前言
对比东西部2018年推出的代表性新盘，在二手房入市后的表现，看看在过去三四年一路向西信念加持下的西部楼盘能否对东部楼盘呈现压倒性局面。
西部选取样本:沙井的博林君瑞和拾悦城，光明凤凰城的玖龙台和正大城。
东部选取样本:大运的未来城和御景中央，坪山中心区的财富城和中心公馆。
为什么把起点选在2018年？因为这一年是上一轮楼市周期的深度调整年，并且彼时一路向西的概念还没有深入人心，2017年推出的1.4万亿东进战略虽半路腰斩但余威尚在。也就是说彼时从行情上价格能反映价值，从舆论上东西部没有明显失衡，差不多处于同一水平线。此外还要考量这一年的731新政，住宅开始3年限售对样本选取的影响。
为什么用沙井、光明凤凰城对比大运、坪山中心区？首先这四个片区算是东西部的代表，是大众较多关注的地方，是郊区中交通、配套、学区、城市面貌较为突出的地方，同时也是政府投入和概念规划集中的地方。另外在2018年这4个片区的购房群体高度重叠，且房价大差不差，选择的结果天生具备强烈对比性。
为什么用新盘作为样本？二手房要考量楼龄、户型、装修对价格的影响，一房一价的特性更加突出。新房价格较为统一，定价策略有同一标尺的约束，户型的设计也符合统一规范，因此新房作为样本会更加的公平和真实。
正文
1.回顾样本新盘2018年的预售情况:
博林君瑞，2018年6月19日取得预售证，共备案866套房源，其中住宅729套，商业137套，住宅备案均价约每平米4.4万，单价区间为4.01-4.67万/平，总价区间为357万-720万，主力户型为89平三房，套均总价为429万，毛坯交付。2018年6月24日开盘后，大约一星期左右，住宅售罄。
拾悦城，2017年8月22日一期取得预售证，共预售949套住宅，房源单价区间约3.9-5.1万㎡，整体均价4.3W元/㎡，总价区间在321-923万/套，毛坯交付，主力户型86到88平的三房。
玖龙台，一期最早在2017年就拿到预售，只不过只有1栋，2018年5月18日剩下的房源取得预售，共1296套住宅，建面约89-117㎡，预售均价约4.7万元/平方米，单价区间为4.2-5.2万/平之间，另外因为是精装修交付，还需要额外支付一平4500的装修费。不过一期当时去化不太理想，后期开发商转介后拿出了一定优惠，入手的价格大约均价5W左右带装修，主力户型89平3房。
正大城，2018年7月20日一期拿到预售，备案445套住宅，建面73.46-139.28㎡，备案均价约为4.6万/㎡，单价4.23-4.88万/㎡，总价344万起，最高至672万，套均总价477万，毛坯交付，主力户型95平左右三房。
未来城,2017年12月7日一期拿到预售，备案住宅835套，备案均价约4.7W元/平，建面89到120平，单价区间4.3到5.1W/平，精装交付，主力户型89平三房。
御景中央，2017年11月17日一期取得预售，共备案833套住宅，户型建筑面积约86-142平3-4房，备案均价约4.6W/平，毛坯交付，主力户型95平左右三房，因2018年一期去化不太乐观，开发商转介并给予了一定优惠，买家大约入手均价4.4W/平左右。
财富城，2017年12月22日一期取得预售，一共备案931套，建面约72-141㎡3-5房，均价约4万元/㎡，单价区间约为3.5-4.3万元/㎡，总价区间约为289-572万元，毛坯交付，主力户型89平四房。因2018年一期去化不太乐观，开发商转介并给予了一定优惠，买家大约入手均价3.8W/平左右。
中心公馆，2017年就已经部分预售，当时因为东进战略正在势头，因此备案价格非常激进，均价4.2W左右。2018年4月份再次推出新品，受制于市场调整，价格回归合理，共备案515套住宅，户型为80.09-126.14㎡，备案均价为40924.3元/㎡，备案单价在3.7-4.33万/m²，总价307.3万起，毛坯交付，主力户型95平左右四房。因2018年去化不太乐观，开发商转介并给予了一定优惠，买家大约入手均价3.8W/平左右。
