没想到最近楼市的数据还是在不断地挑战新纪录，根据银行刚刚公布的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元。在六大国有银行中，除了邮储银行，其他均同比减少。

除此之外，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，这是20年来，个人住房贷款首次下降。可以说，相比上一年，个人房贷规模大幅缩水。

至于为什么个人贷款规模下降这么厉害，相信其中原因大家有很容易猜到，就是买房的人数减少了，没有人买房，那住房贷款额度自然会下降。

除了买房的人少了，那些已经买过房的人，一部分也选择了提前还贷，只要手里有点钱就会想着先把房贷还一部分，这样就能少还一点利息。

其实针对楼市未来的走向，我们也可以从土地拍卖的角度进行观察和分析。因为土地市场的变化是影响房价和楼市走势的一级市场因素，研究土地市场的动向有助于我们更好地了解未来房价的走势。

目前土地拍卖政策一直在逐步放松，很多城市的土拍数据不断下滑，流拍已经成为稀松平常的事情，只有少数沿海城市的优质地块依然会有部分房企参与竞争，但大多数城市土拍市场下滑的趋势已经刹不住车了。

看一组数据：2022年，全国地方卖地收入6.68万亿，较2021年下滑23%；

2023年前11个月，全国地方卖地收入4.2031万亿，同比下滑20.5%。

以热门城市杭州为例：

2022年，杭州卖地收入2203.4亿，全国排名第二，土地财政依赖度超过140%。

但是，2023年杭州买地收入1780亿，依旧排名全国第二，但是跌幅达19.2%。

全国土地财政依赖度破百的城市还有佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海等…

它们在土地出让金收入方面与杭州面临着相似甚至更严峻的问题。

再看另外一组数据：

2021年上半年，全国土地出让金收入为3.44万亿元。

2022年上半年，全国土地出让金收入为2.36万亿元，下滑差不多31%。

2023年上半年，全国土地出让金收入为1.86万亿元，下滑差不多在21%左右。

2023年的1.86万亿元，相比2021年的3.5万亿接近腰斩。

具体来看土地拍卖细节，则发现大多数情况下仍由城市投资平台出手，除了城市投资平台和央企外，今年其他房企的投资基本上都处于暂停状态。

即便出现优质地块，也很少看到民营房企的身影，这主要是由于资金链紧张所致。

对于地方政府而言，土地无法以理想价格出售，甚至无法成交，将对当年的财政收入造成重大影响，同时也会影响城市配套设施的建设。

因此，即便到了2024年，一些地方还在继续放松相关政策。例如，比如郑州直接官宣由国资收购旧房换新房，进一步刺激二手房，提高改善购房市场的活跃度。

开发商也感到了压力，因为购房者不购买房产，导致业绩急剧下滑。数据显示2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。

TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点。2021年-2023年，TOP100房企销售额连续下滑，到2023年相较于2020年历史高点已经腰斩，市场份额同步连续下滑，到2023年不足35%。

由于各种因素的影响，房地产企业面临着较大的去化压力，毕竟现在这情况，能坚持扛过这一段艰难时期，或许就能迎来一片大好机会。

针对这一情况，一些房企甚至推出了一些吸引眼球的促销活动，比如“买一送一”的活动。

4月7日，有媒体报道称，北京市通州区招商璀璨公元项目清明假期开启了购房买一送一活动，买77平方米两居户型免费送一套烟台108平方米的海景房。

项目销售人员告诉记者，消息属实，不过仅购买77平方米户型可参与活动，需在4月30日前完成签约。

其实这种“买一送一”的活动早在前两年就有项目搞过了，套路都一模一样，就是用城市主城区的项目带动另外一个卖不动的沿海城市楼盘。

总的来说，当前的楼市似乎正朝着曹德旺预言的方向发展。曹德旺此前在接受采访时曾表示：

“未来很长一段时间，房地产都会受到严格监管，最终会演变成有钱人之间的互相‘接盘游戏’。房子将卖不出去，也租不出去，还需要支付管理费。许多人认为持有多套房产可以实现资产保值增值，但我建议尽早出售多余的房产。”

当前的楼市似乎正在朝着这一方向发展。随着房地产市场长效机制的逐步健全，相信未来的楼市走向会更加健康、稳定。

对于2024年的楼市，个人认为在今年年底各种利好因素的刺激下会有所回暖，但整体对于刚需购房者仍然友好。如果您是刚需购房者，这段时间可能是一个不错的入手时机。

同时，如果您手中有较差的房产，建议尽早抛售，因为在整体楼市下行的情况下，较差的房产价格会下跌更快。

如果房价上涨，您仍需要置换房产，而您想换取的优质资产涨幅可能更高，最终导致置换成本不断增加。这是购房的基本逻辑。