我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，能不能帮忙分析一下龙华地区？龙华地区有没有什么值得长期投资入手的板块？

深叔：你好，龙华位于深圳市市中心，人口密集度较高，总面积也比较大，有良好的发展前景。从经济来看，龙华区主要发展新兴产业，整体的产业发展前景不错；从企业来看，有很多制造业龙头产业聚集于此，从发展态势和潜力上来看，该区有较大的潜力，未来将会有较好的发展前景。交通是该区最大的亮点，不仅有高铁站，轨道交通和公路交通也相当完善。在教育上，该区名校聚集，教育资源较为优越；从商业来看，大体量购物中心的数量较多，但是整体的品牌和消费层次较低。龙华地区值得入手的板块主要是上塘和红山地区。红山主要有深圳北超级枢纽总部+深高北两个因素带动，上塘整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

提问：深叔，你好，请问刚需在深圳怎么买？

深叔：你好，第一，不要被立好概念充分的头去特别偏远的板块，产业引进，配套建设，每一个十年八年根本起不来，理想很丰满，现实很骨感，放到深圳一样适配。光明坠落，沙井梦碎，前海变得有点悬。政策是随时在变化的。第二，不要把时间线拉太长。刚需买房只有两个最佳时机，一个是过去，另外一个就是现在，去年十一二月份买房的，今年都在庆幸，犹豫的都在后悔，不要跟趋势对抗，现在银行放水放的这么明显，难道还不足以说明上面的意思吗？第三，不要妄图预判房价的涨跌，或者是期待虚无缥缈的政策，这不是刚需应该做的事情。按照自己的需求出发，买到手里的才是自己的首套房，至少要住个五年五年后的房价没有人能够精准的预测，又有谁能保证自己的房子买到了最低点呢？把精力多花在挣钱和选房的支持上更实际。第四一定要学会取舍，如果资金不充足，想要的不能都得到，配套，学区、交通、楼盘只能选一个，一定要选择交通，离地铁越近越好。第五，再好的商住也不是住宅，房价多低多优惠都不要买，看着舒服用处不大，最可怕的是找不到接盘侠，等你想再去买住宅的时候，浪费了资金，得不偿失。第六，倒挂空间比较大的地方首选新房，比如前海、宝中碧、红山以及南山和福田的大部分区域，倒挂比较小的地方首选二手房，像东部的罗湖、龙岗、坪山。

提问：深叔，你好，现在房地产还值得投资吗？房地产业的未来发展情况如何？

深叔：你好，当下大环境下，仅凭过去的历史逻辑不能套用到当前的楼市环境中，传统观念认为买房是稳妥的保值增值方式，但过度依赖房产投资也存在风险，如门槛高、贷款风险、限购政策等问题，未来的楼市将呈现更多的分化现象，有的楼盘涨价，有的楼盘横盘甚至下跌，学会买资产是更为重要的事情，而非仅仅购买房产。即使房产已经成为家庭财产的70%，但未来是否良性发展、并能够持续增长，仍是不确定的。尽管存款可能无法保值增值，但购买房产本身也存在风险，需要审慎考虑，如何选好优质资产，更是考验买房人的认知。

提问：深叔，你好，在龙华工作，跟女朋友快结婚了，准备在龙华买房子，龙华的红山片区怎么样？有没有什么优势，听说有很多规划，不知道落地情况如何？值不值得购买？

深叔：你好，红山片区情况如下：1.红山成为龙华标杆是由深圳北站超级枢纽总部和深高北带动，其中深圳北站超级枢纽总部是6+1总部战略之一，很有潜力；2.红山发展较晚，在10年后才逐渐兴起，所以楼龄较新，基本是10年后的花园小区，具体小区详见知识星球；3.商业文化配套规划较多，在逐步推进，30万平米的高档次商业配套在建，文教卫生方面的规划，如市美术馆、新华医院等在落实中。

提问：深叔，你好，请问二手房和新房到底该怎么选？

深叔：你好，第一、二手房即买即住，不住也可以马上拿来出租获得收益，新房一般一两年才交房，期间还得自取月供。第二、二手房买了小孩就能够马上上学，而且学校好不好，一查就知道。新房因为每个地方的政策不同，有的是需要入伙才能申请学位的，学校一般也是新建的，出成绩，还需要几年的时间。

二手房周边配套成熟，生活便利，新房因为还在开发阶段啊，除了配套跟不上，还会受到粉尘噪音的影响，居住体验感不好。第三、二手房小区的环境，房子的户型、物业的口碑清晰可见，而新房只能看到周边的规划和样板板间、存在烂尾或者交付这个货不对板的风险。再说说二手房的缺点，第一二手房周边配套的红利的兑现已经被之前的业主拿走了，房子上涨的空间就不大了。第二五年到七年的次新房的价格并不低，周边的新房还要贵十到20年的，这个房子又太老啊，房龄越大，流动性越差。第三，看过二手房的朋友都知道，看房真的非常累，想要找到很选的房子，你就必须看很多房子，下手还得快，后续交易过程更是复杂，双方的博弈，真的是让你很难受。第四的话，二手房费率高，这个增值税、契税、个税、中介费这些，一般都是由买家来承担的费用，加起来可不低，新房呢就只需要一个契税。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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