产品升级，成为万科赢得市场的有力武器。
8月底年中业绩会上，万科第一次在这个面向投资者的场合，大篇幅的介绍了自己在产品升级方面的举措，这也体现出，万科对产品的重视上升到了前所未有的高度。
要知道，曾经万科在产品上更多是授权给各地区公司，各地有自己的产品体系。
而在2021年成立开发经营本部，并在2022年由张海担任CEO后，万科开始加速统筹产品线建设，通过高品质产品提升市场竞争力。
年中业绩会上，张海指出：“万科的产品能力有了非常大的提升，新产品盈利表现良好，将助力开发经营业务毛利率稳中向好。”
而在万科今年各地的新项目中，我们也确实看到他们对产品的理念与思考，有了很大的改变与升级，为市场带来了不一样的作品。
事实上，随着行业进入下半场，一方面各大房企战略布局均开始向一二线城市回归，这使核心城市的产品竞争进入到白热化阶段；
另一方面，随着改善型客户成为市场主流，客户的眼界和对居住品质的要求越来越高。
这些因素，都倒逼着开发商必须进行产品力升级，才能保持领先地位。
以上海万科为例，今年他们在上海推出的朗拾花语、海上映象、理想之地、四季都会等系列作品，均展现出了超前的设计理念，让市场眼前一亮。
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从建筑视野到城市视野
过去大家买房，更多关注的是建筑本身，但现在随着人们对社区生活的期待越来越高，社区与城市界面的融合与功能利用，成为了规划设计的重要考量。
在万科内部，张海多次提出：“要从建筑视野到城市视野”。
因此在规划层面，万科与过去最大的不同，就是从建筑思维到城市思维，更多关注项目与城市的融合与交流，打造具有品质感与烟火气的城市社区。
上海万科首个“拾”系作品朗拾花语中，除了水榭林间、静心庭院、主题植物园等拾系场景落位外，他们还充分利用贯穿项目的T字型水系，打造滨水庭院成为产品一大亮点。
朗拾花语示意图
沿着河两岸，用滨水景观轴和活力生活轴营造出绿色生态的公共空间，延用地块原有的水杉和香樟树种，让定制的风景渗透进拾系生活，整个社区宛若一座水上的自然岛屿。
朗拾花语示意图
社区边界处，通过局部内退的方式，退让出更多城市公共空间，沿河岸打开视野面，并将部分空间用于营造转角广场、口袋公园。
这样一方面放大了水系景观优势，另一方面也为业主们茶余饭后提供了一方放松身心的好去处。
朗拾花语示意图
另一项目万科海上映象中，这种对城市资源的融合利用，更加体现的淋漓尽致。
海上映象有着极强的城市资源禀赋，与松江印象城二期同步建设，采用城市一体设计，通过柔性边界、漫步社区的理念，步行范围内即可体验人文地脉、印象商业、银河滨水于一身，打造精致繁奢的滨水生活秀场。
万科海上映象城市空间剖面分析
为了更好的营造城市水岸，万科在沿河一侧建设了面向城市居民开放的“滨水会客厅”，提供休憩、运动、文化等城市服务，创造乐活生态的滨水空间。
万科海上映象滨河空间示意图
并且，他们还计划新建一座连接两岸的“步行天桥”，不仅连通两岸的景观，也让居民可以快速走到印象城，实现宁静生活与繁华都市的无障碍切换，也促进社区与城市的交融。
万科海上映象滨河空间示意图
而在城市更新项目四季都会中，万科也充分思考大型社区各地块间的融合，让每个地块不再是孤岛，而是与城市紧密连接的群岛。
以“15分钟社区生活圈”为总纲，落地包括社区服务中心、互动公共空间、2所幼儿园、运动健身场所等在内的建面3.3万方公共配套，再加上社区边界处开放式的“口袋公园”。
通过场景互联、景观互联、空间互联、交通互联，实现地块之间与城市的有机互联，整合形成一座约建面200万方的理想生活大城。
四季都会CO•life体验中心实景图
可以看到，万科在规划时，充分考虑到社区与城市界面的交融，通过更好的公共环境打造，带来社区与城市的共生和共荣，实现从建筑视野到城市视野的进化。
2
从景观价值到人文价值
社区景观，过去更多是满足观赏性和功能性需求，而万科的探索却不止于此，他们希望运用景观传递产品精神内核，通过多重空间的打造带给人情绪的共鸣与归家的享受。
例如在朗拾花语中，他们希望用景观实现从都市繁华向宁静自然的回归，围绕“精致、雅奢、放松”的产品关键词，打造具有度假感、松弛感、雅致奢华的居住体验。
这种体验，从其展示区中就有展现：以自然为设计语言，以都市度假为建造理念，运用流水和林荫搭建自然精致的水岸生活场景。
摒弃繁重奢华的售楼处，用大面积的玻璃连通室内外关系，将自然摄入室内，并置入展览、咖啡等功能，让人感受到松弛惬意的舒适氛围。
而在社区景观中，通过借鉴度假酒店的五重定制归家场景，从隐而不喧的落客庭院，到层次丰富的社区公园、密林庇护的静心庭院、沉浸私享的感官花园、品味精奢的入户大堂。
使人在由喧入静的仪式中，层层卸下都会的喧嚣，回归向往的安静，拾起生活的真意。
万科拾系景观示意图
在万科海上映象中，他们希望营造复合多元的景观，形成“展陈场域”，让人感受生活的乐趣。
一方面，社区中轴通过“四重场景”实现生活状态的切换，营造层层递进式的归家礼序，让忙碌的心情慢下来，逐渐回归闲适的生活情绪。
