最近几年深圳新房市场，无法忽视的两个准豪片区，一个是前海，另一个就是安托山，多次上演交锋大戏，选前海还是打新安托山成为很多新贵买房时面临的艰难抉择。
随着过去两年深圳楼市进入凛冬和深度调整期，前海新盘逐渐开始显露颓势，而安托山新盘表现依然足够坚挺，这场对局，似乎已经有了答案。
今天安托山海德园A区加推项目认筹结果新鲜出炉，毛坯均价12.6万，面积86-161平，单价约12-13万，区间总价约1049-2063万。本次共推出4栋和5栋B座237套房源，认筹人数超3倍，最低入围积分52.5分，成为本年度深圳第一个触发积分规则的新盘，不出意外大概率也会成为本年度第一个日光盘。
3月30日，前海的万科瑧湾悦二期公布诚意登记人名册，新推房源330套，建面均约为115-174㎡，备案均价约10.6万/㎡，单价区间约9-12万/㎡，总价区间约1061-2083万/套 ，共登记332批客户，4月1日开盘，销售7成。
前海深业云海湾作为前海片区最低限价盘，最近不断吹风即将入市，但市场反馈并不好，甚至一度传出要打折开售，最低7W起。
再回顾下2022年两个片区的表现:
2022年5月，安托山海德园A区共推出239套房源，面积为约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡，预售单价区间约为12.06-13.14万/㎡，总价区间约为1755-3240万元。共686批客户成功登记，最低积分53.5分，是2022年深圳唯一触发积分规则及日光的楼盘。
2022年9月,前海颐城栖湾里推售352套房源，建筑面积约117-262㎡，单价区间约9.2-11万/㎡，备案均价约10.25万/㎡，为毛坯交付，认筹631批，开盘当天去化99%，成交347套。
2022年11月，前海天健悦湾府推售626套房源，建面约113-165㎡，备案均价约9.6万/㎡，单价区间约8.3-10.7万/㎡，总价区间约942-1813万。认筹455批，开盘当日成交170套左右，去化约27%左右。
2022年11月，前海万科瑧湾悦推售321套房源，建面约108-166㎡住宅单元，备案均价约10.6万/㎡，单价区间约9-12万/㎡，总价区间约1018-1989万。共460批认筹，开盘当天成交273套，去化85%。
2022年12月，安托山深铁懿府三期推出278套房源，均价为10.74万/㎡，区间价格约9.4-12.3万，建面全部为240㎡大户型，总价约为2291到2998万。认筹529批，开盘当天成交188套，去化70%。
一、定位
安托山片区定位为国际艺术中心区，规自局法定图则中，剔除道路绿地，配套设施类用地文体占比最高。落地的核心项目有三个，一个是安托山自然艺术公园、一个是博物馆群、一个是文化宫。
安托山自然艺术公园规划面积54万平方米，主要建设内容包括游客中心、公园管理用房、主题画廊、茶室、园路、环山栈道、水体、绿化等相关配套工程。集景观、生态、雕塑艺术为一体的自然艺术公园，将提供休闲娱乐、艺术鉴赏、生态科普、文化交流及运动健身等功能服务，打造国际一流的世界级城市公园和艺术会客厅，树立公园建设的新标杆和新示范。
安托山博物馆群项目定位为公益性的公共文化设施，世界级博物馆生态社区，旨在促进文化产业高质量的发展。项目以打造深圳“新公园、新展馆、新地标”为目标，用前瞻性、国际性视野统筹谋划，承载未来城市精神文明。参考美国纽约第五大道博物馆群来规划建造，总建面约为16.5万平米，共规划约30个博物馆，其中以中国—深圳设计博物馆、中国改革开放博物馆、现当代艺术博物馆、玉石文化博物馆等为主力馆，其余为专题收藏博物馆。
文化宫即福田区群众文化中心，占地面积10609平方米，由塔楼+裙楼构成，高约150米；裙楼配备了1000座大剧院、500座音乐厅、黑匣子、展厅、图书馆等文化业态，塔楼配备面向青少年、职工、妇女儿童及全体市民的健身房、琴房、录音棚、自习室、文体名人堂、共享会议室等全天候开放的服务设施及相关配套。
前海片区从十二五开始就上升为国家战略，统一规划，统一部署，功能定位为：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区；产业定位为：创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域；行政定位为：享有计划单列市的管理权限(副省级)，属于特区中的特区；发展定位为:支持香港经济社会发展、提升粤港澳合作水平、构建对外开放新格局，推进粤港澳大湾区建设。
前海分为桂湾、前湾和妈湾，桂湾主要是以金融和全球总部为主，定位国际金融城。妈湾主要是现代物流，而前湾定位综合发展区，以科技研发和文化创意聚集，汇聚了市政配套、国际医疗、国际教育等，承接了桂湾和妈湾的综合服务配套。
前海的重心在桂湾，仅2.9平方公里，占地面积略小于福田商务中心区，约等于陆家嘴商务中心区。建筑面积960万平米大于福田中心区，略小于陆家嘴。桂湾是前海最先开发片区，已出让总规划面积64%，是前海三大片区开发最为集中区域。
