这几天大亚湾一楼盘备案价1.4W左右，开发商直接腰斩，7000售楼上了热搜，一方面表扬当地房管局对降价行为默许，没有重复前段时间昆山住建局禁止开发商降价卖房的拙劣表演；另一方面对于大亚湾楼市的拉胯表现开始口诛笔伐，大有不把大亚湾的房子贬的一文不值不罢休的态势。

我们习惯了情绪化探讨问题和事件，二元对立充斥网络和社会之中，客观和事实似乎不再重要。许多自媒体为了博眼球、博流量，大肆发表二极管式言论，愈加助推了这种不理智、非理性的氛围。

今天这篇文章既不是为大亚湾楼市撑场子，也不是为大亚湾楼市唱赞歌，只是想以客观的视角，挖掘出大亚湾房产真实价值是多少？

一、大亚湾的角色定位:

大亚湾是经济开发区，从行政划分上，隶属于惠阳区管辖，从功能划分上，由惠州市派出机构实际管理。所以大亚湾最早的定位属于发展经济，布局产业，创造就业和税收的单一功能区，这就导致当前大亚湾有明显的短板，即公共配套服务严重不足和片区面貌较为一般。虽然这几年随着大亚湾在惠州经济发展中的贡献越来越大，话语权也相对有所提升，公配也有了一定的改观，但冰冻三尺，非短期可以转变。

彻底扭转短板的唯一方向就是自身角色定位的提升，由单一的功能区升级为四套班子齐全的行政区，否则无法改变目前被惠城持续吸血的现状。

二、大亚湾房产的定位：

居住为主，保值为辅，增值为火中取栗。一切抱着投资的目的投身大亚湾楼市，在过去90%会折戟沉沙，在未来99%会深陷泥潭，因此买房的目的一定要精准、纯粹，必须理性的认清现实，房产投资的两个属性、一个关系(商品属性、金融属性、供需关系)，在大亚湾楼市都属于红线范畴。

商品属性，核心是居住，居住受制于"一、大亚湾的角色定位"，大部分小区的体验感都是不友好的，特别对于有通勤需求的家庭。

金融属性，大亚湾二手房从交易流程、交易环节、交易周期到房产的估值、抵押价值、贷款利率可以说是全面拉胯。

供需关系，大亚湾每年新房供应在2W套左右，但是常住人口只有40多万，买房主要依赖外地客，其中深圳客占比8成左右，因此工作在深圳的中低收入群体决定了大亚湾的价值所在。

三、大亚湾房产的价值:

因为大亚湾接壤深圳坪山，因此大亚湾的价格锚点就是坪山的房价，那如何去估算呢？可以根据深圳安居房和共有产权房的价格去衡量，因为这类保障房产核心功能也是居住，满足的也是深圳中低收入群体的购房需求，和大亚湾房产的定位是重叠的。

但大亚湾在居住体验上和深圳还是有明显落差，因此大亚湾的房产价值对比深圳可售型保障类房产是要低一些的，具体评估如下：

一般深圳安居房或者共有产权房是片区新房价格的四到五成，大亚湾的房产合理评估应该是深圳安居房或者共有产权房的六到七成左右，坪山目前新房备案价在3.7W左右，安居房价格1.6W左右，因此大亚湾的当前的真实价值应该是1W到1.2W的区间。

四、大亚湾哪些房产具备兑现真实价值的潜力:

上面分析了大亚湾的当前的真实价值应该是1W到1.2W的区间，但并不是所有的房子都具备这样的价值。大亚湾的价值来源于深圳，因此能够享受到深圳公共配套的房子才具备兑现真实价值的潜力。

量化标准，5公里内，有公共交通能通往深圳市区，10公里内有公立学校和公立医院。具备这个条件的，大亚湾片区有两块，一个是白云片区，可以享受的配套是深圳14号线，金田小学、坑梓中心小学、光祖中学和坪山妇幼保健院。

另一个是龙山一路附近，可以享受的配套是深大城际，同心外国语学校、坪山外国语学校、深圳萨米国际医疗中心。

当然就算这两个片区依然有很多小区可以选择，还要结合楼盘大小、绿化面积、物业服务、生活配套等等来综合评估，这里不一一点评，有需要可以评论区交流。

总结，大亚湾很大，大到总有套路你的一席之地，大亚湾也很小，小到物有所值必须精挑细选。