序言

进入正题之前先容我自夸一下，在头条4月初发布关于深圳第13周二手市场解析的时候，就做过政策窗口期的预判。​

正文​

先看下这个无官宣但基本实锤的政策：

1、参考价不调整；

2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；

3、即日起执行。

分析前必须先探究这个政策的真实性，截止目前有以下三个方面佐证：

1.证券时报发文求证，确认有此事，但无正式文件，且财联社有转发；

2.乐有家APP已同步放出业主报价和官方指导价。

3.部分大能和多个银行按揭员核实，内部已口头传达。

​​虽然从去年开始深圳调控政策优化已经狼来了好几次，但这次格外逼真，格外迅捷，格外凶猛，再结合以上佐证，姑且当狼真的来了。

目前，这个政策带来的反应主要有三类：

1.久旱逢甘霖，深圳楼市暴涨在即，兴奋无比，人群主要为激进的业主和中介。

2.死鸭子嘴硬，担心楼市即将反转，焦虑无比，人群主要为一直犹豫徘徊的待入市购房者。

3.于我如浮云，不关心不在乎，一个政策而已，经历过于两年的鞭打，对后市早已看淡，房地产穷途末路深入其心，人群主要为自住居家者。​

对于政策的详细解析如下：

1.指导价变为参考价，不要小看词语的变动，表达的意义完全不同，指导意味着规则，参考意味着灵活。

2.贷款之前按照指导价和评估价取低，政策后是成交价和评估价取低，进一步加强了房产的金融属性，这意味着什么，懂的自然懂。

3.不官发，以彼此心照不宣的方式默认，意味着这是对楼市的试探，如果楼市反应过激，随时可以重新收紧；如果楼市反应不足，可以进一步加大刺激力度。

4.二十大已经对今年的楼市做了基调部署，"稳房价，稳地价，稳预期"，核心是稳，幻想暴涨之类的，就别奢望了，当前阶段压根不具备这个基础。

5.政策的核心目的是托底市场，活跃成交，保持热度，维持交易量在合理区间。

6.过去两年纯粹的买方行情，会重新复杂起来，开始有买卖博弈，友好的让买方各种拿捏的窗口期大概还有一个月左右的时间。买房选择难度的增加，会让很多人不经意间入坑。

7.首次置业群体不用焦虑，不要被周边情绪裹挟，后市依然有很多上车机会，当前还处于房地产新旧模式的转换中，商品房中保民生的属性还没彻底消失。

8.改善群体可以积极准备，特别是房子满五的换房者，抓住这波市场上扬机遇。

9.投资群体需要抓紧行动，个案笋盘越来越少，捡漏的机会稍纵即逝。

10.政策的信号意义和信心作用大于实际作用，目前二手成交中7成在指导价附近，2成是全款，于交易的影响微乎其微。

11.深圳作为全国楼市风向标，作为最后一个坚守指导价的城市，政策的发布对整个房地产的预期和信心影响是积极的。

12.民生兜底归保障房负责，商品房回归市场调配，房地产双腿前进模式已经基本成型，政策出台的另外一层意义就是逐步取消附加在商品房上的枷锁。具体解析，可以观阅之前发布的文章《房地产黑铁时代，未来路在何方？》。​

结语

​一季度虽然整体经济数据看起来不错，仔细分析下也有不少隐忧，比如固投增速不及预期，企业投资增速偏低，大宗消费增长不足等，另外一季度货币政策拉满但大量在银行空转，无法发挥应有功效。这些都为后续的持续复苏埋下了隐患，作为国民经济的压舱石和顶梁柱，房地产必须稳住，担当起它应有的使命，为全力拼经济的一年增砖添瓦。