华发，是近几年最值得研究的房企之一。

一方面在地产行业最难的这个阶段，华发的整体业绩实现高质量增长，今年1-7月甚至成功挺进行业权益榜TOP10，稳居房企第一梯队。

另一方面华发在城市拓展方面有独到经验，不仅在大本营珠海遥遥领先，还将这种成功复制到了上海等其他城市，所获项目往往能够取得热销。

克而瑞数据显示，今年1-7月，华发在珠海全口径销售金额145.16亿，相当于第2至第10名加起来的总和，可谓一骑绝尘。

同时凭借多个项目热销，今年1-7月，华发在上海以201.48亿拿下权益销售金额排行榜第二名，在竞争激烈的上海同样稳居前列。

来源克而瑞研究中心

而且华发还不仅是在珠海、上海表现抢眼，近年来他们持续聚焦全国多个高能级城市，如广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、北京、西安等，从城市布局到项目选择，都形成自己的一套发展逻辑。

凭借有效的发展战略和精准的投资能力，华发在全国屡获成功，实现了整体经营业绩和行业排名的逆势上行。

今天，涛哥就跟大家聊聊，华发逆市崛起的背后，到底做对了什么？

1、战略布局

聚焦核心城市，实现10多倍增长

2012年，华发销售规模还不足百亿，而到了2022年其销售规模已经超过1200亿，10年时间实现超过10倍增长，成为高增长房企的一个典型案例。

快速发展背后，首先要归功于华发2012年启动的战略转型。从这一年开始，华发全面实施“立足珠海，布局全国”发展战略，聚焦一二线城市，开始开疆拓土。

当时，华发一边深耕珠海大本营，一边向北上广深等全国重点城市发力，2012年11月成功摘下广州白云区集贤庄地块，落子广州，在全国市场崭露锋芒。

广州华发四季（华发在广州首个项目）

此后，华发再接再厉，陆续将武汉王家墩、汉阳四新地块、上海张江及杨浦地块等多个优质项目收入囊中，为其跨越式发展奠定了良好的基础。

武汉华发中城荟（华发在武汉首个项目）

上海华发四季（华发在上海首个项目）

通过这一轮的全国化布局，华发不仅走出珠海，在全国核心城市崭露头角，同时也实现业绩的突破，2015年完成130亿销售额，首次破百亿。

紧接着，随着前期拿地项目集中入市，2016年华发迎来业绩爆发，上海华发四季、华发华润静安府、华发公馆等四大首发项目惊艳亮相，仅华发华润静安府和华发四季首开就分别揽金53亿和27亿。

同时，武汉中城荟首开24亿，广州华发四季超过8亿……当年业绩一举突破370亿，同比增长185%，全国化拓展进入丰收期，实现了“弯道超车”。

也是从2016年起，华发从珠海一枝独秀，华丽转身为全国百花齐放。

以上海、武汉、广州等核心城市为桥头堡，华发迅速布局南京、苏州、无锡、杭州、深圳、惠州、佛山等重点城市，全国化布局基本成型。

然而，与很多房企在规模扩张后就开始盲目布局不同，华发提前两年就对市场进行充分的研判，明确自身的定位，从2019年开始，在巩固全国化布局的基础上，开始聚焦并深耕一二线高能级城市。

这也是华发能够异军突起，实现弯道超车的关键。

涛哥曾听华发的一位朋友讲：“华发一直都讲品质、做精品，这种企业价值观更符合一二线高能级城市的市场需求。”

武汉华发公园首府

坚定的一二线城市战略，让华发在动荡的市场中获得稳步向上的动力，特别是重仓上海取得巨大的成功，对其业绩增长提供了有力支撑。

2020年，疫情下市场环境相对困难，但华发依然逆市增长顺利突破千亿；而过去两年行业大调整中，房企业绩普遍大幅回退，华发却保持着规模的稳定，行业排名反而逆市提升，进入行业TOP15的第一梯队。

