8月29日，东莞市住房和城乡建设局更新了“莞e认购”小程序的“温馨提示”，主要对东莞五大限购区域（莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区）的住房信贷政策内容进行了调整：新发放的商业性个人住房贷款，无论是首套还是二套（包含有贷款记录的），最低首付款比例下调了10%。对此，广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作出点评。01 松绑新政为配合东莞市调整房地产市场政策，8月29日，“莞e认购”购房意向登记系统的温馨提示已更新，显示限制区域贷款最低首付款比例调整。自2022年8月26日零时起，各银行业金融机构在东莞市限购区新发放的商业性个人住房贷款最低首付款比例调整如下：● 对贷款购买首套非普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%，具体由金融机构根据风险情况自主确定。●对拥有1套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，原购房贷款已结清的，最低首付款比例由40%调整为30%；原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。●另外，在2022年8月26日前（不含8月26日），在东莞市已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。02专家点评李宇嘉认为，此次东莞出台新政下调首付款比例的直接原因是为配合东莞市调整房地产市场政策，按照国常会明确地方“一城一策”实施信贷政策，结合东莞市房地产市场形势变化及政府调控要求。地方“一城一策”信贷政策意味各地可以根据本地房地产市场运行情况，在国家差别化住房信贷政策的框架下，调整首付比例。因此，本地金融监管部门要与地方“一城一策”的整体架构和思路相一致，亦可以理解为金融和住建的政策取向要相匹配。7月4日，东莞出台第三轮救市政策，实行区域差别化新措施，除东城、南城、莞城、万江和松山湖外，其余28个镇街不再限购。李宇嘉认为此次松绑力度明显扩大企鹅政策效果非常显著，在7月份东莞新房住宅成交44万㎡，虽然同比略有下降，下降了5%，但环比大幅增长79%。可惜的是，8月份再次出现下行态势，新房去化周期达到20个月，同比增长42%。 李宇嘉认为，此次东莞新政的出台，可以促进销售保持平稳态势，为土地出让提供良好预期。从7月份和8月以来的新房交易可得出，目前东莞的楼市状态正在逐渐向2021年的状态靠拢，前景相对不错。因此，此次降低首付以后，有望夯实市场稳定的态势。 最后，李宇嘉提到经过这四轮政策的松绑后，紧缩性调控政策基本退出东莞。需求端的纾困力度空前的同时供给端也同步发力，在这种情况下如果地块底价较为合理，那么有希望形成从供地到销售同步回升的局面。但要注意的是，还存在两个不确定因素，一是疫情，二是深圳楼市的状态，毕竟目前东莞很大程度上要靠深圳需求外溢。
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