2.梳理样本楼盘二手房入市后整体表现：
由于2021年2月8号新政后，各大APP都下架了挂盘价和成交记录，因此样板楼盘的二手成交数据以具有一定公信力的唐老师傅整理的成交记录为统计依据。
ps:这里歪下楼，必须吐槽深圳住建局LD，健康的房地产市场一定是以公开真实透明的信息为基础，为了调控粗暴的人为模糊化链条信息，无异于掩耳盗铃，反而为居心不良的中介和大V提供了套路的温床。
博林君瑞，巅峰成交出现在2021年的2月份，单价破8W，89平最高成交价728W，按照预售均价4.4W去换算，涨幅达85%；89平最后一笔成交出现在2022年的12月份，单价5.9W，总价530W，以最高成交去换算，跌幅27%；因为进入2023年后此盘没有任何成交，因此今年到了什么价位无从而知，不过可以从挂盘价一睹端倪，根据某壳平台价格筛选89平当前有一套最低挂盘价485W，再以此换算，跌幅来到33%。
拾悦城，巅峰成交出现在2021年的4月份，单价破7W，86平最高成交总价615W，按照预售均价4.3W去换算，涨幅达65%；86平最后一笔成交出现在2023年的5月份，单价5.2W，总价448W，以最高成交去换算，跌幅28%；根据某壳平台价格筛选86平当前有一套最低挂盘价435W，再以此换算，跌幅来到30%。
玖龙台，巅峰成交出现在2021年的4月份，单价破8W，88平最高成交价750W，按照预售均价5W去换算，因为是精装交付，预售总价再减去20W以示公平，涨幅达78%；88平最后一笔成交出现在2023年的3月份，单价6.5W，总价573W，以最高成交去换算，跌幅24%；根据某壳平台价格筛选88平当前有一套最低挂盘价590W，再以此换算，跌幅来到22%。
正大城，由于成交记录太少，无法公平取得相应数据，因此不做成交对比，根据某壳平台价格筛选95平当前有一套最低挂盘价458W，而预售均价4.6W，换算95平预售总价为437W。
未来城，巅峰成交出现在2021年的1月份，单价近8W，89平最高成交价698W，按照预售均价4.7W去换算，因为是精装交付，预售总价再减去20W以示公平，涨幅达76%；89平最后一笔成交出现在2023年的3月份，单价5.5W，总价495W，以最高成交去换算，跌幅29%；根据某壳平台价格筛选89平当前有一套最低挂盘价490W，再以此换算，跌幅来到30%。
御景中央，巅峰成交出现在2021年5月份，单价破7W，86平最高成交价625W，按照预售均价4.4W去换算，涨幅达65%；86平最后一笔成交出现在2023年的2月份，单价5.9W，总价515W，以最高成交去换算，跌幅18%；根据某壳平台价格筛选86平当前有一套最低挂盘价498W，再以此换算，跌幅来到21%。
财富城，由于成交记录太少，无法公平取得相应数据，因此不做成交对比，根据某壳平台价格筛选89平当前有一套最低挂盘价360W，而预售均价3.8W，换算89平预售总价为338W。
中心公馆，巅峰成交出现在2021年2月份，单价破5W，86平最高成交价472W，按照预售均价3.8W去换算，涨幅达45%；86平最后一笔成交出现在2023年的6月份，单价4W，总价355W，以最高成交去换算，跌幅25%；根据某壳平台价格筛选86平当前有一套最低挂盘价358W，再以此换算，跌幅来到24%。
总结
东西部优质楼盘在市场上扬的时候，跑出了不遑多让的涨幅，在市场下行的时候，同样保持了差不多的回撤。一路向西的信念对房价有没有加成呢？也有，大概5%左右。但也因为这种市场信念，西部楼盘的开发商相对优惠会更少，更加强势，会有更多的非性价比楼盘滥竽充数，会有更多的买家和你竞争，会有更多的周边情绪影响你的独立判断,为了这5%，值不值呢？那就仁者见仁智者见智。