10年间，华发从不到百亿增长至超1200亿，聚焦核心城市的战略布局是成功的关键。

2、精准投资

拿对地拿好地，赢得市场领先

如今，随着房地产进入新周期，回归一二线城市已经成为所有主流房企共同的方向。

但我们也发现，即使都瞄准一二线城市，但华发依然能够在众多头部房企中脱颖而出，甚至很多“资历”更老的房企也都竞争不过华发。

上海就是一个很好的例子，华发2014年才进入上海，算是来的比较晚的，但经过9年发展如今华发已经稳居上海房企前三，超越了很多深耕上海的“前辈”。

从涛哥观察看，核心原因是华发具有更强的投资能力，能拿别人没有把握的优质地块，并凭借精准的市场判断取得成功。

例如2015年，华发联合华润以158.45亿拿下上海静安大宁地块，超高总价和70万方的超大体量，引起了市场的质疑和担心，这样的地也是很多老牌房企们都不敢碰的。

但很快，华发就用精准的市场判断、突出的产品力和亮眼的业绩，回击了市场的质疑。

上海华发华润静安府实景图

该项目2016年首开即取得热销，在楼市低迷的2018年，静安府逆市实现四开四捷，销售额破百亿，2019年又拿下第二个百亿，问鼎上海年度销冠。

两年两个百亿，不仅创造了地产圈的销售奇迹，也刷新了上海红盘的历史记录。

静安府的成功，使华发在上海一炮而红、弯道超车，也充分体现出华发精准的投资能力和拿地眼光。

据涛哥了解，华发的土地研判非常审慎，在投前阶段，运营、营销、成本、设计部门便已介入投拓，五部门联动使土地研判更加精准和高效。

各部门会及时对标头部、竞品项目动态，考虑产品定位适配度、产品力以及推盘节奏，为提高出价能力提供强有力的支持。

土地研判阶段五部门联动

华发还建立了投前投后复盘机制，总结前期投资研判与定位经验，复盘投前投后定位、方案与实际销售情况，总结反思并进一步优化投资标准，甚至连没拿到的地也会做案例复盘。

可见，华发敢于获取核心城市的优质土地，并非盲目决策，而是多部门联动，充分考虑市场与自身能力后做出的科学判断。

而从结果看，华发在全国各地特别是上海市场拿下的核心区位地块，最终都取得了非常好的销售成绩，这也证明了他们的拿地能力确实强于很多竞争对手。

此外，在资源获取方面，华发积极创新拿地模式，通过合作开发、收并购、城市更新等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制了土地拓展成本。

