现在南京一轮房价波动，供求关系要负主要责任！

关键是，南京楼市3大供应量：土地供应量、二手房库存量、新房库存量，压力都下来了，泡沫有望挤完！

最近，阻碍南京房价的3大压力，通通都降了！

第一大压力：土地供应量

土地供应量要缩，这是必然的。

4月29日，自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求中提到：“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。

目前，南京全市商品房库存约6.8万套，今年已成交套数是8218套，按照这个节奏，全市商品房去化周期约33个月。不过，实际销售过程一定不是这样的匀速消化，而是遵循边际效应。因为房子卖到最后，肯定是抗性楼层被留下来，这些房子想卖掉，去化周期肯定会比标准楼层更长。

所以，单看数字的花，南京应该是“要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。"

尽管南京截止目前还未发布最新供应计划，但缩减供应这个结果是一定的。

截止目前，全国已有上海、广州、成都、合肥、苏州、厦门等热点城市减少土地供应量。其中，苏州力度最大，直接对半砍，住宅用地供应计划仅为228.3公顷，同比大幅下降55.0%，商品住宅用地供应计划仅为185公顷，同比大幅下降63.5%。

南京虽然口头上没说话，但行动却说明了一切。据统计，截至5月底，南京全市成交商品住宅用地仅有13幅、62.29公顷，同比去年同期（82.70公顷）降幅为24.7%。如果除去租赁住房、安置房等政策性住房用地，南京真正商品住宅用地成交面积，实际降幅高达60.3%。

第二大压力：二手房库存量

据我爱我家南京研究院统计，4月南京二手房新增挂牌量6809套，环比3月下滑21.9%；新增挂牌均价为28056元/㎡，环比也下跌4.4%。

虽然整体量没降，但增速在降，是个好事。

当然，我们需要更全面地去看到挂牌增量下降这件事。一方面，成交价较低，很多房东干脆不挂了，留着出租，等行情好了再说；另一方面，4月底出台的“以旧换新”政策，打断了一批人的卖房计划，截止目前，以旧换新的报名量已超3800组，这个量值，不谈100%，拿出个一小半也不少挂牌量了。

2023-2024年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

目前，整体全市（另外还含句容都市圈）的挂牌量还维持在18万的高位，想要这个数字明显降下来，确实不容易。但这次的“以旧换新”成效显著，一方面干掉二手房库存，另一方面也在干新房库存，双重去库存，据说还有几个城投公司也在慢慢谈。所以，只要这个办法还有效果，新规新政肯定还会努力出。大家也可以期待一下。

第三大压力：新房库存量

目前，新房库存量维持在6.8万套，这也是自2021年以来的新低。并且伴随着宅地供应量的减少，新房的“进水量”缩减，库存压力也会缓和一些。

当然，光降供应量，会有效果，但不够，现在成交量也在上升。

新房方面，一季度南京新房市场较为平淡，逐月成交量均未破2000套，3月市场活跃度有所提升，但明显不如去年同期，整体成交量仍处于低谷段，复苏需要时间。

2023-2024年南京新建商品住宅成交量价情况

数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡

二手房方面，一波房东勇敢割肉，4月全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量也创今年月度新高。

2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

原本背离的供求两端，现在都在努力向中间集中，相信这样的趋势维持下去，楼市恢复元气也是迟早的事。

前几年楼市疯狂，很多人说房价泡沫大。但如果供求关系趋稳，泡沫肯定就挤没了。

泡沫的根本，我认为就是超出商品本身价值的价格。打个比方，一瓶龙年限定飞天茅台发售价是2499元/瓶，而最近的行情价大概在2900元/瓶，超出的溢价，其实就是水分，是供不应求带来的，出厂价就2499元，已经代表了它本身的价值就是这么多，因为供不应求，才有了高溢价的市场价。

当然，如果这个供不应求的情况能持续下去，溢价的游戏就能玩下去，泡沫就不会破。

除非中间这个供不应求的局面出现了反转……就像房价，前几年买房人追涨，导致需求量暴增，并且这个增速大大超过了供应量，这也很好理解，如果大家都坚信买房是稳赚不赔的买卖，谁能忍住有钱不买？也就是极度的供不应求，造成了房价急剧上涨。

但这个需求量是很有问题的，绝大多数人不是用来住，而是用来炒，这个需求来得快去的更快，说没就没，泡沫很大。

现在不一样了，房价急剧缩水，跟过去的情况完全相反，但目前的房价也是跟价值大大背离的，在全国来看，南京跟其他同级城市相比，房价已然超跌。现在还维持在一个出清的过程，这个过程是非常痛苦的，因为房价是真的没啥起色，或者干脆还在跌还在降，那么什么时候是个头？之前我们说，可能跟美国的调整时间差不多【推荐阅读：太狠！晚卖1年亏1万/㎡，南京房价还要跌多久？】，但这个过程都要看一个关键指标：供求关系何时平稳，房价何时就能正常。

好在，现在供应量正在下降，局面都在往好的方向发展。

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