另一方面，通过丰富的功能组团，将人们的日常生活有机串联，以景观抚慰人们的情绪所需，社交，运动、嬉戏、疗愈…只要情绪所需，就有容身之所。
万科海上映像景观序列示意图
例如位于社区中心的人文艺术组团，充分体现了映象系主张的“创造生活的乐趣”。
其中的“森林宝盒”，以弱建筑的方式隐藏在森林中，水平宽阔的屋顶给人夏日的荫蔽，设置观景吧台供人冥想静思，中间的长桌和座椅又可以激发起邻里交流的欲望。
森林宝盒景观示意图
而且，万科对于景观的思考也不仅限于社区内部，他们还依据归家动线变换，精心设计出了一条“光之归途”。
傍晚，建筑顶部亮起的“城市灯塔”指出家的方向；社区前艺术客厅内嵌的“巨型灯笼”，呈现大气绚烂的印象；社区内的地灯与园灯映照园景，给人以安心的陪伴；架空层采用隐蔽式光源，渲染出高级浪漫的氛围，不断增强归家的情绪浓度。
礼仪归家的光之归途分析图（过程稿示意）
而在超级大盘四季都会中，他们设计了包括混龄聚场、自然聚场、林下聚场在内的“三大聚场”。
通过丰富的层次感和十足的互动性，带来更多相聚的机会，打破冰冷的隔阂，创造人与人之间边界消融的有温度的社区。
四季都会景观示意图
可以看到，万科在社区景观打造中，已经不仅仅是考虑美学和功能的表达，而是更关注景观所能实现的人文价值，让景观成为品质生活方式和提供精神与情绪价值的枢纽。
3
从居住空间到享乐空间
在建筑与室内空间的优化上，万科一直都是行业引领者，也是业内最早做全精装住宅及室内收纳研究实践的企业。
行业发展到今天，万科已不再局限于对配置与功能的开发，而是更加注重对居住生活细节的研究，通过建筑空间的人性化打造提升居住品质感，给家庭社交创造更多可能。
在万科海上映象产品户型中，为满足改善型群体多样化的空间需求，万科设计了多变式的家居空间，给住户充分的灵活空间尺度，让人们可以根据生活方式决定空间配置。
比如打破客厅、餐厅、厨房的三件套公式，打通形成“超大多场景客厅”，充分满足家庭社交和娱乐的空间需要，而业主也可以根据自身的需要对布局进行调整或分割。
以“主卧小家化”理念重新考量主卧尺度，预留X空间既可做衣帽间，又可变成独立的办公空间，让业主能按需求定制属于自己的私密领域。
还有“双联阳台”设计，将客厅与卧室阳台联通形成更大的阳台空间，使阳台能在满足家政需要的同时，也有充足空间用于实现家庭休闲和兴趣场景。
万科海上映象样板房实景图
这些充分考虑家庭多样化需求的空间设计理念，已经在万科各个项目中普遍出现。
比如四季都会产品户型，通过S墙释放厨房空间，同时打开厨房，并且将位于户型中部的餐厅加大面宽，使入户时第一眼视野就可贯穿客餐厨和阳台。
涛哥进入样板间的时候，100平米户型竟然有了入户时120平米的错觉。
四季都会户型分析图
通过“LDK客餐厨一体化”设计，最大化打开公区后，万科将100平米充分做到了“显大”，一方面让公区空间最大化，为家庭休闲娱乐创造更多可能，另一方面也减少过道浪费面积的弊端。
四季都会样板房实景图
并且这样做也扩大了餐厅空间，让餐厅成为真正意义上的家庭活力中心，满足就餐、写作业、办公、聚会、娱乐等多功能场景。可以说，公区的面积比例是现在好户型的关键判断点。
四季都会户型分析图
他们还重构餐厨空间，通过独特的“S墙”设计，既可以增加一块储物空间，又可以用来将“冰箱外移”，这样做能增大厨房操作空间，提升厨房的收纳量，使原本中小户型的L型厨房变成U型厨房。
四季都会户型分析图
同时他们还提出“社交厨房”的理念，用玻璃移门+岛台的开放式厨房设计，透明的厨房及连接餐厅的岛台，增加了家庭互动的趣味。
让LDK空间里家人可以随时交流，一边做饭一边也能看到桌子边做手工的孩子。
四季都会样板房实景图
万科还对传统飘窗设计进行优化，例如北向儿童房采用等面宽飘窗，同时飘窗空间再延伸，这样可设计一张垫高的1.5米大床，有效拓宽卧室空间。
四季都会户型分析图
在置业长周期下，万科这一轮户型迭代还特别进行了结构精细化设计，为业主超前考虑了今后家庭成长后，长期居住人口变化后调整户型空间的可能性。
客厅与南向次卧之间无结构墙，今后可拆除形成更大的活动空间。这个举措同时也会特别有利于资产的成长性，在二手房交易的时候，结构上的灵活性将是二手市场上很好的卖点。
四季都会户型分析图
可以看到，万科对建筑室内的理解，已经从过去的居住需求，进化为现在的生活享乐需求，充分从家庭生活的场景出发，通过空间的优化为家庭带来更好的居住享受。
总结
这些年我们谈产品迭代，很多房企还是着眼于建筑、景观、室内的单一模块优化，但万科的产品力升级，更加具有城市视野、人文视野和人居视野。
凭借领先的产品理念，万科新一代高品质产品在各城市相继落地，均取得不错的成绩，不仅获得客户的认可，也实现了市场口碑、产品去化率与项目毛利率的多赢。
同时，新一代产品的持续成功，逐步树立起万科产品领先的市场认知，甚至会出现区域客户专门等万科产品的现象。
比如今年在上海爆火的万科理想之地，真的就是有很多客户专门等这个盘等了很久。
在房地产竞争日趋激烈，客户对于品质生活要求越来越高的今天，以产品为中心，真正成为了房企持续前行的真谛。
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