在拿地时，华发常会选择与优质国央企合作拿地，从而降低成本、平衡风险并实现强强联合的效果。

比如去年，华发与越秀在广州的合作项目和樾府，取得153亿销售金额；今年华发又与招商蛇口合作拿下上海静安区历史风貌保护地块，也将会贡献大量业绩。

广州华发越秀和樾府实景图

据克而瑞统计，今年上半年华发累计获取项目11宗，位于上海、广州、杭州、成都、南京、苏州、长沙7个城市，均为重点深耕城市的核心板块。

持续保持稳健精准的投拓风格，科学的投拓体系，确保华发实现拿对地、拿好地，从而赢得市场领先地位。

3、七力升级

做好每个项目，持续打造红盘

地产圈有句话：“地拿对了，项目也就成功了一半。”拿地方面华发显然很有一套，而他们产品能够普遍热销，也有赖于强大的综合开发与运营能力。

今年，华发紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，七重合力赋能自身高质量发展。

4月，华发全新推出华发优+产品体系5.0，经过5次迭代和优化，打造“三力十二优”体系，构筑“七大质美生活场景”，赋予产品更安居、美居、舒居的新功能。

在七力模型指引下，华发不断升级产品的综合竞争力，在每个项目上都做了诸多创新和迭代，持续打造红盘。

以上海为例，去年华发上海开盘11次，平均认筹率高达276%，基本开盘必热销，达成了认购、签约、回款3个300亿的业绩里程碑。

到了市场挑战更大的今年，他们在“七力”升级的战略指引下，继续提升全维度竞争力，保持了市场的领先。

例如华发在上海的超级红盘华发蟠龙四季，这个项目今年4月20日拿地，9月28日首开直接一次性清盘。

一方面再现了上海单盘千人摇号的盛况，另一方面也创造了拿地至清盘仅用161天的楼市纪录，充分体现华发强大的综合实力。

华发蟠龙四季效果图

首先是拿地能力，项目具有优越的土地属性，区位好配套完善，本身就吸引了大量客群关注，投资决策非常正确。

然后是产品能力，得益于华发优+产品体系5.0，项目在很短时间内就拿出了高标准且非常有竞争力的产品方案。

建筑采用超低能耗设计，大面积镜面玻璃+香槟金铝型材勾勒的公建化立面非常漂亮，社区景观兼具仪式感与社交活力，户型的舒适度与实用性都很高，在标准体系的支撑下迅速用领先的产品优势赢得客户。

华发蟠龙四季效果图

还有运营力和营销力，要知道拿地到开盘161天，也就花了5个月左右，对于运营力要求极高，每个节点必须完美配合，各部门都要高效通力协作才能实现，这个成绩完全体现出华发大运营体系的实力。

同时，项目不仅5个多月开盘，关键还吸引到了1226组客户认筹，认筹率达300%，短时间获取这么多客户，再现上海千人摇还一次性清盘，只能说华发的营销动作太快、营销能力太强，而且一次性全开也太自信了。

据涛哥了解，华发内部建立了一套“三中心联审”机制，并通过“一盘一策”保障项目利润、提升项目流速。

具体来说，市场营销管理中心与战略运营管理中心、财务管理中心形成“三中心联审”，共同快速推进联审销售政策机制，每半个月对各大区在售重点项目进行分类指导，一盘棋考虑更好的落实“销量与利润并重”的模式。

同时，运营和营销在拿地前就会提前制定项目铺排计划，因此拿地后快才能快速启动，目前华发已经能实现平均6.9个月的项目开发周期，运营效率非常高。

可以看到，华发的成功绝对不是偶然或运气好，他们对房地产开发的整套管理逻辑科学有效，红盘频出背后，是投拓、产品、运营和营销综合实力的结果。

总结

说实话，华发这几年发展太快、成绩太好，很多人都看不懂，一些同行便会简单的将其归结为国企优势，显然是不理解华发成功的内在实力。

在涛哥看来，华发崛起，几乎是一种必然。

核心城市的优质地块华发敢拿，拿了还能做出赢得市场的好产品，最终还能取得良好的销售业绩，这就是最根本的竞争力。

并且从全国各地的项目销售看，华发还真不仅仅是珠海和上海强，而是各地的项目去化都能跑赢市场，说明华发形成了体系化的大运营管理能力，能够将成功不断复制。

比如在杭州，华发华润珹曜云府49天热销15.4亿，是同板块竞品项目的8倍。

杭州华发华润·珹曜云府实景图

在成都，华发锦江上院9月开盘，叠拼去化率遥遥领先，高层去化率位列片区第一；华发新川印破600组限量冻资登记，筹货比接近4倍，首开即磬。

成都华发新川印实景图

在深圳，华发打造了世界面积最大，业态涵盖冰雪世界、住宅、主题酒店、主题商业等的前海华发冰雪世界，其中人才房项目华发新城一期住宅劲销超50亿。

深圳华发冰雪世界效果图

这种真正的实力，明眼人都看得到。就在不久前，华发60亿定增方案获证监会通过，成为今年7家获批定增的房企之一，且募资额度排名前列。

这不仅体现金融市场对华发的认可，也使他们获得了更多资金血液，持续高质量发展。

同时，就在9月26日，华发股份发布公告，大股东华发集团计划增持公司股票，这显然是大股东看好华发的发展，因此用真金白银支持他们。

所以大家能看到，华发现在是市场客户支持他、国企合作方支持他、金融机构支持他，大股东也支持他，真的是天时地利人和都占全了。

再加上自身发展战略清晰、管理体系完善高效、人才队伍强大且成绩显著，这样的企业怎么可能不高质量增长，怎么可能不进步？

所以涛哥觉得，虽然市场仍然在调整，但华发已经占据充分优势，未来崛起依然有很大想象空间。

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