7月7日下午，由广东省房地产行业协会城市更新服务中心、广州市城市更新协会主办，华远地产广州公司协办的“大咖面对面——广州城市更新沙龙”（第一期）活动在广州举行。广东省房协会长王韶，党支部书记、副会长兼秘书长常可，广州市城市更新规划设计研究院董事长骆建云，总经理兼广州市城市更新协会秘书长陈琦，与来自广州市律师协会、华远地产、科学城集团、中建四局、广东保利、中铁华南、广州湾区智慧城更、广州银行、迈玻克集团的大咖共聚一堂，围绕政策形势、市场发展、金融环境、城市规划等交流，探讨城市更新高质量发展。
沙龙上，省房协专家委常务副主任委员、土地与产业研究中心主任赵卓文作“新规则 新变局 新机遇 ”主题分享，系统分析了当前政策、市场及行业变化，并对下半年市场作出研判。
01新规则
承上启下改变的转折年
在主题分享中，赵卓文首先提出，如果用一句话来形容今年的房地产市场，那么2022年应该是充满不确定性的一年。
一方面，是在收入预期下降、出现流动性危机房企的降价促销以及大众对房地产市场预期发生重大改变的三重压力下，“房地产市场今年的走势远远超出了大家的预期，但并不是好到超出预期，而是弱到超出预期。”
另一方面，2022年整个房地产市场的规则在悄悄的改变，“其中包括大众都会注意到的几个关键政策的出台和还有管理层方面显著发出的信号”：
其中，赵卓文特别指出了几个值得重点关注的政策及信号。
一是关于构建全国统一大市场的概念，赵卓文认为“土地出让金从2021年开始全部由税务部门统一征收”即是强烈的信号。
二是按照“十四五规划”，土地出让收益每年要逐步向农业农村倾斜。到十四五期末的最后一年，每个城市土地出让金的收益要不少于50%用于农业农村建设。
三是关于“共同富裕”，赵卓文指出，第三次分配是基于道德层面上的再分配，民企在社会责任方面还要负起更多的责任。
四是房地产税的试点和立法，他认为房地产税依然会继续推进，“它关乎构建房地产市场长效机制，与建立全国统一大市场有着密切关系”。
此外，房地产金融政策及行政管理手段对房地产市场的干扰和影响，在近两年也到达了高峰。
赵卓文表示，今年是规则承上启下改变的转折年，须等规则稳定之后，“明年或后年，房地产行业才会进入一个政策稳定的新阶段”。
02新变局
房地产市场发展预测
在规则改变的同时，有危机也有机遇——赵卓文在沙龙中也分享了他对2022年下半年房地产市场发展的预测。
第一，政策转变。赵卓文认为下半年“因城施策”将全面实施；金融“暖风”也会到来，“但这是有区别、有倾向的‘暖风’”；限购政策将有松动……
提及是否有可能有一种政策能让房产市场马上回暖，赵卓文给出的答案颇令人意外——是“房地产税”。在他看来，房产税如落地，“比如说税率在1.5以内”，将大大利好预期，可能市场可能就马上就能“定”下来。
第二，楼市回暖。赵卓文认为下半年中心城市将率先回暖，以点带面触底回升，且城市房地产市场将进一步分化，高端物业成交更趋活跃。
第三，土地供应量放量、土地价格回归理性、央企和国企托底的局面将改变。
第四，三旧改造要关注“防止大拆大建”指导思想下的新发展。赵卓文建议城市政府下半年要“克制住自己的欲望，做好过紧日子的准备”。
第五，房企严重分化。在并购、债务重组和国企强势的表象之下，是“高杠杆、高负债、高销售”发展模式对民营房企造成的“后患”。
第六，楼价区域差异凸显，二手房市场价格异动。他认为从总体来看，下半年楼价仍将受多方因素影响，以稳为主，“不下降已经是好结果”。
03新机遇
六大机遇值得关注
在新规则、新变局之下，赵卓文提出未来企业在广东地区，特别是粤港澳大湾区，有几个机遇值得关注。
首先，都市圈房地产市场机遇。“市场回暖，一般是都市圈先行”，其中粤港澳大湾区未来有两个都市圈——深圳都市圈和广州都市圈，赵卓文认为这两大都市圈的潜力巨大，因此可以在整个区域里面做滚动操作。
第二，“新城建”机遇。新型城市基础设施建设，加上城市智能化发展，将是未来重要的投资方向，因此，开发商未来可以在两个方向上加强推进：一是推进和城市政府在“新城建”的合作；二是在智能化发展上提升竞争力，赢得未来竞争力。
第三，“旧改”+新兴产业发展机遇。赵卓文认为，核心城市旧改规模量极大，影响深远，能够改变广东未来10年的城市空间格局。而伴随着城市政府对旧改的认识的深入，对产业发展的要求越来越高，因此，未来“旧改”+新兴产业发展将是重要的发展方式。
第四，房地产企业分化重组机遇。
第五，“产城融合”机遇，“十四五”期间，乡村振兴作为国家战略将深入推进，与此同时，大都市圈的发展也将不断升级，在深圳都市圈和广州都市圈周边区域，可关注集体建设用地试点、都市观光农业、城乡融合三个机会点。
第六，新业态、新空间、新发展模式机遇。赵卓文认为，未来10年房地产行业规模趋势不再是扩张，因此新产业、新文化、新领域、新商业这些新的年轻人的玩法会越趋重要，大健康产业+泛养老地产、TOD新空间等也将成为新的机遇。
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最后，赵卓文提醒道，无论是国企还是民企，都要记住在2022年这样的时间点，要做到四个字——顺势而为，“顺势而为是我们长期做下去的一个最好的、最有价值的一个策略”。
