仅仅只有3个月的时间相隔，原来可以卖320万的价格，因为朋友一句话，错过了上一任买家，现在却以272万的价格成交，一句话价值50万，结果最终由这位业主来买单。

罗马生态园，前几个月某客户看满意了一套156平米的房子，以320万的价格找业主谈，业主刚挂牌一个月的时间，认为价格还可以稍作坚持，同社区内的战友也认为他的价格卖得太低了，会影响整个小区的市场价值。

业主信以为真，犹豫了三五天的时间，买家便直接选择了大儒世家房子。在此之后的时间里，罗马生态园一直处于无人问津的状态，业主便开始价格的调整，甚至在成交前10天，还有买家出价280万，他还是错过了。

最终，第三个买家直接约业主272万的价格，业主也就妥协了。通过这套房子的成交，得出一个结论：客户的需求才是房子真正的价值。

成交小区：罗马生态园；

成交时间：2024年11月；

成交数据：产权156.87平米，4房2厅，居家装修，南北朝向，272万，成交单价17340元/平米。

1、这套房子挂牌188天，六个月的时间里，价格做了4次调整，总共带看客户超过20多组，期间出价客户从320万到280万再到272万成交，业主坚持了一次又一次之后，不得不妥协当下的市场，这个价位，并不算非常便宜，算市场价。

2、罗马生态园小区位于鼓楼区梅峰路，划片梅峰小学，铜盘中学，小区沿着山坡而建，程程递进，一排排叠加上去，它的背后则是九00医院。周边的公园配套较好，生活与商业配套较为一般，一般老年人不喜欢这个小区，年轻人买入的居多。

3、从历史成交数据来看，罗马生态园今年的交易量还不错，成交的价格相对较低，3月份卖出一套132平米，单价18500元；7月份卖出一套128平米，单价18000元/平米，现有待售性价比最高的是122平米，230万，单价18800元。

4、在售房源达到28套，小户型与大户型均有在售，罗马生态园的置换率比较高，与它附近的梅海园相比较，梅海园则显得更受欢迎，一方面是地段，另一方面是小区平整性。从小编角度看，要便宜的找罗马生态园，要方便的找梅海园，要品质的找左海帝景。

购房建议：

在开篇有提到，一套房子的价值取决于客户的需求，在众多购房者当中，匹配到喜欢这套房子的买家，价格一般会卖得更好，如果遇到捡漏的客户，价格自然更低。

卖房的业主要关注自己房子的卖点，针对的客户群体是哪一类型，更要关注房子的流量（带看量），带看客户的多少，决定了房子的最后价格，我做个简单的例子。

A卖房，挂牌300万价格，一个月内没有客户来看房，意味着中介对这套房子也没有信心，不愿意做为主推，导致房子始终没有客户看房。

B卖房，挂牌260万的价格，一个月内陆陆续续都有客户看房，而且还有出价的买家，此时说明挂牌价格已经符合市场，合适的价格可以把房子卖出，一般不会错。

C卖房，挂牌价格280万，一个月偶尔有客户看房，看了就走，也没有表态，说明有买家看房，只不过是被其他房子用于参考对，这时候不建议卖房，等另一套卖出之后，重新挂牌。

房子刚刚挂牌，第一波客户很重要，中介基本会把手上最有诚意客户带过来，这时候也是最容易成交的阶段，所以挂牌房源的时候，定价很重要。

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