福州老破旧，哪里的最便宜，台江中亭街的老小区，毋庸置疑是市区内，价格最低洼的地方。
因为，中亭街一条路上的小区十分密集，甚至连拆迁都很难。
再老，再破，再脏的房子，只要价格够低，依然会有人愿意为它买单，房地产离不开地段，反倒是生活人口越密集的地方，房产的交易量越是频繁，市场的规律始终没有发生变化。
鼓楼区的老小区，有学区属性加持，房价始终在高位；台江区的老小区，因为有足够多的商户，房子即使再破，价格低一些，都有人买入。
从贝壳网的平台显示，中亭街某老小区，成交单价已从当初1.6万，变成了现在1.1万，我们来看看这个小区的分析，给大家做个购房的参考建议。
成交小区：河口新村；
成交时间：2024年11月；
成交数据：产权81.5平米，3房2厅，高楼层，南北朝向，简单装修，93.5万，成交单价11471元/平米。
房源成交分析：1、这套房子2024年6月份挂牌，首次挂牌的价格118万，经过5次价格调整，最后调整到110万，买家看满意后，让价17万后成交。可见，现在卖房子，不仅要挂牌价格低，同时还要做好客户满意后大力度的砍价，否则，这个市场背景下，很难将房子卖出。
2、河口新村是1995年左右的拆迁安置房，小区内共有3栋楼，224户业主，目前没有物业管理，小区出售的房源量较少，现有待售房源3套，业主挂牌的均价15000元/平米，在它附近同类型小区有双丰新村，银湘浦新村，福日花园等，价格基本相同，可以作为轮转对比。
3、从区位上看，河口新村所在的位置一般，前后均不靠近地铁站，周边的商业属性比较强，距离南公园较近，不沿着 主干道，周边环境较为杂乱。小区内部几乎没有停车位，外部道路拥挤，这里是停车最难，小商铺最多的地方。
4、历史成交房源判断，今年5月份卖出一套单价16900元的房子，现在剩下11400元，作为业主比较难接受，然而我也很支持业主把房子卖掉，毕竟在未来，单价11000元会是一个很常见的价格区段，多数台江多数老旧都会降到这个价位。
购房建议：在台江，房产已经形成了很明显的分化，好的房子卖出4-5万的单价，便宜的房子接近到1万以内的价位。
房产的分化是由于前十年，福州老城区并没有进行大面积的拆迁，发展板块主要在外围，现在因为楼市低迷，不得不在市中心针对改善产品做出调整。
大家走进中亭街，可以看到很多老旧小区，这类型的房子没有学区，没有地铁，没有品质，预计降价是一个必然的趋势，原因有两个：
一、城市版图扩大，交通更加方便，不论在哪里都有很好的生活配套，继而大家也不会一直想生活在市中心，人口被分化得比较严重，市中心的竞争力已经完全不如当年了。
二、生活方式变化，年轻人对生活环境的品质要求不断提高，原有老业主生活在市区多年，大家都想着更好的小区环境，年纪大的人愿意往外走，年轻人不愿意挤在市中心，加以人口出生率降低，老房子不保值，是常态。
如果，你现在正处于卖房的阶段，不妨先看看自己的小区怎么样，根据小区的新旧品质，去判断小区的价值体现，对你们的价格定位会有很大的帮助。
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