万万没想到！南京昔日一批2万+、3万+小区，现在1万+就能拿下。

现在新政一波接一波，成交量上涨，部分豪宅价格触底反弹，但一些房子还处在下探通道，到底为什么？

最近，南京惊现一批1万+成交记录，不说期望值，当初买入价也是2万+、3万+，这下1万+，买的人简直捡大漏。

1、誉峰苑：最新成交价1.8万/㎡

市场温度一旦变化，对于郊区板块都是暴击。犹然记得，誉峰苑曾在2023年3月成交首套房，是一套89㎡的经典三房，房子位于高层，满2年，成交单价只有29793元/㎡，连3万都没能够的上。

誉峰苑于2019年首开，开盘均价28150元/㎡。首套房的价格看似平进平出，但实则亏本卖房，但从现在的成交价来看，当初的成交价也算是幸运了。

2、中海国际社区：高层成交价1.7万/㎡

中海国际社区是麒麟的早期项目，去年前年的成交价基本维持在2万+，但现在1.7万/㎡的成交价，确实让人有些意外。

类似的三室房源，在去年10月份能卖到2.4万/㎡。

目前，麒麟板块内商品房、二手房供应量都很大，对于房价是个不小的冲击。

3、中交锦兰荟：最新成交价1.4万/㎡

最新一套成交显示，一套高楼层的87.97㎡三房，成交单价只有1.41万/㎡，也是全小区有史以来的最低成交记录。

中交锦兰荟曾经作为南京为数不多“1”字头楼盘，也是雨山路的神盘，2016年7月，项目均价约1.75万/㎡，开盘当天，被买房人一抢而空，彼时区域内的新房均价已达2.5万/㎡。

如今，二手房回到哪一年已经不太清楚了，反正比8年前的开盘价还要低。

从2020年6月开始，中交锦兰荟二手房价涨势明显且平稳。2021年下半年，受市场大环境影响，房价一路下滑。

这几天，南京新政不断，降首付、降利率、以旧换新……非常到位。

但为什么这些房子仍然处于下滑通道？

首先，我们必须要肯定的是，像过去几年的楼市普涨行情，真的基本不可能再有了。因为支撑当时市场大火的环境已经不复存在。2015年至2017年，热衷大基建、棚改，大家的预期也不错，尤其是棚改政策，对于楼市的推波助澜力量非常巨大。同时也极大地带动了经济迅猛增长。

但现在城市化进程已经进入平台期，据统计，2022年中国城市化水平已达65.22%。这个数字还有没有空间？确实有，但已经非常非常小了，这意味着一些城市的人口流入和购房需求增长都会比较有限。尽管现在以旧换新也在推进，但这个规模很显然没有15、17年那会的棚改规模大。这也是为什么以旧换新明明有效果，但官方仍然在叠加其他政策，因为一套流程下来需要时间，而且以旧换新数量有限。

也正因为普涨行情不再，这也导致市场里的整体库存，分为了三六九等。

第一等：相对保值，也有小幅增长。

第二等：相对小亏一波，但稍微降降价，就能有人接。

第三等：需要忍痛大刀才能出。

第四等：基本躺平，主打一个靠缘分，价格啥的别提了。

所以，接下来什么样的房子更值钱？其实只要满足2个条件。

1、富人喜欢的房子。

接盘侠的钱包鼓不鼓，决定房价高不高，这个房子面对的是预算1-2万/㎡的群体，就是1-2万/㎡的房价，那个房子面对的是预算6-7万/㎡的群体，就是6-7万/㎡的房价。

2、某些维度上，拥有难以复制的优势。

其实这一点根本上就是稀缺性。但现在房子选择面广，低密度土地也在上市，往年的一些稀缺性可能就被稀释了。但像别墅、一线景观视野、物业维护等优势，都具有很大的排他性，自然更加稳固。

实际上，无论是什么样的行情，优质资产和劣质资产的差距永远存在。这就像一个有难度考卷发下来，成绩好的考的差，成绩不好的考的只会更差，根本不存在“成绩好的差的，考得都差不多”这种情况。

所以，这个市场好像有分化，因为好房子和差房子的表现完全不一样。但好像又没那么强的分化，因为没有哪个楼盘能够脱离时代。