二、区位
安托山是深圳中心，有辐射各个区域的能力，而前海是大湾区中心，通达大湾区各大城市中心有更加便利交通。安托山属于深圳新晋顶豪必争之地，而前海是整个大湾区，乃至全国高净值人群的目光所在。安托山处于深圳两大豪宅区香蜜湖和华侨城的结合部，因此安托山具备一定的豪宅基因，但当下华侨城渐有没落之势，香蜜湖靠着学区在勉强支撑，新贵更青睐后起之秀深圳湾和后海，此外安托山自然景观资源以山体为主，这在深圳并不属于稀缺景观。与安托山依赖香蜜湖辐射吸引眼光不同，前海属于自带聚焦光环，依托强大的产业规划，不仅可以自身培养顶豪阶层，还可以吸引全国的塔尖群体，更重要的是前海拥有豪宅最优质的自然景观——湾景，当然很多朋友可能质疑，前海的住宅大都没有什么优质景观，这点确实不假，从前海当前已经落地的项目看，未来的顶豪产品可能不是住宅而是公寓。
三、交通
安托山片区公共交通主要依赖地铁2号线和7号线，道路交通虽然仅临主干道北环大道，但目前不能直接连通，随着后续各项目建成投入使用，特别是公园、医院、学校这些强交通吸引项目投入使用后，片区内交通压力将显著增加。
前海的交通矩阵就丰富太多，为"海、陆、空、铁”的立体式交通网络。除了已经开通的地铁1号线、5号线、9号线和11号线，正在规划和建设的还有6条轨道线，向北向东向西分别建设穗莞深城际线、深惠城际线、深珠城际线，向南设置三条，一条是从深圳机场到香港机场的西部快轨；第二条是穗莞深延长线，由前海到西部通道、过海至香港北部新市镇洪水桥，香港在这里则规划了一条到九龙和港岛的城际轨道；第三条是从西丽高铁站过前海到香港东大屿都会的第二条南北大通道。还有3条高速公路和桥，包括已经开通的、到广州的沿江高速，正在建设中的深中通道，以及深珠公铁两用线。另外就是建设直飞港澳和珠三角的直升机航站点，和直通港澳的游艇码头。同时还要在前海设立口岸。
位于桂湾片区的前海综合交通枢纽项目占地约20公顷，总建筑面积约215.9万平方米，3条地铁线与2条城际线贯穿其中，分别是1、5、11号线及穗莞深城际线和深港西部快线。
四、现状
安托山，一致看多，绝对的新宠，安托山的底气何在？有三个维度：新房供应、学位加持、区位价值。新房供应：在整个福田区的新房供应少之又少的情况下，有一片具备豪宅区潜质的地方能够持续供应新房，在限价的大背景下，既降低了门槛，又聚焦了需求。学位加持：安托山片区红岭实验小学+深高南初中的学区组合，属于仅次于百花片区的顶级梯队。区位价值：上文已分析，不再赘述。
前海，高关注的同时伴随着高质疑，爱的有多浓伤的就有多深，既有深切的期盼又有无助的迷茫，前海的困境何在？也有三个维度：限价地块、不及预期、人气不足。
限价地块：前海属于填海区域，前期是作为城市发展的后备用地，所以都是大片净地，虽然在规划的时候大部分为商业办公用地，住宅用地在最初规划上妈湾31块、前湾3块、桂湾9块，看起来不多，但这都是待开发的土地，特别从2019年开始推行限售价拍地后，前海就不断踊跃限价盘，一定程度上抑制了投资预期。另外从2021年开始深圳允许商业用地转住宅用地，然后今年4月份前海一口气把14个地块从以商业用途为主，调整为以商业、商务公寓、居住用途为主，这进一步加大了供应的不确定性。
针对这个问题，个人认为不用太过担心供应超量，很多人把当前前海楼市的低迷归结于供应是南辕北辙了，目前更多的是资源错配，叠加楼市大环境导致的信心受挫，因为前海当前还是以投资为主的需求聚焦，在楼市信心受挫的情况下，投资需求被抑制，前海出现低迷再正常不过。
不及预期：一个是前海的开发速度或者说PPT的转化程度不及预期，另一个是早期投资客的投资收益不及预期，特别是早期重仓前海办公类产品的投资客，可以说是血本无归。
针对开发速度，更多的是高起点高标准的宏伟蓝图让大部分人产生了高预期和快落地的导向，然而实际上开发前海已经不需要再像过去开发罗湖和福田那样拼速度，最后一块超前规划和引领深圳未来发展的的区域需要不断打磨和调整。
针对办公投资失败，这应该是炒房客的不幸，但是前海的大幸，写字楼是产业空间，如果被炒糊了拆散了将成为制约前海发展的瓶颈。
人气不足：这和前海的前期规划是息息相关的，最开始拒绝商业化房地产开发导致了前海的住宅是点状式的、分散的、不成片、不聚集，最终的结果就是相关的居住配套严重不足，以及商业配套迟迟无法落地，从而出现了当前人气不旺的现状。
针对这个问题，"商转住"为未来提供了无限可能，前海除了高大上的产业规划，更需要为人间烟火气提供舞台，妈湾14块地变更性质说明了前海在与时俱进，在不断地务实求新，再给点时间，前海人流如织不是什么奢望。
五、未来
安托山具备强大的确定性，属于开门见山，它的底线很高，更适合当下持有。
前海具备无限的可能性，属于 烘云托月，它的上限很高，更适合未来拥有。
当下没有形成共识的前海，是被低估的，也是布局的好机会。
