现在的楼市，成交量火热，但价格也是真给力。
但在以价换量的大行情下，南京竟有一些小区房价仍然坚挺！
最近，河西中部的宏图上水云锦一期曝出一套新成交，这套低楼层的三室房源成交单价6.1万/㎡。
据贝壳统计，类似房源在今年1月份和去年7月份也曾有过成交，但因楼层优势较大，成交价分别是6.65万/㎡、6.52万/㎡。这个价格差距对于豪宅来说，还是比较坚挺的。
据河西楼市统计，今年3月3日，宏图上水云锦还成交了一套141㎡的四房户型，成交单价约6.85万/㎡，也是整个河西中部的二手房房价天花板。而130㎡的三房户型、143㎡的四房户型，都是全小区尤为热门的户型。
至少近几个月来看，宏图上水云锦的房价并无太大波动，整体还是维持在6-6.5万/㎡的区间，具体由楼层差异决定。
当然，比起2021年那会7万/㎡、8万/㎡的行情，如今的市场降温非常明显，顶豪也难以维持往日荣光。对于宏图上水云锦来说，市场高点与市场低点之间，价格浮动也就15%左右，价格稳定性已经很高了。
不比不知道，一比吓一跳。这么说，南京绝大部分小区，市场高点与低点之间的价格浮动基本在30%左右，比如河西南的老星八客，原高点成交价6-7万/㎡，如今只能4万/㎡左右。另外，还有一些大起大落的小区，比如江核的一些次新房，当年成交价能达到4.7万/㎡，但如今低点时期只能卖2.5万/㎡左右，价格波动能达到50%。
这个算法也适用于南京全部小区，价格波动20%以内的是真稳，在30%是中等水平，波动50%确实有点晃……
但所有的房子都会变老变旧，尤其是当土地不再那么值钱之后，房子的价值体系就完全跟着正常商品去走。当下产品更新迭代迅速，加上供应量上升，对于一些1.0时代的房子有一定冲击。
除了宏图上水云锦，南京还有一批小区最近表现稳健，房价非常抗跌。
1、夫子庙附近的皇册家园，在近期成交了三套房，其中，精装价格大概在5.5万/㎡左右，毛坯价格在4.5万/㎡上下。
而在2年前，小区的成交价也大差不差，发挥超稳定。
这个地处万象天地对面，紧靠三山街站的小区，虽然房龄较大，但内部绿化茂密丰盛，加上地段优越，区域供应量极低，让二手房这几年的成交价坚如磐石。
2、城中豪宅中航金城1号在最近成交了一套140㎡的房源，成交单价7.8万/㎡。
同样面积段的成交案例暂无，但一样洋房产品的四室户型，成交单价也在7.8-8.1万/㎡，近2年来看，房价抗跌属性很强。
3、高新的亚泰山语湖前不久成交一套中楼层，单价2.1万/㎡，而去年底一套一楼带院子的洋房，单价能达到近3万/㎡。
翻翻可以看到，其实人家3、4年前就差不多卖这个价了。如果单看一楼带院子的洋房，价格还涨了3-4k一平。
现在以价换量的情况还在持续，无论是新房还是二手房，都在遭遇房价回调的压力。无论是新房还是二手房，坚挺和不坚挺，归根结底还是1个决定性因素：供求关系。
房地产的前几年，南京执行严格的限价体系，每个板块的新房供应寥寥无几，并且由于地价高企，很多房企拿了地也拖拖拉拉不上市，直接导致二手房肆无忌惮地挂高价。对于买家来说，除了摇一摇供不应求的新房，只能买高价二手房。这样的形势，更助长了供应关系的紧张。
但时至今日，海量供应+紧缩的需求量，已经让很多区域的新房二手房压力山大。想成交，只能降价，否则没客户。
这也造成了现下一个非常奇怪的现象：预算200万的买房人在看300万的板块，预算300万的买房人在看400万的板块。
所以，只有稀缺值极高的房子，才能跳出这个供过于求的大行情，制造属于自己的供求关系，比如稀缺的洋房、叠墅；比如挤也挤不出地块的城中、夫子庙。
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