“号称CEO官邸的金陵中環，竟然和美甲店住一起？”

最近，金陵中環公寓的业主，怒了！

要知道，开发商、物业均有承诺，杜绝公寓开店的行为，且合同里也写了禁止经营行为。没想到，同一间房，刚踢走快捷酒店，不到一个月，又来了个美甲店……实在让人震惊！

业主震惊！

新街口第一豪宅，竟然开了家美甲店

金陵中環，位于南京宇宙中心新街口，地段寸土寸金，是近5年来唯一供应的土地，也是区域内唯一的全新大平层公寓产品、南京唯一七大科技系统公寓，堪称奢品。

金陵中環实景图

网房数据显示，项目公寓户型建面约45-240㎡，已成交200多套房，总价千万的不少，2022年卖出一套1696万公寓！直接打破当年南京高端公寓成交记录！

称它为新街口第一豪宅，也不过分。

但最近，有业主曝光，这个千万豪宅里，竟然开了家200元/晚的低价快捷酒店！

好消息是，业主联合踢出了这个酒店。坏消息是，刚消停不到一个月，同一间房，又悄然变成美甲店。

这一连串的戏剧性冲突，业主们直接怒了！

有业主表示：“现在的金陵中環，本质上和金轮有什么区别？这还叫什么CEO官邸，不知道哪个CEO和做美甲的住在一起！

关键问题是，美甲店客人是如何上楼的？实在震惊！“

业主把这个问题反应给金陵中環的物业——怡置物业，物业主管表示：不知情……

“这也太离谱了！”业主根本不信。

要知道，当初赶走快捷酒店时，物业与原房主交涉承诺了，该房间将用于长租住宿使用。且后期，会跟进审查酒店转租问题。

更重要的是，业主表示，前期，已经有将近80%入住的业主联合物业谈判，告知用于住宿是底线，不接受也不会让任何其他经营行为进金陵中環，物业也承诺了不会再有此类情况发生；同时，买房时，开发商也承诺了，虽然是公寓性质，但是香港置地会从根源上杜绝公寓开店的行为，贯彻住宅公寓理念。同时，合同里也写了禁止经营行为。

物业的承诺、开发商的承诺，全都成了空谈……

业主们很担心，”今天开个美甲店，明天就可以再开个按摩店，后天就不知道在店里都做些什么了。”

同时，业主反复强调道：“金陵中环的定位，既为高端公寓，那就必须杜绝一切低端需求，更不能因为极个别的需求而冲击全体业主的利益，我实在不能理解咱们物业，为什么不能领悟到这最最基本的服务理念。“

业主怒写1.2万字！

金陵中環硬软件问题，太多

不止是酒店转租问题，自去年10月底，小区交付后，陆续出现管理不当问题，小区业主已经忍无可忍，16.3元/㎡/月的高价物业费（物业费约8.8元/㎡/月，三恒科技系统费7.5元/㎡/月），却得不到相匹配的物业服务。

PS：南京大部分豪宅，物业费基本保持在5元/㎡/月，只有少量突破10元/㎡/月（金基新睿樾府11元/㎡/月、涵碧楼9元/㎡/月）。

去年12月，有业主代表，针对金陵中環的各项问题，总结复盘出1.2万字的长文。

据透露，这份问题汇总文件，已获得入住的80%业主的签署。目前，这些问题中除部分硬件已解决，仍有大部分问题没有解决，特别是物业方面的问题。

以下为小区存在的一些问题：

1、硬件方面

层高问题：销售时，项目承诺的层高，与贴上吊顶的层高相差70cm，业主掀开吊顶后，仍相差30cm。

配置缩水及采购不专业等问题，公寓多项硬件如公寓智能系统、梯控、门禁、恒温系统、油烟机、卫浴等，都是已经淘汰多年的低端线产品，硬件卡顿，不符合公寓定位以及前期宣传的效果。

如房屋智能家居控制系统，不能接入手机系统、不支持扩展。机器卡顿，产品过时，不能使用呼梯、电话、呼叫管家等基础家具终端功能。梯控系统，没法人脸呼梯，与宣传不符，使用的是加密IC卡，这样的硬件卡片，一般使用在无人看守的南京老小区中。作为高端公寓，有24小时门卫，和理应有多重身份确认机制，加密IC卡并不是必须的部署。（据悉，电梯卡并不是交付标准，是日后升级选项之一）

公寓维护不到位：刚交房时，电梯按键、台阶、门把手，就有了非常明显的磨损，入户公区的地砖，仍有许多划痕、胶痕、不平等情况。

审美：公区布置、电梯间挂画，没有美感。

金陵中環公区实景

2、管理及服务层面，服务体验极差

管理、服务人员构成有问题：团队不懂高级/奢华公寓，没有筹开同量级公寓项目的经验，没有专业或合格的专业培训，公寓管理层出现严重的失能，管理运营不规范，没有SOP。

同时，金陵中環管家，与江核江与城的招聘标准相同，薪资贵1K，却收取比江与城高出好几倍的物业费。

一线管理团队不专业、不作为、严重失职：

还有业主表示，从去年收房到现在，半年时间无门锁状态，离家时明明把门锁上了，然后莫名其妙的，门就会开，无数次出现这个问题，无数次反应门的问题，都被物业驳回，称业主临走时门没关好、业主不会锁门……

业主表示，”物业质疑业主，从不曾质疑你们产品的质量。“

针对这个问题，物业回复：”已经拉了专项群处理这件事“。

以上种种，确实反映出了金陵中環存在的一些问题，与其定位的顶级公寓也不相符合。对于业主而言，买这么贵的公寓，其实买的就是体验感和层次，而如今，项目硬软件明显不符合预期，在开发商承诺禁止经营行为后，还出现了快捷酒店、美甲店，着实让人惊讶。

高端公寓，为何到南京后水土不服？

对此，我们不得不思考，为什么这些高端公寓到了南京之后，水土不服？

典型的例子，如涵碧楼，卖了4年多，降价力度也不小，却一直卖不完。此次，金陵中環，又曝出软硬件问题。

这到底是因为什么？在笔者看来，主要有以下2点：

金陵中環的问题：公寓产品，定位不纯粹

1、物业服务不完备，缺乏高端服务经验；

说到底，只要开发商、物业按照前期承诺的那样服务和交付，不会存在现今业主投诉的这些问题。

2、项目最小户型44㎡，定位不够纯粹。

据悉，这次开美甲店的房子，也是52㎡的小户型。

要知道，金陵中環是个40年产权公寓，它有个无可避免的弊端：太容易被注册，成为经营场所了，尤其还是新街口这样的地方。

即便定位不一样，但一样是公寓产品，都可能面临公寓开店行为。就像新街口的金轮国际广场、天之都，几乎被店家占领了。

城市高端公寓土壤不深厚

如果跳出去看，可以发现，南京高端公寓的水土不服不止金陵中環，还有4年多还没卖完的涵碧楼。看似是金陵中環的失败，其实呈现出了南京高端公寓市场的狭窄。

本质上还是受众决定的。

南京的高收入群体，基本集中在国企、企事业单位，并不像杭州这样的城市，民营企业聚集，高收入群体来自年轻的网红、高管，而这样一群年轻人对于高端公寓的接受度更高，市场也更大。反观南京，无论高端公寓有多么贴心的服务、多么花哨的营销词语，还是抵不住他们心中的信仰——住仁恒、上南外。

现在，市场回归理智，赚快钱在向赚慢钱转变，房子的置换频次也在降低，对于物业服务的考验，其实才刚刚开始。

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