据悉，位于滨海湾新区的华润滨海润府户型面积段出炉，户型主打约95-143平。
☜ 参考松湖润府户型图-滑 动 查 看 更 多该项目早在1月5日，正式备案；备案名为滨海广场，项目分为两部分，一部分是商业，另外一部分是住宅（滨海润府）。
作为滨海湾新区首个新盘，备案价又会在哪个高度呢？投50亿，建145米住宅楼根据规划信息显示，项目分为住宅和商业两个部分，其中住宅部分占地面积约4.05万平，商业部分占地面积约10.74万平，最大容积率1.65。同时，商业部分建筑限高30米，住宅部分建筑限高145米。该地块是华润和滨海湾置业联合拿下的地块，住宅部分楼面价约18241元/平，商业部分楼面价约2529元/平。
项目规划图另外，根据该地块招拍挂时信息显示，整个项目总投资不低于50亿元，定位粤港澳大湾区区域级的活力商业中心，须引入万象天地、太古里或SKP中的一家；大概会引入万象天地。未来滨海广场将是一座高端开放式商业体，并且具有奥特莱斯特色。值得关注的商业部分需要开发商全部自持，并额外配建一所占地面积2700平，建面2819平的9个班幼儿园。隔壁新盘备案4.3万/平，滨海润府卖多少？目前距离滨海润府的最近的新盘是长安一湾云璟，已有4号、5号、9号和10号楼备案了。4号楼备案均价约4.1万/平，5号楼备案均价约4.24万/平，9号楼备案均价约4.31万/平，10号楼备案均价约4.39万/平。注：网签最低价规定是备案价的85折。
滨海润府和一湾云璟位置图两次备案共计556套房源；根据莞E认购数据显示，一湾云璟（臻境花园）可售套数还有313套，去化率约56%。现在，滨海润府的价值概念明显优于一湾云璟，备案价可能大概率会略高于一湾云璟。滨海润府最大的价值点在于滨海湾新区的想象概念和地铁2号三期滨海湾站的TOD项目。不过，考虑到滨海润府住宅部分楼面价约1.82万/平，住宅部分粗略计算的保本售价不会超过3.6万/平；但是，还要考虑到商业部分的全自持以及配建成本。
地块规划要点
项目总计容建面约24.57万平，商业部分计容建面约9.76万平，意味着住宅部分计容建面约14.81万平，意味住宅部分的最高容积率约3.65。结合滨海广场拍地文件规定总投资不低于50亿元，现在住宅建面约14.81万平，保本售价约3.38万/平？结合长安一湾云璟备案价情况以及破6万/平的新盘，滨海润府备案价可能会破5万/平吗？注：非专业测算，仅供参考滨海润府和一湾云璟前景？滨海润府和一湾云璟主打的价值点之一就是滨海湾新区的发展想象空间。
首先滨海湾新区的设立是东莞城市发展寻找增量的选择结果，目前滨海湾新区的挂帅含权量减小，新区的发展还有太多的不确定性。其次是滨海湾新区的产业落地和生根发展需要时间积累，仅有vivo、oppo和欧菲光等还不够，需要更多高新企业落地。接着的是区域的房地产开发的成熟度还有成长空间，存量二手房的竞争更多的是来自虎门和长安，所以新房的竞争压力更多的是来自对标盘。最后是一个新区发展的实质性举措是有优质学校和zf机构等进驻；例如去年滨海湾新区外国语学校的落地、新区管委会等。综合来看，滨海湾新区能不能成为“第二个松山湖”，还需要时间来验证。
用户21xxx49
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