我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，现在深圳房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

深叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素，只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

提问：深叔，你好，预算在700万，小孩今年下半年出生，改善，请问现在要不要提前考虑学位房，最近在看房，要么是老破房子，要么是位置比较远，看中的预算够不上，有点纠结，不知道该怎么办？

深叔：你好，其实你这类购房者并非少数，往往对能买得起的房子不满意，而心仪的房子却无法负担，抛开学区需求后，很多问题便迎刃而解，如果仅是为了购置一套长期居住的住宅，无须过分关注房价走势，只要喜欢便可入手。如果将来需要更好的学区，也可以考虑采取买小房租大房的策略。关于购房资金问题，需要区分是真正缺钱还是所谓的“假缺钱”。所谓假缺钱，指的是手头有足够资金，但目标过于庞大。房子的居住功能可以通过租赁实现，若未来三五年内需要换房或资金紧张，选择易于变现的房产至关重要。如果未来仍然钟爱新房和大户型，可以再出售现有房产，届时将有更为充足的准备。

提问：深叔，你好，我想在深圳买小产权公寓，虽然都说不要买公寓说各种不好什么的，但是小产权的租售比高，租金回报率也不错啊，为什么在深圳就不能买小产权公寓了？

深叔：你好，楼市租售比一般来说越高意味着出租获取收益能力越强，但深圳的楼市租售比一直都很低，买房想要通过收租金来不足成本可能性极小。在深圳，租售比较高的区域都是配套成熟，居住体验较好的区域，而这些区域发展趋于饱和，房价反而不会大幅上升。一般这种区域是规划较多、政府投入力度大的区域。

因此在深圳买房时，不要过于关注房产租售比，而应看重房产增值价值，投资价值高的地方反而租售比较低。但如果是希望买房出租，靠高额租金获取短期收益的购房者，可以选择市场认可度较高的租盘，也更适宜居住。

提问：深叔，你好，刚需，目前无房，目前在准备购房阶段，这段时间有接触一些同样有购房意向的人群，感觉多数人都没有急着看房买房，请问这是什么原因？

深叔：你好，深圳的买房周期正在变长，市场横盘。深圳调控严格，房企融资有诸多限制，新房需积分摇号，二手房有参考价，短期内房价不会大涨，所以买房人有充足时间选择；部分人群需要时间筹集资金或等待市场回调。一方面，新政出台，二手房门槛提高，一部分家庭需要几年时间筹集更多首付款，才能买到去年同价位的房子，另一方面，部分人群希望能等到房东降价；打新兴趣浓厚。新房相比二手房更有优势，性价比更高，除了急需学位和积分过低的人群，一般人都会考虑打新，但长期来看，购买力还是会回到二手市场，并且优质的二手房依然抢手。预计至少7月份后市场才会回暖，建议买房人利用这段时间仔细筛选，做好决策，购买优质的二手房。

提问：深叔，你好，买房可以买在龙岗呢？

深叔：你好，龙岗肯定可以买，但是龙岗你也知道，龙岗的房子不怎么涨，就是可能会跑赢通货，但是跑不赢大市，你可以选龙华呀，龙华有个小三房，你可以选福田两房，你可以选光明三房，另外还可以考虑红山，最中心的位置，学校又好，配套又好，商业又好。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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