冻资146万，冻资近400人！2023年首个摇号盘来了

历经不到一周的时间，万科瑧湾汇已截止莞E登记，合计人数为559人。

据悉，本次实际冻资人数近400人，仅需要摇号选房即可。

莞E认购截图登记人数559人，冻资146万万科瑧湾汇于2月21日取得预售证，并在2月22日启动了莞E认购登记，现已结束登记。根据莞E认购数据显示，161套房源，登记人数为559人，莞E认购登记的房客比达到了1:3.47。另外，截止登记结束，瑧湾汇实际冻资人数近400人，意味着不需要积分排序摇号选房，仅是摇号选房即可（超过了房客比1:1，未达到房客比1:3）。

项目公告截图冻资金额为146万/套，结合实际冻资人数，本次冻资金额超5.8亿元。目前优惠折扣为99折，其它类型的折扣暂不清楚。正式选房时间：3月10日14时签到，15时正式选房。8、9号楼备案价及成本分析瑧湾汇8号楼备案均价约5.69万/平（精装），共计81套（户型约143平），最低备案价约5.12万/平，最高备案价约6.13万/平；最低总价约734.43万，最高总价约879.78万。可售总建面为11597.85平，总货值约6.6亿元。

项目实拍图9号楼楼备案均价约5.71万/平（精装），共计81套（户型约143平），最低备案价约5.09万/平，最高备案价约6.08万/平；最低总价约730.57万，最高总价约872.11万。可售总建面为11596.82平，总货值约6.62亿元。另外，瑧湾汇143平装修标准也公布了。

143平装修标准非家装专业人士，点评不了装修标准。不过，据悉瑧湾汇除了基础装修标准外，还针对190-300平的户型有选装套餐。值得关注的是瑧湾汇项目总投资约70.04亿元，如此推算其成本与售价的关系。

项目投资备案数据可售的楼栋分别为1、2、3、5、6、7、8和9号楼，结合项目公布的项目施工许可证数据可知，总的可售建面约16.5万平（粗略计算）。

项目施工许可证结合项目总投资约70.04亿元，可售商品住宅总建面约16.5万平，推算项目成本售价约4.24万/平。（粗略计算）首次备案的8号楼和9号楼均价约5.7万/平，加上99折，实际售价约5.64万/平；相比成本售价4.24万/平，高出了1.4万/平；意味着项目的利润空间可能达到25%。注：非专业测算，仅供参考。对比周边二手房挂牌价目前瑧湾汇周边的二手盘有华凯豪庭、挂牌均价约3.66万/平；富盈东方华府、挂牌均价约4.74万/平，凯名轩、挂牌均价约4.31万/平。值得注意的是位于东城的天骄御峰花园二手挂牌均价约6.77万/平，其中户型面积在143-200平的最低挂牌价约5.4万/平。另外，南城其它大户型房价标杆二手盘的情况是鼎峰源著，挂牌均价约5.88万/平；中信森林湖，挂牌均价约5.83万/平；景湖荣郡，挂牌均价5.97万/平。数据来源:安居客综合来看，瑧湾汇首批约143平的备案价符合市场情况，部分还有一定的倒挂空间。