据说，近期松山湖万科虹溪诺雅成交了一套175平的平层，成交价1300万，折合单价约7.43万/平。
由此，房叔特意调查了情况，发现该户型是复式，实际使用面积约300平，折合成交单价约4.33万/平。
不过，该房源成交重点在总价1300万，这对东莞大平层市场有一定的信号作用。东莞千万级豪宅井喷据有关数据显示，2022年东莞新房总价1000万以上共计成交了648套，其中总价3000万以上成交了55套，总价5000万以上成交了11套。这个成交数据，使得东莞豪宅成交排名进入全国前十的排位；这对于2023年的豪宅年有积极的刺激作用。
图源自网络2022年东莞千万级豪宅的成交主要集中南城鹏瑞·天玥、松山湖万科松悦花园、国贸迎宾府等，其中鹏瑞·天玥2022年3月9号备案均价约4.64万/平，共计74套，户型约358-560平，总价约在1415-2762万之间。另外，万科松悦花园2022年共计备案171套房源，总价均是千万级别。综合来看，2022年东莞千万级别豪宅的成交聚焦效应明显；2023年东莞豪宅供应井喷，例如南城华润悦府、南城万科瑧湾汇、万江保利鹭湾花园、东城万科星河城二期、东城旗峰山境花园等。它们的货量，远超2022年东莞成交的千万级别豪宅的数量，预计2023年东莞豪宅成交量还会进一步新高。优质新盘户型选择首先从万科虹溪诺雅1300万的二手成交说起，意味着市场契合点在一千万出头的总价水平线。悦府户型约220-380平，瑧湾汇户型约143-300平；吹风价均是在5万至6万之间，两盘还是有本质区别，前者更加纯粹，后者跨度较大；但是后者的143平可能备受部分群体喜欢。
松湖原岸效果图目前鹏瑞·天玥还有大户型在售，是不是可以想象到悦府和瑧湾汇，特别是瑧湾汇大户型的销售周期。瑧湾汇户型面积跨度大，可能是基于松山湖万科松悦花园销售情况，叠加一些部分客研反馈的结果。两盘是不能直接对比，不过瑧湾汇143平确实满足了一部分群体的需求。有粉丝咨询关心到一个问题，瑧湾汇最终备案价不知道会不会偏高；抱着投资需求买入143平的户型，可能未来的回报率跑不赢松山湖的华侨城松湖原岸。另外，对于部分群体抱着投资需求买优质新盘的期望；在户型面积选择角度，可以采用类比法，例如选择松山湖华侨城松湖原岸，但是纠结于大户型还是小户型，可以通过周边优质次新二手房大户型和小户型的总价差比，进而结合项目备案价数据，选择哪种面积的户型。投资期望值高的，侧重143平内的四房为重点考虑对象；因为要充分考虑到未来的流通性和接盘者的问题。豪宅年，是不是涨价年？这里要先说一个题外话，资产负债表衰退的效应还在延续；未来可能面临，顶层通缩，底层通胀？2023年东莞楼市的豪宅年大概率会呈现，只是楼市已经撕裂，豪宅市场属于单独领域的市场行为，虽然有促进整体市场的效果，但是不能与涨价划成等号。不过，现在楼市不能再大跌价或许成为新的共识，这才是实现经济增长的关键一环。这次救市，救的不是房地产，是整个金融体系。现在的东莞楼市适合自住型群体热身进场，同时也适合高端群体投资进场。
