如今越来越多的城市开始局部或者全面实行现房销售了，比如今年年初，郑州就拍出了本市的第一宗现房销售地块，这意味着郑州在未来一段时间内会有一大笔新房进入现房销售。

不知道大家发现了没有，这两年买新房（期房）的人越来越少了，反倒是二手房的成交量提升了不少。对此，难道说是楼市的基本逻辑发生改变了吗？

之所以会有这种疑问，还是前两天官媒《经济日报》发表的一篇文章。

3月25日，官媒《经济日报》发表了一篇《关注房地产市场新特征》的文章，内容表示目前需求端呈现两个“好于”，一个是二手房成交量好于新房，二是现房销售好于期房。

按照文章的分析，2023年二手房网签成交7.1亿平方米，达到历史峰值。并且当下有13个省份的二手房成交量都超过了新房，这在以前是从未出现过的现象。

这其中的原因出了意味着存量房时代的到来，也说明二手房的以价换量是有效果的。也就是说只要房价降到了一定的水平，需求其实是一直存在的。

文章中的另外一个数据其实背后暗藏的危险更大，新房也就是期房成交量减少，意味着开发商的业绩越来越差，数据显示2023年二手房成交量全年同比增幅为18%，表现明显好于期房。

对此，一方面预示着开发商未来的日子或许会更难过，如今的新房大多是期房，销量持续下滑然后回款更加困难，导致新房无法顺利按期交房，如此形成恶性循环。

这也从侧面反映出当下的购房者更加倾向于购买看得见摸得着的现房，所以价格更低，更安全的二手房就成了大家的第一选择。

最近一系列房地产市场政策利好接连出台，引发了人们对房地产市场是否即将回暖的猜测，以及是否是购房的良机。

然而，仔细观察可发现，房地产市场回暖的可能性并不大。长期以来，“房住不炒”的定调已深入人心，若因为一时的政策利好便放任房价上涨，无疑不合时宜。

尽管如此，对于刚性需求购房者而言，眼下确实是不错的购房时机。各地相继出台的政策诸如购房补贴，降低首付比例等，为有购房需求的人群提供了额外支持。

特别是一些地区银行推出的前三年先还利息的贷款方案，降低了购房门槛，也减轻了购房者的经济压力。

更为重要的是，房贷利率的持续下调，使得购房成本明显降低。如今大多数城市的房贷利率已经跌至4.0%以下，进入了“3时代”，直接降低了购房成本。

另外，为了让购房者对楼市恢复信心，住建部部长也是多次强调：有力有序推行现房销售，下力气建设好房子。

3月9日下午3时，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上回答记者提问时表示，党中央提出，构建房地产发展新模式。“这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”

对于人们关心的如何构建房地产发展新模式这个问题？倪虹深入解答说，要从理念、机制、实施三个方面推动。

这里笔者重点说一下在机制上的一些动作，重点提出在新房供应方面要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。

也就是说未来国家对房地产的关注重点之一就是有力的推行现房销售，改变一些房地产原有的销售等基础制度，让购房者对楼市恢复信心。

可以预见，未来现房销售将是大趋势。

谈及房地产市场长期困扰的“预售制”，其负面影响愈发凸显。

预售制让开发商在房屋建设尚未完成之时即可售卖，但伴随着市场波动，购房者面临交付延期等问题，严重影响了市场信心。

一些专家更是直言，预售制是房地产市场矛盾激化的根源，应予以清除。

然而，目前取消预售制的可能性较小。

因为突然取消预售对于开发商而言将雪上加霜，可能导致更多楼盘难以交付。

尽管如此，个别城市已经开始试点取消预售制，例如海南实行现房销售制度，成都、杭州、北京等城市也在土地拍卖时要求部分地块实行现房销售。这些尝试或许能为未来的政策调整提供参考。

综上所述，当前房地产市场政策利好确实为购房者提供了一定的机遇，但对于整体市场的影响尚不明确。购房者在把握时机的同时，需谨慎评估市场风险，理性决策。

同时，相关部门也应深入研究市场发展动态，及时调整政策，促进房地产市场健康稳定发展。