业、写字楼、公寓为主，商业方面众多罗湖的大型购物商圈都在西区，配套都很齐全。不建议选择的片区有川峰火车站，还有国贸片区，这三个片区靠近罗湖关口，服务业居多楼盘，以八几年的电梯大厦房为主，楼林老旧，没有小区，还有很多50年产权的楼盘，还有就是这三个片区没有好的教育资源，但是片区的房价是整个罗湖最便宜的，我们再看看罗湖东区，有深圳最好的教育资源，片区内超九成的建筑物都是住宅，商业和办公比较少，居住氛围浓厚，缺点是片区内商业较少，东区值得选择的片区有黄贝岭、翠竹景、莲塘这三个片区，拥有深圳最好的教育资源，不太建议选择的片区有文景度和草铺片区，这两个片区在地段位置上没有太大的优势，居住环境整体偏差，距离地铁站也比较远，也没有好的教育资源，但是这两个片区的房价整体的在东区是比较偏低的，区域增值方面，整个罗湖已经处于发展饱和的状态，没有新的土地资源开发，主要是依靠城市旧改更新来推动区域发展。旧改的时间也是一个很漫长的等待过程，如果在福田工作，喜欢商业氛围，可以选择。罗湖西区的楼盘如果想居住环境更纯粹，又想给孩子最优质的教育资源，东区呢就比较适合你。
提问：深叔，你好，在深圳工作，毕业才满一年，单身无房，想在临深片区买房，首付只有20万，像东莞的房子我没有房票不能买，惠州惠阳的能不能买？或者东莞石龙镇的二手房能不能买？要不要再等等多攒一些，再买虎门的二手房？请给我一些建议吧。
深叔：你好，首付预算有20w左右，想在临深片区购买首套房的购房者，建议选择东莞虎门的二手房，不建议购买惠阳高铁房子。投资买房要谨慎选择，要买持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，要买流动性强、容易卖出的房子，这样才有长期的投资价值。对于首次买投资房的购房者，有以下一些建议。
首先不要滥用自己的第一次贷款资格，要用这次资格买价值高的房子，不要买旅游房产，也不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅用品，如果没有很高的自住需求，也不建议购买别墅。其次买房要考虑多种关键因素，比如地段、学区、小区品质和地铁，然后考虑户型、朝向、楼层等微观因素，选择合适的房源。而且不要只求房产数量而忽视了质量，买一套投资价值高的房子比买郊区的两套房子好得多。最后买房要抓住时机，不要犹豫不决。要考虑买房的时间节点，在房子横盘阴跌的时候及时入手。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
深叔已经总结了深圳未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
